Memperluas batas kredit untuk properti: Bagaimana cara mengendalikannya?

TPO - Bank Negara Vietnam baru saja memperluas "ruang" kredit properti untuk 25 bank komersial. Profesor Madya Dang Ngoc Duc meyakini bahwa Bank Negara Vietnam sedang mengejar strategi "pelonggaran terkendali," yang bertujuan untuk mendukung pemulihan ekonomi sekaligus memastikan keamanan sistem keuangan. Pendekatan ini konsisten dengan standar internasional.

Konteks pelonggaran kredit properti

Menghadapi risiko kelebihan kredit sektor properti, Bank Negara Vietnam, sejak awal tahun, telah mewajibkan bank-bank komersial untuk secara ketat mengendalikan laju pertumbuhan kredit. Menurut pedoman operasional, kredit yang beredar pada kuartal pertama tidak boleh melebihi 25% dari target pertumbuhan tahunan, sementara target pertumbuhan kredit secara keseluruhan untuk seluruh sistem tahun ini ditetapkan sekitar 15%.

Namun, menurut pengumuman terbaru dari Bank Negara Vietnam, mulai 1 Januari hingga 31 Desember, lembaga kredit tidak perlu memasukkan saldo pinjaman tambahan yang beredar dibandingkan dengan akhir tahun 2025 untuk pinjaman terkait perumahan sosial, kawasan industri, dan zona pengolahan ekspor ke dalam total saldo pinjaman properti yang beredar ketika mengendalikan tingkat pertumbuhan kredit di sektor ini.

Kebijakan ini bertujuan untuk memfasilitasi bank dalam memperluas modal kredit ke segmen properti prioritas, sejalan dengan kebijakan pengembangan perumahan sosial, infrastruktur industri, dan mendorong pertumbuhan sosial -ekonomi.

Daftar 25 bank komersial yang tunduk pada mekanisme ini mencakup banyak bank besar seperti VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank, dan beberapa lainnya. Data dari laporan keuangan kuartal pertama dari 14 bank komersial yang terdaftar, yang mencakup penjelasan portofolio pinjaman mereka, menunjukkan bahwa pinjaman properti di kelompok bank ini terus berkembang pesat, tetapi strategi alokasi masing-masing bank berbeda secara signifikan.

Secara spesifik, hanya dalam tiga bulan pertama tahun ini, total pinjaman properti yang beredar (termasuk pinjaman usaha properti dan pinjaman konstruksi) mencapai lebih dari 1,58 triliun VND, meningkat hampir 7% dibandingkan akhir tahun 2025. Angka ini mencerminkan daya tarik sektor properti yang berkelanjutan bagi modal perbankan, meskipun pasar masih menghadapi banyak tantangan.

Pemberian pinjaman properti meningkat tajam dalam tiga bulan pertama tahun ini.

Dari total pinjaman yang beredar seperti yang disebutkan di atas, pinjaman untuk bisnis properti mencapai 1 triliun VND (mencakup 63,2%), sedangkan pinjaman untuk konstruksi mencapai 581.068 miliar VND, setara dengan 36,8% sisanya. Lima bank teratas, termasukSHB , VPBank, Techcombank, MB, dan HDBank, memiliki total pinjaman yang beredar hampir 1,18 triliun VND, yang mencakup 74,4% dari total ukuran 14 bank yang disurvei.

Kesadaran akan risiko

Dalam wawancara dengan wartawan surat kabar Tien Phong , Profesor Madya Dang Ngoc Duc, Direktur Institut Teknologi Keuangan di Universitas Dai Nam, menganalisis bahwa keputusan untuk memperluas "ruang" kredit untuk sektor properti berakar dari fakta bahwa pasar properti menunjukkan tanda-tanda perlambatan lagi setelah periode pemulihan dari akhir tahun 2024 hingga 2025. Likuiditas pasar menurun, banyak proyek terus menghadapi kesulitan dalam pelaksanaannya, sementara tren kenaikan suku bunga dan kontrol ketat terhadap aliran modal ke sektor properti sejak awal tahun 2026 telah mempersempit kemampuan bisnis untuk mengakses modal.

Assoc. Prof. Dang Ngoc Duc - Direktur Institut Teknologi Keuangan, Universitas Dai Nam.

Memperluas batas kredit bagi bank-bank dengan rasio kecukupan modal yang tinggi dan kemampuan manajemen risiko yang kuat dipandang sebagai solusi untuk meningkatkan pendanaan bagi proyek perumahan sosial, proyek perumahan komersial terjangkau, dan proyek infrastruktur perkotaan. Tujuannya bukan hanya untuk mendukung pemulihan pasar tetapi juga untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dan mengurangi risiko gelembung aset melalui alokasi modal yang selektif.

Menurut Bapak Duc, dari perspektif manajemen makroekonomi, Pemerintah dan Bank Negara Vietnam berupaya menyeimbangkan tujuan pertumbuhan dan stabilitas keuangan. Perluasan batas kredit tidak diterapkan secara universal, tetapi hanya kepada bank-bank dengan kapasitas keuangan yang kuat, rasio kredit macet yang rendah, dan rasio kecukupan modal yang tinggi. Pendekatan ini bertujuan untuk mendukung pertumbuhan PDB sekaligus mengendalikan risiko yang timbul dari pasar properti.

Pasar properti juga mengalami peningkatan likuiditas, memungkinkan bisnis untuk melanjutkan pelaksanaan proyek dan meningkatkan pasokan baru. Secara bersamaan, pemulihan sektor properti akan menciptakan efek domino pada pasar konstruksi, material, desain interior, dan tenaga kerja, sehingga berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan.

Namun, Bapak Duc meyakini bahwa potensi risiko masih perlu dipantau secara cermat. "Jika pasar pulih lebih lambat dari yang diharapkan, peningkatan pesat utang properti dapat menekan kualitas aset bank dan meningkatkan kredit macet. Selain itu, aliran kredit yang melimpah juga dapat menyebabkan kenaikan harga lokal di beberapa daerah, sehingga menekan inflasi dan stabilitas ekonomi makro," kata Bapak Duc.

Profesor Madya Dang Ngoc Duc meyakini bahwa Bank Negara Vietnam sedang menerapkan strategi "pelonggaran terkendali", yang bertujuan untuk mendukung pemulihan ekonomi sekaligus memastikan keamanan sistem keuangan. Pendekatan ini konsisten dengan standar internasional, khususnya kerangka manajemen risiko Basel III. Namun, efektivitas jangka panjang akan bergantung pada kapasitas pengawasan badan pengatur serta disiplin pasar dari bank-bank komersial.

Untuk memaksimalkan efektivitas kebijakan tersebut, Bapak Duc mengusulkan pengklasifikasian kredit properti secara jelas berdasarkan tujuan penggunaannya, memprioritaskan modal untuk perumahan sosial dan perumahan komersial yang melayani kebutuhan perumahan aktual, dan membatasi aliran dana ke kegiatan spekulatif. Beliau juga menyarankan peningkatan persyaratan modal dan ketentuan risiko untuk pinjaman yang terkait dengan properti kelas atas atau proyek dengan dokumentasi hukum yang tidak lengkap. Peningkatan transparansi pasar akan membantu lembaga pengatur dan lembaga kredit untuk menilai risiko potensial secara lebih akurat, sehingga memastikan pertumbuhan berjalan seiring dengan stabilitas keuangan.

Sumber: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo