Komitmen-komitmen itu masih jauh di depan…

Pelaksanaan proyek perumahan sosial baru mencapai 20,2% dari rencana.

Baru-baru ini, Komite Rakyat Hanoi telah secara jelas menunjukkan tekadnya untuk melaksanakan proyek perumahan sosial dengan mengeluarkan serangkaian keputusan, rencana, dan pedoman khusus. Namun, melihat hasil sebelumnya, tampaknya komitmen dan rencana Hanoi masih jauh dari terwujud.

Menurut laporan Komite Rakyat Hanoi, selama periode 2016-2020, pelaksanaan proyek perumahan sosial di kota tersebut hanya mencapai 20,2% dari target yang direncanakan. Ini adalah hasil yang sangat mengecewakan dibandingkan dengan rencana yang telah disetujui oleh Komite Rakyat Hanoi sendiri.

Perumahan sosial di Hanoi, namun komitmen tersebut masih jauh dari kenyataan (Gambar 1).

Untuk mempercepat pelaksanaan, Komite Rakyat Hanoi telah memutuskan untuk menugaskan Departemen Konstruksi untuk menyiapkan proposal investasi untuk dua proyek perumahan sosial di komune Tien Duong, distrik Dong Anh. Secara bersamaan, Hanoi sedang mempertimbangkan untuk melanjutkan tiga proyek yang tersisa di komune Co Bi, distrik Gia Lam; di lahan CT1-5 dalam area perencanaan kota S5 (meliputi komune Ngoc Hoi, Dai Ang, Lien Ninh di distrik Thanh Tri dan komune Khanh Ha di distrik Thuong Tin); dan di komune Dai Mach, distrik Dong Anh, sebagai dasar untuk menyelenggarakan tender guna memilih investor sesuai peraturan. Diharapkan bahwa lima proyek yang selesai akan menambah sekitar 2,5 juta meter persegi luas lantai perumahan sosial ke stok perumahan sosial Hanoi, memenuhi permintaan kota yang signifikan (sekitar 6,8 juta meter persegi luas lantai setelah tahun 2020) dan berkontribusi pada pencapaian target perumahan sosial yang ditetapkan dalam Rencana tersebut.

Komite Rakyat Hanoi menyatakan bahwa kota ini merupakan salah satu daerah pertama yang mengembangkan dan menerbitkan program dan rencana pembangunan perumahan sesuai dengan Undang-Undang Perumahan. Namun, ini adalah tugas baru dan sulit, terutama dalam konteks kota yang belum menerbitkan program pembangunan perkotaannya sendiri.

Oleh karena itu, kebutuhan pembangunan perumahan yang diusulkan oleh Kota tersebut tidak realistis dan tidak sepenuhnya mengantisipasi tantangan dan masalah yang mungkin timbul selama pelaksanaannya.

Selain itu, kebijakan dan undang-undang pemerintah pusat belum segera mengatur atau menyesuaikan diri untuk mengatasi masalah-masalah yang muncul. Implementasi proyek perumahan sosial terpusat berjalan lambat karena hambatan birokrasi dan kebijakan. Tidak ada pula pedoman khusus mengenai prosedur penawaran untuk memilih investor.

Selain itu, mekanisme kebijakan preferensial saat ini belum menarik investor untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sosial di daerah pinggiran kota dan perumahan sosial untuk kelompok sasaran seperti pekerja dan mahasiswa.

"Dana lahan untuk pengembangan perumahan sosial tidak mencukupi karena sebagian besar investor dalam proyek pembangunan perumahan dengan skala kurang dari 10 hektar memilih untuk membayar tunai daripada mengalokasikan lahan atau unit perumahan dalam proyek tersebut untuk perumahan sosial," demikian pernyataan Komite Rakyat Hanoi.

Baru-baru ini, Komite Rakyat Hanoi menyetujui dua keputusan baru terkait rencana pembangunan perumahan sosial periode 2021-2025.

Secara spesifik, pada Desember 2022, Komite Rakyat Hanoi menyetujui Keputusan 5063, yang menyetujui rencana pembangunan perumahan sosial di kota tersebut untuk periode 2021-2025. Pada Februari 2023, Komite Rakyat Hanoi selanjutnya mengeluarkan Keputusan 1186, yang menyetujui rencana pembangunan perumahan untuk periode 2021-2023.

Dalam dua Keputusan ini, Komite Rakyat Hanoi menetapkan target pembangunan perumahan sosial seluas 1,2 juta meter persegi pada tahun 2025. Namun, tujuan ini tampaknya relatif sulit dicapai.

Menurut laporan terbaru dari Komite Rakyat Hanoi, dari awal tahun 2021 hingga akhir April 2023, Hanoi memiliki 4 proyek yang selesai sepenuhnya, dan 1 proyek yang sebagian selesai, dengan luas lantai perumahan sosial lebih dari 345.000 meter persegi, yang terdiri dari sekitar 4.160 unit apartemen.

Dengan demikian, meskipun telah menyelesaikan separuh "perjalanan," Hanoi baru mencapai sepertiga dari rencananya. Dengan lebih dari dua tahun tersisa hingga akhir tahun 2025, Hanoi harus menyelesaikan dua pertiga tugas yang tersisa, yang berarti harus membangun 855.000 meter persegi perumahan sosial untuk memenuhi target yang ditetapkan. Ini adalah tugas sulit yang membutuhkan tekad yang sangat besar dari Hanoi.

Dibutuhkan waktu 500 hari untuk memproses prosedur yang diperlukan sebelum persetujuan investasi diberikan.

Ada banyak alasan mengapa implementasi proyek perumahan sosial berjalan lambat, tetapi alasan yang paling mengkhawatirkan adalah prosedur administrasi investasi yang panjang dan rumit.

Pada seminar baru-baru ini tentang mengatasi hambatan untuk perumahan sosial, Bapak Nguyen Huu Duong - Ketua Grup Hoa Binh , perusahaan yang baru-baru ini disetujui oleh Komite Rakyat Hanoi untuk kebijakan investasi dan persetujuan investor proyek perumahan sosial bertingkat tinggi Vinh Hung di distrik Hoang Mai - mengungkapkan bahwa dibutuhkan lebih dari 500 hari untuk mendapatkan persetujuan kebijakan investasi untuk proyek ini.

Pak Duong menceritakan bahwa perusahaannya memiliki dua bidang tanah di distrik Hoang Mai (Hanoi). Jika kedua bidang tanah ini dikembangkan menjadi perumahan komersial dengan luas bangunan sekitar 150.000 meter persegi, perusahaan akan memperoleh keuntungan sekitar 2.500 miliar VND, jika dijual dengan harga 40-45 juta VND per meter persegi.

Sementara itu, ia mengatakan bahwa jika mereka membangun perumahan sosial, mereka hanya akan memperoleh keuntungan 10%, atau sekitar lebih dari 200 miliar VND. "Tetapi membangun perumahan sosial akan menyelesaikan masalah perumahan bagi banyak kelompok: pegawai negeri sipil, pegawai pemerintah, pekerja, perwira, tentara di angkatan bersenjata, dan mahasiswa," kata Bapak Duong.

Namun, terkait usulan penggunaan dua bidang tanah tersebut untuk perumahan sosial, Bapak Duong menyatakan bahwa pengajuan permohonan persetujuan investasi membutuhkan waktu lebih dari 500 hari untuk satu bidang tanah; padahal tanah tersebut sudah memiliki sertifikat hak milik, kontrak sewa tanah, dan sewa tahunan telah dibayar lunas.

"Saya percaya bahwa masalah pembangunan perumahan sosial sangat bergantung pada kemauan para pemimpin kota," kata Bapak Duong.

Dalam periode mendatang, Bapak Duong menyarankan agar Komite Rakyat provinsi dan kota memperluas kriteria kelayakan untuk membeli perumahan sosial, sehingga memungkinkan orang-orang yang memenuhi kriteria untuk mendaftar.

"Menurut perhitungan, setidaknya 20 juta orang membutuhkan perumahan sosial. Pasar perumahan sosial akan selalu memiliki permintaan selama 20-30 tahun ke depan," tegas Bapak Nguyen Huu Duong.

Bahkan kepala Departemen Konstruksi Hanoi pun telah menyuarakan perlunya mempersingkat prosedur administratif untuk investasi perumahan sosial.

Bapak Bui Tien Thanh, Kepala Departemen Pengembangan Perkotaan Dinas Konstruksi Hanoi, memberikan tiga saran untuk mempercepat kemajuan proyek perumahan secara umum, dan proyek perumahan sosial secara khusus.

Pertama, prosedur administratif untuk berinvestasi dalam perumahan sosial harus dipersingkat. Jika proses tender diperlukan untuk memilih investor untuk proyek perumahan sosial, diperlukan peraturan terpisah; saat ini, prosesnya memakan waktu dua tahun. Ini terlalu lama untuk prosedur pemilihan investor yang sederhana.

Kedua, menurut Bapak Thanh, perlu dilakukan peninjauan dan penghapusan prosedur administratif yang tidak perlu. Hal ini karena untuk proyek perumahan sosial, bisnis hanya diperbolehkan memperoleh keuntungan maksimal 10%, tidak seperti proyek komersial lainnya.

Ketiga, dalam implementasi baru-baru ini, bisnis menghadapi kesulitan terkait ketersediaan lahan publik yang tersebar secara tidak teratur di dalam batas-batas proyek perumahan dan perumahan sosial.

"Lahan publik yang terletak di dalam batas proyek sangat sulit untuk direklamasi dan dialokasikan, artinya prosedur pembebasan lahan memerlukan peraturan khusus untuk mempercepat pelaksanaan proyek," kata Bapak Thanh.

Viet Vu

Sumber