Terdapat kekurangan yang sangat serius akan perumahan sewa berkualitas.
Setelah lebih dari dua dekade urbanisasi yang pesat, tingkat urbanisasi telah meningkat dari 24% (pada tahun 2000) menjadi hampir 44% (pada tahun 2025). Serangkaian kawasan perkotaan berskala besar telah muncul, dengan cepat mengubah wajah kota, secara bertahap meningkatkan infrastruktur dan kualitas perumahan. Perkembangan ini telah memberikan kontribusi signifikan terhadap pertumbuhan ekonomi , mendorong investasi, dan memberikan dorongan bagi puluhan industri terkait.
Namun, struktur pasar perumahan menunjukkan kekurangan: sementara pasar perumahan untuk dijual sedang booming, sistem perumahan sewa jangka panjang yang profesional dengan panduan sistematis dari Negara belum terbentuk. Pasar sewa saat ini sebagian besar bersifat spontan, terfragmentasi, kurang perencanaan komprehensif, dan tidak menjamin kualitas hidup yang stabil bagi penghuninya.
Menurut Lembaga Penilaian Pasar Properti Vietnam (VARS IRE), penataan ulang segmen perumahan sewa tidak bertujuan untuk membatasi kebutuhan investasi atau kepemilikan properti yang sah, melainkan untuk membangun struktur pasar yang lebih harmonis antara kebutuhan perumahan aktual, kepemilikan, investasi, dan pemanfaatan sewa.
Menurut Konfederasi Umum Buruh Vietnam, saat ini terdapat sekitar 4,5-5 juta pekerja di kawasan industri, sebagian besar menyewa tempat tinggal dalam kondisi sempit. Di Hanoi dan Ho Chi Minh City, proporsi rumah tangga yang menyewa semakin meningkat, terutama di kalangan anak muda dan pekerja migran, tetapi terdapat kekurangan perumahan berkualitas yang parah. Sebagian besar pekerja tinggal di kawasan perumahan sewa informal, yang berukuran kecil, memiliki infrastruktur yang rusak, dan berpotensi menimbulkan risiko kebakaran. Kepemilikan rumah di pusat-pusat kota besar semakin sulit dicapai.
Dalam konteks ini, produk perumahan di pinggiran kota dan kota satelit, yang memiliki nilai guna yang jelas, status hukum yang transparan, konektivitas yang nyaman, dan harga yang wajar, akan semakin memainkan peran penting. Ini bukan hanya solusi alternatif bagi pelanggan yang belum dapat mengakses perumahan di pusat kota, tetapi juga kunci untuk mencapai keseimbangan berkelanjutan antara kebutuhan perumahan dan investasi jangka panjang.
Diperlukan mekanisme insentif dan regulasi hukum terkait penyewaan rumah.
Namun, inti permasalahannya terletak pada kebutuhan masyarakat untuk memiliki akses terhadap perumahan berkualitas dengan harga terjangkau. Inilah sebabnya mengapa, di banyak negara maju, perumahan sewa dianggap sebagai pilar penting dari sistem jaminan sosial dan stabilitas perkotaan.
Menurut VARS IRE, pengalaman internasional menunjukkan bahwa peran Negara sangat menentukan bagi pembangunan perumahan sewa yang berkelanjutan. Di Jerman, meskipun tingkat kepemilikan rumah hanya sekitar 46%, kualitas hidup tetap termasuk yang terbaik di dunia berkat sistem perlindungan penyewa yang kuat dan mekanisme pengendalian sewa acuan (Mietspiegel). Sementara itu, Singapura telah memilih model yang berpusat pada negara, mempertahankan sistem perumahan sewa publik yang dikelola oleh Dewan Pengembangan Perumahan (HDB) dan memberikan subsidi yang besar bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Di Korea Selatan, Perusahaan Tanah dan Perumahan (LH) secara langsung berinvestasi dan mengakuisisi apartemen untuk disewakan jangka panjang selama 20-30 tahun melalui pendanaan dari Dana Perkotaan Nasional.
Berbeda dengan model perumahan untuk dijual yang memungkinkan pengembalian investasi yang cepat, perumahan sewa membutuhkan periode pengembalian yang sangat panjang, seringkali berkisar antara 15 hingga 25 tahun, sementara margin keuntungannya tidak tinggi. Jika hanya mengandalkan mekanisme pasar konvensional, sektor swasta akan kesulitan untuk berpartisipasi. Oleh karena itu, VARS IRE berpendapat bahwa, di samping mempromosikan implementasi Dana Perumahan Sewa Nasional, Vietnam perlu mengubah pola pikirnya mengenai pembangunan perumahan, dengan memandang perumahan sewa sebagai infrastruktur sosial penting yang serupa dengan pendidikan, perawatan kesehatan, atau transportasi umum. Ketika merencanakan kawasan perkotaan besar, Negara harus memperkenalkan mekanisme insentif dan insentif pajak serta biaya penggunaan lahan untuk mendorong bisnis agar secara proaktif mengintegrasikan perumahan sewa jangka panjang atau perumahan sosial berkualitas tinggi.
Selain itu, perlu dirancang sistem keuangan jangka panjang untuk segmen ini melalui dana tabungan perumahan, kredit bunga rendah preferensial, dan pembebasan serta pengurangan pajak untuk bisnis yang mengembangkan perumahan sewa. Tanpa "desain kelembagaan khusus," akan sulit bagi sektor swasta untuk berpartisipasi dalam segmen ini dalam skala besar.
Isu penting lainnya adalah perlunya menetapkan kerangka hukum terpisah untuk pasar sewa guna melindungi hak-hak penyewa. Secara khusus, perlu dikembangkan secara bertahap Undang-Undang Sewa dengan peraturan khusus mengenai kontrak sewa, margin kenaikan harga, standar kualitas properti sewa, dan tanggung jawab pemilik properti.
Selain peran utama Negara, dunia usaha juga perlu didorong untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan bagi pekerja dan karyawan. Perusahaan yang mempekerjakan banyak karyawan membutuhkan dukungan dalam hal pajak, infrastruktur, dan mekanisme keuangan ketika berinvestasi dalam membangun perumahan sewa untuk karyawan mereka.
Sumber: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
