Poin-poin baru Perpres 291/2025 tentang pembayaran retribusi penggunaan tanah untuk membuat buku merah

* Perketat regulasi, kurangi kerumitan saat masyarakat membayar iuran penggunaan lahan

Pada tanggal 6 November 2025, Pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 291/2025/ND-CP yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Peraturan Pemerintah No. 103/2024/ND-CP tentang retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah. Dokumen ini merupakan dokumen penting yang berkaitan langsung dengan hak dan kewajiban keuangan masyarakat dalam menjalankan prosedur penerbitan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Hak Milik atas Aset Berharga (SHM) atas tanah (umumnya dikenal sebagai "Buku Merah").

Salah satu poin baru yang penting adalah peraturan yang lebih jelas tentang cara menghitung biaya penggunaan tanah untuk kasus di mana Sertifikat diberikan tetapi tidak ada dokumen yang membuktikan bahwa uang telah dibayarkan untuk menggunakan tanah tersebut.

Sesuai dengan Keputusan Presiden Nomor 291 Tahun 2025, apabila diberikan Sertifikat sesuai dengan ketentuan huruf a, huruf b, ayat 3, Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 tanpa disertai bukti pembayaran, maka besarnya biaya pemanfaatan tanah pada lahan yang diberikan Sertifikat sebagai tanah hunian ditetapkan dengan rumus:

Biaya penggunaan tanah = Luas tanah yang diberikan Sertifikat tanah perumahan x Harga tanah perumahan yang tercantum dalam Daftar Harga Tanah x 70%.

Metode perhitungan ini membantu badan pengelola memiliki dasar untuk menentukan kewajiban keuangan secara terpadu, sekaligus mengurangi keterlambatan atau keluhan dalam proses peninjauan permohonan penerbitan Sertifikat. Masyarakat juga dapat dengan mudah mengetahui jumlah uang yang harus dibayarkan sebelumnya, sehingga menghindari situasi "macet" akibat kurangnya informasi atau permohonan yang sewenang-wenang di setiap daerah.

Apabila masyarakat memiliki dokumen yang membuktikan bahwa mereka telah membayar cukup uang untuk menggunakan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 Pasal ini, mereka tidak perlu membayar biaya penggunaan tanah tambahan. Apabila terdapat dokumen yang membuktikan bahwa mereka telah membayar tetapi jumlah yang dibayarkan lebih rendah dari yang ditetapkan undang-undang pada saat pembayaran, jumlah yang dibayarkan akan dikonversi menjadi persentase dari luas tanah yang telah memenuhi kewajiban keuangan; sisa luas akan dihitung berdasarkan rumus di atas, pada saat masyarakat mengajukan permohonan Sertifikat yang lengkap dan sah.

terang — Banyak peraturan baru tentang kewajiban keuangan dalam Peraturan No. 291/2025. Foto ilustrasi: Tran Chau

Peraturan baru ini memiliki makna praktis yang jelas: Menjamin hak-hak masyarakat yang telah memenuhi kewajiban keuangan sebelumnya, sekaligus menciptakan mekanisme yang transparan untuk menentukan kewajiban tambahan, menghindari situasi tunggakan biaya penggunaan tanah yang berkepanjangan atau salah perhitungan kewajiban.

Selain itu, Peraturan Daerah ini juga menetapkan batas waktu dan metode pembayaran retribusi penggunaan lahan: Masyarakat dapat membayar sebagian dalam waktu 30 hari setelah pemberitahuan, dan sisanya dalam waktu maksimal 90 hari. Hal ini membantu masyarakat memiliki waktu untuk mengatur keuangan mereka, sehingga mengurangi beban pembayaran sekaligus, terutama di daerah pedesaan atau bagi masyarakat berpenghasilan menengah.

Khususnya, Keputusan tersebut mewajibkan Komite Rakyat provinsi untuk mempublikasikan daftar harga tanah, prosedur penetapan biaya penggunaan tanah, dan mempersingkat waktu pemrosesan catatan, sehingga menciptakan kondisi yang kondusif bagi masyarakat untuk melaksanakan prosedur penerbitan buku merah. Hal ini merupakan langkah maju yang penting dalam reformasi administrasi pertanahan, yang bertujuan untuk mencapai transparansi, konsistensi, dan mengurangi kerumitan.

*Dana pengembangan lahan – alat untuk mendukung penciptaan lahan bersih dan mendorong penerbitan sertifikat.

Dana Pengembangan Lahan didefinisikan sebagai dana keuangan negara non-anggaran, di bawah Komite Rakyat Provinsi, yang beroperasi secara independen dari anggaran negara, nirlaba, dan memelihara serta mengembangkan modal. Dana ini bertanggung jawab untuk menerima dan memobilisasi modal sesuai peraturan untuk memajukan modal bagi proyek dan tugas terkait pertanahan seperti kompensasi, dukungan, pemukiman kembali, pembentukan dana pertanahan untuk lelang hak guna lahan, dll.

Misalnya, Keputusan 291 mengubah dan menambah Pasal 9 Keputusan No. 104/2024/ND-CP tentang Dana Pengembangan Lahan, khususnya: Klausul 1, Pasal 9 diubah sebagai berikut: Dana Pengembangan Lahan adalah dana keuangan Negara non-anggaran yang dibentuk oleh Komite Rakyat Provinsi untuk menyediakan modal bagi tugas-tugas berikut: Kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali ketika Negara mengambil kembali tanah; Pembentukan dana tanah untuk pelelangan hak penggunaan tanah, penawaran untuk memilih investor untuk proyek-proyek yang menggunakan tanah; Investasi dalam pembangunan infrastruktur teknis untuk daerah pemukiman kembali, daerah perumahan, kawasan industri, dan klaster industri sesuai dengan perencanaan yang telah disetujui; Pelaksanaan tugas-tugas lain yang terkait dengan pengelolaan dan penggunaan tanah yang ditugaskan oleh Komite Rakyat Provinsi.

Keputusan 291/2025, yang berlaku mulai 6 November 2025, diubah untuk meningkatkan efisiensi dan menetapkan beberapa isi. Misalnya, Poin c, Klausul 1, Pasal 9 Keputusan 104/2024 diubah untuk memperjelas modal yang diberikan kepada organisasi untuk membentuk dana tanah pemukiman kembali dan melelang hak guna tanah untuk disetorkan ke Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.

Modal operasional Dana tersebut meliputi: Modal dasar yang bersumber dari anggaran daerah; modal lain yang dimobilisasi secara sah (bantuan, sponsor, dan sumber sah lainnya). Peraturan 291 melengkapi persyaratan bahwa Dana tersebut harus terbuka dan transparan dalam kegiatan peminjamannya, tunduk pada audit tahunan, dan melapor secara berkala kepada Kementerian Keuangan dan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup. Peraturan baru ini bertujuan untuk mengatasi situasi pemulihan modal yang lambat, kurangnya pengawasan, dan kebingungan antara modal anggaran dan modal Dana di beberapa daerah, sekaligus meningkatkan kemampuan untuk memobilisasi sumber daya dari sosialisasi guna mengembangkan dana pertanahan, melayani perencanaan dan pembangunan perkotaan, industri, dan jasa.

Keputusan 291/2025 mulai berlaku sejak 6 November 2025, oleh karena itu semua kegiatan Dana sejak saat ini harus mematuhi konten yang telah diubah dan ditambah.

Sumber: https://baonghean.vn/nhung-diem-moi-cua-nghi-dinh-291-2025-khi-nop-tien-su-dung-dat-lam-bia-do-10310742.html