"Arena permainan" senilai jutaan dolar itu masih disia-siakan.

Pelajaran 1: Realita yang Menyedihkan…

Pasar properti belum pernah selesu seperti sekarang. Hanya sedikit proyek properti baru yang dimulai, sementara proyek-proyek lama hampir sepenuhnya terhenti. Banyak agen properti beroperasi pada tingkat minimal atau bahkan tutup, yang menyebabkan ribuan kehilangan pekerjaan. Bersamaan dengan itu, utang perusahaan dan kewajiban obligasi meningkat dan berisiko meledak kapan saja.

Daya tarik "magis" itu telah memudar.

Bisnis properti secara umum, dan pasar properti kelas atas khususnya, merupakan salah satu sektor ekonomi kunci yang memberikan kontribusi signifikan terhadap pertumbuhan dan PDB negara. Lebih jauh lagi, properti menyediakan lapangan kerja dan pendapatan bagi jutaan pekerja dan terkait erat dengan banyak industri lain: produksi bahan bangunan, pariwisata dan resor, keuangan dan perbankan, konstruksi, dan lain-lain. Namun, dalam konteks kredit yang dikontrol ketat dan masalah hukum yang belum terselesaikan, pengembang proyek properti kekurangan kekuatan finansial dan dokumentasi hukum yang lengkap, sehingga menyulitkan pembeli untuk berinvestasi secepat dan semudah sebelumnya. Hal ini menyebabkan penjualan yang lambat, penurunan tajam di pasar properti, dan prospek yang sangat suram.

Baru-baru ini, akibat dampak pandemi Covid-19, ekonomi global menghadapi kesulitan, inflasi meningkat, dan kenaikan suku bunga bank sangat memengaruhi pasar properti, terutama segmen kelas atas. Banyak proyek properti baru belum mendapatkan izin, dan proyek-proyek lama tertunda, menyebabkan pasokan semakin langka. Sementara itu, banyak proyek properti telah terjual habis tetapi pengembang belum menyelesaikannya sesuai rencana, sehingga banyak vila terbengkalai yang ditumbuhi gulma, menyebabkan pemborosan.

Vila-vila terbengkalai yang ditumbuhi gulma merupakan pemborosan sumber daya.

Banyak investor asing percaya bahwa pasar properti Vietnam menarik karena populasinya yang besar dan permintaan properti yang tinggi. Vietnam mempercepat urbanisasi sementara pemerintah bertekad untuk mengembangkan industri pariwisata sebagai sektor kunci pertumbuhan. Lebih lanjut, meningkatnya jumlah pelanggan kaya melihat ini sebagai saluran investasi yang berpotensi memberikan pengembalian tinggi, meskipun menyadari risiko yang melekat.

"

Menurut data dari Kementerian Perencanaan dan Investasi, meskipun modal FDI terdaftar di sektor properti hanya mencapai US$2,6 miliar pada tahun 2021, angka tersebut meningkat menjadi US$4,5 miliar pada tahun 2022, dan kuartal pertama tahun 2023 masih menunjukkan tanda-tanda positif. Sektor properti merupakan sektor terbesar kedua yang menarik modal FDI, setelah industri pengolahan dan manufaktur.

Bapak Le Minh Hiep, seorang spesialis real estat kelas atas di distrik Nam Tu Liem, mengatakan: "Saya dan dua teman saya berinvestasi bersama. Beberapa tahun lalu, kami memperoleh keuntungan yang baik dan memiliki likuiditas yang cepat, tetapi dari tahun 2021 hingga sekarang, kami hampir tidak membeli vila lagi, sementara beberapa vila yang kami beli sebelumnya masih belum terjual. Meskipun ada orang yang menanyakan tentang pembelian, mereka menawarkan harga yang terlalu rendah." Bapak Hiep menambahkan: "Untungnya, kami tidak meminjam uang dari bank ketika membelinya. Jika kami harus membayar bunga hingga sekarang, kami tidak punya pilihan selain menjualnya dengan cepat."

Jelas bahwa pasar properti tidak lagi berada di puncaknya seperti beberapa tahun yang lalu.

Apakah penawaran dan permintaan hanyalah khayalan belaka?

Para ahli real estat percaya bahwa persediaan real estat kelas atas (terutama vila) cukup besar. Namun, pasokan baru akan semakin langka karena sangat sedikit proyek real estat kelas atas bereputasi dengan sumber daya keuangan yang memadai yang diimplementasikan. Sementara itu, pasokan vila dan ruko (model perumahan yang dikombinasikan dengan bisnis komersial) di Hanoi dan provinsi-provinsi utara telah menurun tajam. Saat ini, pasokan terutama berasal dari proyek real estat yang diluncurkan sebelum tahun 2020. Dari tahun 2021 hingga kuartal pertama tahun 2023, hanya segelintir proyek real estat kelas atas yang diluncurkan, sementara segmen ini terutama untuk kelas atas dan bukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, pasar yang sudah lesu menjadi semakin lesu.

Bapak Dinh Van Troi - Direktur Penjualan Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, berkomentar: Pasokan vila dan townhouse di Hanoi terus menerus tidak mencukupi dalam waktu yang lama, sementara pasokan baru pada tahun 2022 dan awal 2023 sebagian besar berasal dari proyek-proyek yang sedang dalam pengembangan dan terkonsentrasi di pinggiran kota Hanoi. Meskipun ini akan menyediakan beberapa produk tambahan ke pasar, jumlahnya tidak signifikan untuk dipilih.

Proyek Villa Thuy San Hill di kelurahan Bai Chay, kota Ha Long (provinsi Quang Ninh) memiliki banyak bangunan yang belum selesai.

Menurut survei yang dilakukan oleh wartawan di provinsi Quang Ninh, pasokan vila dan ruko masih melimpah, tetapi sebagian besar berasal dari proyek real estat lama seperti BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, dll., dan hampir tidak ada proyek real estat baru yang sedang diimplementasikan; pasokan baru telah mencapai titik terendah.

Sementara itu, pasokan di provinsi-provinsi seperti Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, dan Hoa Binh juga tidak terlalu menjanjikan. Di provinsi dan kota-kota ini, terdapat sedikit proyek real estat kelas atas, volume transaksi terbatas, dan dalam beberapa tahun terakhir, sangat sedikit proyek real estat kelas atas yang telah diimplementasikan. Meskipun proyek-proyek lama beroperasi dengan lambat, banyak vila dan ruko, meskipun dimiliki, tidak digunakan, yang menyebabkan terbengkalai, pemborosan, dan potensi masalah sosial.

Itu dari sisi penawaran. Sedangkan untuk permintaan, para ahli memperkirakan bahwa vila dan ruko dengan ruang hijau, fasilitas optimal, berlokasi di dalam kompleks terpadu, dan dengan koneksi transportasi yang nyaman akan menjadi pilihan utama bagi pelanggan. Selain itu, tingkat urbanisasi, tingkat pertumbuhan penduduk alami, dan peningkatan kelas menengah dan atas juga merupakan pendorong utama yang meningkatkan permintaan vila di masa mendatang.

Faktanya, begitu ekonomi pulih dengan kuat setelah pandemi Covid-19, kebijakan pemerintah untuk menghilangkan hambatan dan kesulitan bagi pasar properti diimplementasikan secara serius oleh pemerintah daerah, ditambah dengan pelonggaran batas kredit dan jaminan obligasi korporasi, maka perusahaan, perseroan, dan individu akan segera memiliki akses ke modal yang dibutuhkan. Dari situ, proyek-proyek properti akan diimplementasikan dan beragam produk properti kelas atas akan ditawarkan ke pasar: vila, ruko, resor, fasilitas kesehatan, dll., dan aktivitas jual beli pasar properti akan kembali hidup.

Penggabungan dan akuisisi semakin marak terjadi.

Ini adalah hukum alam: yang kuat menindas yang lemah, dan yang lemah sering diakuisisi dan digabungkan ke dalam yang kuat – ini sudah menjadi hal biasa di industri properti belakangan ini. Namun, belakangan ini, "hiu" dari sumber domestik dan internasional telah muncul, menggunakan berbagai dana investasi atau uang tunai untuk mengakuisisi proyek properti kelas atas dan proyek dengan status hukum yang bersih untuk pengembangan.

Dapat diamati bahwa, dari awal tahun 2023 hingga saat ini, perusahaan real estat Vietnam dapat dibagi menjadi empat kelompok tipikal: berisiko tinggi, seimbang, kuat, dan "pemain baru". Di antara kelompok-kelompok ini, kelompok "pemain baru" mencakup perusahaan dan dana investasi... yang mencari peluang untuk memasuki pasar real estat melalui merger dan akuisisi.

Contoh tipikalnya termasuk FLC Group dan Tan Hoang Minh Group… Setelah para pemimpin mereka terlibat dalam masalah hukum, sejumlah perusahaan besar ingin terjun ke proyek-proyek menjanjikan dari kelompok-kelompok ini. Bamboo Airways secara resmi berpisah dari FLC Group, dan sebagai akibatnya, banyak proyek real estat Grup di Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… berisiko dihentikan atau dipaksa untuk dialihkan ke mitra lain untuk penelitian dan pengembangan lebih lanjut.

Banyak proyek properti kelas atas di negara ini saat ini menarik minat investor asing.

Selain itu, banyak kesepakatan akuisisi lainnya saat ini sedang dalam tahap negosiasi. Menurut banyak pakar ekonomi dan properti, dengan pasar properti yang lesu dan kondisi keuangan yang sulit saat ini, jika situasi ini berlanjut, banyak pengembang proyek akan kekurangan modal kerja dan mungkin harus mempertimbangkan untuk mentransfer atau menjual proyek properti mereka secara langsung. Belum lagi banyak perusahaan asing dan dana investasi yang sedang menyiapkan dana, menunggu kesempatan untuk mengakuisisi proyek properti domestik begitu bisnis menghadapi kesulitan dan terpaksa menjual.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengusulkan agar Pemerintah dan Komite Tetap Majelis Nasional mempertimbangkan untuk mengizinkan bisnis mentransfer proyek real estat melalui perjanjian negosiasi berdasarkan mekanisme percontohan yang diatur dalam Resolusi No. 42/2017/QH14 tanggal 21 Juni 2017 dari Majelis Nasional. Menurut Bapak Chau, jika diimplementasikan, hal ini akan meringankan kesulitan arus kas dan likuiditas bagi bisnis real estat, termasuk mereka yang memiliki obligasi mendekati jatuh tempo. Mengizinkan bisnis untuk mentransfer proyek melalui perjanjian negosiasi, berdasarkan permintaan, akan meningkatkan pendapatan pajak bagi Negara dan meningkatkan efektivitas dan efisiensi manajemen negara terhadap pasar real estat. Hal ini juga akan meningkatkan transparansi dan mengatasi masalah transfer proyek "bawah tanah" yang disamarkan sebagai transfer saham, yang menyebabkan kerugian pendapatan bagi anggaran Negara.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Departemen Riset dan Konsultasi, Savills Hanoi, menyatakan: "Pasokan properti yang saat ini dijual langsung oleh pengembang di segmen ini sangat terbatas, yang disebabkan oleh rendahnya jumlah unit baru yang memasuki pasar. Namun, rumah deret tetap menjadi lini produk utama, diikuti oleh vila, dan kemudian ruko, yang hanya menyumbang sebagian kecil dari total pasokan saat ini."

Pelajaran 2: Berpacu menuju garis finis dengan perlahan

Para pengembang proyek real estat menawarkan banyak alasan untuk keterlambatan, tetapi sebagian besar disebabkan oleh lambatnya pembebasan lahan, perubahan mekanisme hukum dan kebijakan pajak, serta lemahnya kapasitas keuangan banyak bisnis, yang semuanya berkontribusi pada keterlambatan penyelesaian proyek.

Proyek real estat dengan kemajuan yang tertunda sangat umum terjadi.

Sebagian besar dari 63 provinsi dan kota memiliki proyek real estat yang tertunda; namun, segmen real estat kelas atas terutama berlokasi di provinsi dan kota besar dengan lokasi geografis yang menguntungkan, potensi pengembangan pariwisata, serta transportasi dan infrastruktur yang berkembang dengan baik.

Hanoi adalah wilayah dengan proyek real estat yang paling banyak tertunda. Menurut statistik yang belum lengkap, saat ini Hanoi memiliki beberapa ratus proyek yang tertunda, setara dengan area seluas lebih dari 5.000 hektar yang belum dikembangkan, menyebabkan pemborosan yang signifikan.

Beberapa proyek real estat mengalami penundaan hingga satu dekade, seperti kawasan perkotaan Kim Chung - Di Trach (sekarang berganti nama menjadi kawasan perkotaan Hinode Royal Park) di distrik Hoai Duc. Contoh lain adalah kawasan perkotaan Nam An Khanh yang dikembangkan oleh Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), yang pernah dipromosikan sebagai surga hunian. Namun, pembebasan lahan masih belum selesai, dan banyak vila dan rumah petak terbengkalai, mengakibatkan pemborosan sumber daya. Seorang perwakilan dari tim media Sudico menyatakan bahwa karena penurunan pasar real estat baru-baru ini, banyak investor vila menahan lahan mereka, menunggu pemulihan pasar yang positif. Hal ini menyebabkan beberapa vila terbengkalai, mengurangi estetika keseluruhan proyek.

Di provinsi Phu Tho, proyek Resor Pemandian Air Panas Thanh Thuy, yang diinvestasikan oleh Song Thao Co., Ltd., mencakup area seluas lebih dari 87 hektar, telah tertunda selama lebih dari dua dekade, dan dilanda berbagai pelanggaran... Proyek tersebut saat ini terbengkalai, dan penduduk setempat menggunakannya sebagai area penggembalaan ternak.

Bapak Tran Van Kien, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Thanh Thuy, dengan jujur ​​menyatakan: "Masalah dengan proyek pemandian air panas Thanh Thuy saat ini terletak pada kapasitas investor. Proyek ini memiliki lokasi yang bersih dan dokumentasi hukum yang lengkap, tetapi tidak dapat dilaksanakan karena kemampuan investor yang lemah. Daerah kami juga sangat cemas karena para pemilih telah menyampaikan banyak kekhawatiran, tetapi wewenang untuk menangani hal ini berada di provinsi Phu Tho."

Proyek resor pemandian air panas Thanh Thuy saat ini terbengkalai, dan penduduk setempat menggunakannya sebagai area penggembalaan ternak.

Provinsi Ha Nam memiliki proyek real estat aneh lainnya: mengubah lahan yang diperuntukkan untuk pekerjaan dan layanan publik menjadi perumahan komersial (ruko) yang kemudian dibiarkan terbengkalai. Ini adalah proyek Kompleks Komersial dan Perumahan Thang Loi Thanh Liem. Hingga saat ini, struktur proyek telah selesai, beberapa penghuni telah pindah, banyak komponen yang direncanakan masih belum dibangun, dan beberapa bangunan menunjukkan tanda-tanda kerusakan dan terbengkalai.

Berdasarkan Surat Kesimpulan Inspeksi Nomor 161/TB-TTCP tertanggal 17 Januari 2023, yang dikeluarkan oleh Inspektorat Pemerintah terkait proyek pusat komersial komprehensif Perusahaan Thang Loi Thanh Liem di provinsi Ha Nam, lahan dialokasikan tanpa pelelangan hak guna lahan, yang melanggar Pasal 118 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013. Lebih serius lagi, area lahan ini direncanakan untuk pekerjaan umum, layanan, dan tujuan komersial, bukan untuk penggunaan perumahan, yang melanggar Pasal 26 Undang-Undang Perencanaan Kota tahun 2009 dan Pasal 14 Keputusan Pemerintah Nomor 37/2010/ND-CP tertanggal 7 April 2010.

Menghilangkan "tumor"

Banyak daerah memiliki proyek real estat yang tertunda, atau bahkan terhenti selama bertahun-tahun, termasuk Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, dan Hoa Binh. Di Hanoi saja, saat ini terdapat ratusan proyek real estat yang tertunda atau belum dilaksanakan. Banyak dari proyek-proyek ini telah menerima peringatan merah, dan beberapa telah dibatalkan secara tegas oleh Komite Rakyat Hanoi.

Contoh tipikalnya adalah proyek perumahan mewah Phuong Vien di distrik Me Linh, yang diinvestasikan oleh Perusahaan Gabungan Perdagangan dan Jasa Pariwisata Phuong Vien. Proyek ini dialokasikan lahan pada tahun 2008 tetapi perkembangannya lambat. Oleh karena itu, Komite Rakyat Hanoi mengeluarkan Keputusan No. 4058/QD-UBND untuk mencabut keputusan alokasi lahan untuk proyek tersebut. Selain itu, ada proyek-proyek lain seperti: Perusahaan Konstruksi Truong Giang dengan pembangunan vila taman; Perusahaan Gabungan Anh Duong dengan pembangunan infrastruktur teknis untuk kawasan vila Sunny Light; Perusahaan Gabungan Real Estat Vinalines Vinh Phuc dengan proyek Kawasan Perkotaan Baru Vinalines… Komite Rakyat Hanoi telah mengeluarkan keputusan untuk mencabut alokasi lahan untuk proyek-proyek ini.

Vila dan rumah-rumah kota di Proyek Kawasan Perkotaan Tan Viet, distrik Hoai Duc, masih jarang dihuni.

Mengenai Proyek Resor Pemandian Air Panas Thanh Thuy, yang diinvestasikan oleh Song Thao Co., Ltd., Bapak Ha Minh Duc, Wakil Kepala Departemen Manajemen Tanah, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Provinsi Phu Tho, menyatakan: “Dalam dokumen 2308/UBND-KGVX tertanggal 21 Juni 2022, Komite Rakyat Provinsi Phu Tho mengarahkan Departemen Pajak Provinsi untuk menagih tunggakan biaya sewa lahan dari Perusahaan Song Thao. Bersamaan dengan itu, Departemen Perencanaan dan Investasi Provinsi, Komite Rakyat Distrik Thanh Thuy, dan instansi terkait lainnya ditugaskan untuk meninjau dan memisahkan sekitar 37 hektar dari total area proyek agar perusahaan dapat melanjutkan pelaksanaannya. Bapak Duc menambahkan: Saat ini, investor belum menyelesaikan prosedur persetujuan perencanaan detail 1/500, oleh karena itu tidak ada dasar untuk survei dan pemisahan area seperti yang diarahkan oleh Komite Rakyat Provinsi Phu Tho. Pada tanggal 25 Maret 2022, Komite Rakyat Provinsi Phu Tho mengeluarkan keputusan untuk Mencabut Sertifikat Insentif Investasi untuk proyek tersebut.”

Bapak Tran Nhu Long, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Provinsi Quang Ninh, mengatakan: Dalam waktu mendatang, Quang Ninh akan terus meninjau, memeriksa, dan mengaudit penggunaan lahan proyek-proyek yang tertunda dan memperpanjang penyelesaian infrastruktur teknis. Provinsi ini akan dengan tegas menangani dan merebut kembali lahan sesuai dengan hukum, mencegah terulangnya perencanaan dan proyek yang "tertunda", serta memerangi kepentingan pribadi dan korupsi yang menyebabkan kerugian anggaran dan pemborosan sumber daya lahan, sehingga berkontribusi pada perkembangan pasar properti yang sehat.

Ini adalah beberapa proyek tipikal yang telah dibatalkan dan ditegakkan secara tegas oleh otoritas lokal. Namun, masih banyak proyek yang tertunda, telah diperpanjang berkali-kali, dan ditumbuhi gulma, namun tetap tidak ditangani. Misalnya, di Quang Ninh, banyak proyek seperti Kawasan Perkotaan Baru Cao Xanh - Ha Khanh; proyek apartemen dan komersial multifungsi The Bay View Tower (Kota Ha Long)... tertunda. Selain itu, banyak proyek real estat telah digunakan tetapi memiliki tingkat hunian yang rendah; banyak vila dan ruko, meskipun dimiliki, tidak ditempati, menunjukkan tanda-tanda kerusakan, menyebabkan pemborosan sumber daya dan mengurangi estetika perkotaan.

Bapak Nguyen Huu Nha, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ha Long, mengatakan: Dalam beberapa waktu terakhir, kota ini telah dengan tegas melaksanakan peninjauan dan mengajukan proposal kepada provinsi untuk dipertimbangkan dan ditangani terkait puluhan proyek yang tertunda atau melanggar hukum, guna menghindari situasi "penimbunan lahan" terlalu lama, yang memungkinkan tumbuhnya gulma, menyebabkan pemborosan sumber daya lahan, dan memengaruhi sanitasi lingkungan serta lanskap perkotaan.

Untuk proyek real estat, terutama yang kelas atas, pemerintah daerah perlu mengambil tindakan tegas untuk memeriksa dan menangani secara tuntas proyek-proyek yang melakukan pelanggaran serius, mengalami keterlambatan, dan memakan waktu lama. Mereka juga harus secara serius menyingkirkan proyek-proyek yang perencanaannya lemah, memiliki sumber daya keuangan terbatas, atau sengaja menimbun lahan tanpa melaksanakannya.

Kita perlu menghilangkan pola pikir bahwa jika suatu provinsi memiliki proyek real estat kelas atas, maka provinsi kita juga harus memilikinya.

Pelajaran 3: Menginap sementara di vila bernilai jutaan dolar

Orang-orang berpenghasilan rendah yang tinggal di vila-vila mewah bernilai jutaan dolar menyewa vila dan ruko untuk tempat tinggal, membuka toko kelontong, menjual sayuran, atau menjalankan warung bir untuk mencari nafkah. Kedengarannya sulit dipercaya, tetapi hal itu terjadi di sebagian besar daerah perkotaan yang seharusnya layak huni, beradab, dan modern.

Mengubah vila dan ruko menjadi… “pasar”

Sangat mudah untuk melihat bahwa banyak vila dan ruko dengan fasad lebar, yang terletak di sebelah kawasan perumahan atau di kaki gedung apartemen di Hanoi, sering disewakan untuk kafe, restoran, toko kelontong, gerai makanan cepat saji, toko hasil pertanian segar, dan lain-lain. Meskipun tidak dilarang oleh hukum, hal ini secara tidak sengaja menciptakan tampilan yang berantakan untuk kawasan perkotaan yang dianggap beradab dan modern.

Bersebelahan dengan ruko-ruko tersebut, orang-orang menyewanya untuk membuka toko, restoran, dan bisnis lainnya.

Bapak Nguyen Quang Truong, seorang warga distrik Hoai Duc, yang menyewa ruko di kawasan perkotaan baru Tan Tay Do di distrik Dan Phuong, mengatakan: "Saya dan dua teman saya menyewa ruko ini untuk berjualan makanan cepat saji, kopi, dan lain-lain. Awalnya, kami menyewanya seharga 5 juta VND/bulan (dibayar langsung dari pemilik - PV). Kemudian, karena kami berjualan di malam hari, kami harus membayar tambahan 2 juta VND/bulan agar diizinkan tidur di sana."

Seorang "makelar jasa" yang khusus menyewakan ruko di sini mengatakan: Penyewanya sebagian besar adalah buruh dari provinsi lain, yang menyewa dengan harga murah untuk membuka warung sarapan, kios sayur, kedai minuman, dll. Perjanjian sewa tidak mengikat, tidak ada deposit besar yang dibutuhkan, dan uang harus dikembalikan ketika pemilik mengambilnya kembali.

Konsentrasi pedagang kecil yang menyewa ruko untuk menjalankan bisnis telah mengubah area tersebut menjadi pasar dadakan dan darurat. Seorang penghuni gedung apartemen HHA di kawasan perkotaan Tan Tay Do mengatakan: "Meskipun nyaman untuk jual beli, setiap pagi dan akhir pekan, ada banyak pembeli dan penjual, dan banyak kendaraan yang masuk dan keluar kawasan perkotaan, sehingga berpotensi membahayakan keselamatan lalu lintas. Belum lagi toko-toko yang membuang air limbah dan sampah, menciptakan pemandangan yang sangat tidak sedap dipandang."

Para reporter yang melakukan penelitian lapangan di beberapa daerah perkotaan di distrik Hoai Duc dan Gia Lam, serta distrik Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, dan Hoang Mai, mengamati fenomena yang meluas berupa vila dan ruko yang disewakan oleh pemiliknya. Setiap lokasi memiliki karakteristik dan harga sewa yang unik, tetapi semuanya memiliki kesamaan: mereka berkontribusi pada penampilan yang tidak sedap dipandang dari apa yang dulunya merupakan lanskap perkotaan yang beradab dan modern.

Di provinsi dan kota seperti Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, dan Thanh Hoa, situasinya tidak jauh lebih baik. Meskipun jumlah penyewa lebih sedikit dan harga lebih rendah, situasinya tetap kacau. Sementara itu, properti yang terbengkalai ditumbuhi gulma dan menunjukkan tanda-tanda kerusakan.

Banyak penolakan di vila-vila bernilai jutaan dolar

Menyamar sebagai calon penyewa yang mencari akomodasi sementara di sebuah vila, kami diajak berkeliling kawasan perkotaan Nam An Khanh di distrik Hoai Duc, Hanoi, oleh Ibu Nguyen Thi Bich. Di sana, kami sesekali melihat vila dan ruko yang dihuni. Meskipun bagian luar vila masih belum selesai, dengan pintu sementara yang terbuat dari panel plastik, beberapa bahkan dengan lembaran seng tipis… di dalamnya, pakaian digantung sembarangan, para pekerja membuat tempat tidur darurat dengan papan kayu, beberapa dengan tikar yang langsung digelar di lantai beton, area memasak didirikan sementara, dan yang paling mencolok, tidak ada toilet yang layak.

Ibu Bich bertanya, "Untuk berapa orang Anda berencana menyewa vila ini? Jika banyak, sebaiknya Anda menyewa seluruh vila, dengan luas 200-300 meter persegi, harganya hanya sekitar 6-8 juta VND/bulan, Anda bisa mengajak berapa pun orang yang Anda inginkan. Jika Anda setuju, beri tahu saya agar saya dapat menghubungi pemiliknya."

Sebagian besar pekerja berasal dari Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, dll. Mereka tinggal berkelompok di vila dan ruko, bekerja sebagai petugas kebersihan, pekerja konstruksi, mekanik, dll. Pada siang hari, mereka berkumpul di vila-vila mewah mereka yang bernilai jutaan dolar tetapi kekurangan banyak hal: tidak ada listrik, tidak ada air bersih, toilet yang tidak berfungsi...

Kondisi tempat tinggal darurat di vila mewah senilai jutaan dolar milik seorang pekerja lepas - Foto oleh Ngoc Vu

Le Khac Nam (dari provinsi Thanh Hoa), yang saat ini tinggal di sebuah vila di distrik Hoang Mai, mengatakan: "Saya putus sekolah di kelas 9 dan mengikuti tetangga saya ke sini untuk bekerja sebagai buruh bangunan. Sekarang saya seorang pekerja konstruksi. Jika bukan karena dukungan dan bimbingan semua orang, saya tidak tahu di mana saya akan berada sekarang."

Beberapa hari terakhir ini, karena para siswa sedang liburan musim panas, banyak anak dijemput oleh orang tua mereka dari kampung halaman untuk mengunjungi Hanoi. Untuk pertama kalinya, anak-anak ini menginap di vila-vila mewah senilai jutaan dolar bersama orang tua mereka. Ibu Le Thi Hai (dari provinsi Nghe An) mengatakan: "Anak saya sedang liburan musim panas dan mengatakan dia merindukan orang tuanya, jadi saya membawanya ke sini untuk bermain. Tidak ada AC, dan beberapa malam sangat panas sehingga kami tidak bisa tidur sampai larut malam. Saya merasa kasihan pada anak saya, tetapi saya tidak punya pilihan lain. Saya berencana untuk membiarkannya tinggal selama satu atau dua minggu sebelum membawanya kembali ke kampung halaman kami untuk tinggal bersama kakek-neneknya."

Ibu Hoang Thi Sy, kepala koki yang memasak untuk lebih dari 30 pekerja, mengatakan: "Beberapa hari terakhir ini, area asrama jauh lebih ramai. Lima anak dibawa oleh orang tua mereka untuk bermain. Pada siang hari, saya memasak dan juga bertindak sebagai pengasuh. Hal yang baik adalah meskipun mereka semua berasal dari tempat yang berbeda, mereka bermain bersama dengan sangat harmonis dan saling memperhatikan satu sama lain."

Di beberapa daerah perkotaan di Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, dan lain-lain, terdapat situasi di mana pekerja berpenghasilan rendah untuk sementara tinggal di vila.

Ruko-ruko masih ada, meskipun tidak banyak. Ketika kami mendekati mereka dari sudut pandang jurnalistik, mereka menolak mentah-mentah untuk menjawab atau, dalam beberapa kasus, secara proaktif meminta agar identitas mereka dirahasiakan atau agar kami tidak difoto, dengan alasan takut bahwa pemilik atau pengembang tidak akan mengizinkan mereka untuk terus menyewa.

(Catatan: Nama-nama karakter dalam artikel ini telah diubah untuk melindungi privasi.)

Pelajaran 4: Meningkatkan kerangka kelembagaan dan mengembalikan nilai sebenarnya dari properti mewah.

Pengembang dan investor properti perlu mengorbankan keuntungan kecil jangka pendek demi manfaat jangka panjang, secara proaktif merestrukturisasi bisnis mereka, fokus pada proyek inti, mengurangi utang, secara efektif mengendalikan obligasi korporasi, dan membatasi ketergantungan berlebihan pada lembaga kredit. Adapun badan pengatur, Negara perlu segera menyelesaikan kerangka hukum komprehensif dari tingkat pusat hingga daerah dan secara jelas mendefinisikan pembagian wewenang manajemen, menghindari tumpang tindih tanggung jawab dan kurangnya koordinasi seperti yang terjadi saat ini.

Mengorbankan manfaat kecil

Bagi bisnis, keuntungan selalu menjadi prioritas utama, dan mengorbankan keuntungan jangka pendek demi manfaat jangka panjang secara keseluruhan memang merupakan pilihan yang sangat sulit. Namun, bagi perusahaan yang berspesialisasi dalam real estat kelas atas, dibutuhkan keberanian, pandangan jauh ke depan, dan tingkat pemahaman tertentu untuk menghadapi kebutuhan mengorbankan proyek yang tidak menguntungkan atau berpendapatan rendah, sambil secara bersamaan merestrukturisasi bisnis, mengurangi utang, dan fokus pada bisnis dan proyek inti. Hanya dengan demikian keputusan tersebut dapat dianggap bijaksana.

Bapak Dinh Van Nghi - Ketua Dewan Direksi dan Direktur Jenderal VinaPol Joint Stock Company - sebuah perusahaan dengan sejarah panjang dalam pengembangan proyek real estat, secara jujur ​​menyampaikan: Bisnis real estat harus memanfaatkan waktu ini untuk mengevaluasi diri, merestrukturisasi bisnis, mengurangi utang, mengurangi ketergantungan pada lembaga kredit, dengan berani memangkas proyek berisiko tinggi, dan menghindari investasi yang tersebar dan terfragmentasi. Mereka harus menghindari mengejar kuantitas dan perkembangan pesat, karena begitu kesulitan muncul, akan terlambat untuk berbalik.

Bagi investor, selain memiliki uang, sangat penting untuk meneliti secara menyeluruh aspek hukum dari proyek real estat yang ingin mereka investasikan atau beli untuk tempat tinggal jangka panjang. Ini tidak sulit, tetapi membutuhkan pertimbangan serius untuk menghindari situasi "mengunci pintu kandang setelah kuda kabur". Pada kenyataannya, banyak proyek real estat kelas atas, meskipun sedang dalam pembangunan dan bahkan sudah dihuni, masih kekurangan prosedur hukum yang lengkap dan infrastruktur yang terintegrasi. Hal ini menyebabkan situasi di mana vila dan ruko dimiliki tetapi tidak dihuni, dibiarkan terbengkalai dan ditumbuhi gulma, sehingga mengakibatkan pemborosan sumber daya.

Bisnis properti domestik harus mengencangkan ikat pinggang, mengurangi utang, mengurangi ketergantungan pada lembaga kredit, dan dengan berani memangkas proyek berisiko tinggi, menghindari investasi yang tersebar dan terfragmentasi - Foto ilustrasi.

Pemerintah daerah juga harus dengan cermat memilih investor yang bereputasi baik dan memiliki kemampuan finansial yang kuat, menghindari mengikuti tren secara membabi buta dan mencegah pembangunan properti mewah yang tidak terkendali dan tidak terencana. Ini adalah pendekatan yang salah yang dapat menyebabkan banyak konsekuensi negatif di kemudian hari. Lebih lanjut, pemerintah daerah perlu memperkuat inspeksi dan pengawasan, serta secara jujur ​​menangani pelanggaran oleh investor, keterlambatan, dan bahkan pembatalan proyek, untuk mencegah proyek-proyek terbengkalai yang membuang sumber daya dan mengakibatkan kerugian pajak dan biaya bagi negara.

Campur tangan Negara sangat dibutuhkan.

Pada kenyataannya, pasar properti secara umum, dan pasar properti kelas atas khususnya, telah lama longgar dalam penetapan harga, sementara pajak dan biaya di sektor ini tetap rendah dan tidak proporsional dengan laju perkembangan pasar. Hal ini telah menyebabkan spekulasi yang meluas dan inflasi harga, sehingga menyulitkan mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan untuk mengaksesnya. Belum lagi kesenjangan harga antara daerah perkotaan dan pedesaan, bahkan di kota-kota besar seperti Hanoi, Hai Phong, dan Ho Chi Minh City, terdapat perbedaan harga yang signifikan. Oleh karena itu, banyak ahli properti percaya bahwa Negara perlu campur tangan langsung dalam mengatur pasar properti, karena Negara saat ini memiliki cukup perangkat hukum untuk mengendalikan hal ini.

Menurut banyak ahli, pasar properti kelas atas sedang mengalami hambatan, yang menyebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, yang pada gilirannya mengurangi momentum pertumbuhan berbagai industri lainnya. Oleh karena itu, perlu segera merevitalisasi pasar properti. Hal ini akan meningkatkan aliran modal domestik dan asing ke sektor properti, dan merger serta akuisisi perusahaan dan proyek properti akan berjalan sesuai prinsip pasar... sehingga berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi dan menciptakan efek domino bagi perkembangan semua industri lainnya.

"

Resolusi 18-NQ/TW tertanggal 16 Juni 2022 dari Komite Sentral Partai Komunis Vietnam menyatakan: "Terus berinovasi dan meningkatkan institusi dan kebijakan, meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, menciptakan momentum untuk menjadikan negara kita sebagai negara maju berpenghasilan tinggi," yang diharapkan akan memberikan dampak multifaset yang kuat pada pasar properti Vietnam dalam periode mendatang.

Di sisi lain, prosedur administratif untuk menyelesaikan masalah terkait lahan bagi bisnis yang melaksanakan proyek, meskipun telah disederhanakan, masih menghadapi hambatan dan penundaan.

Siklus buruk ini berulang, dari satu proyek ke proyek lain, dari satu perusahaan ke perusahaan lain, tahun demi tahun... oleh karena itu muncul ungkapan "ketakutan akan dasar hukum yang tidak memadai," atau "menunggu instruksi dari atasan," yang menyebabkan proyek investasi terhenti dan gagal dilaksanakan, sehingga mengakibatkan penggunaan sumber daya sosial yang tidak efektif.

Mengenai dukungan modal investasi, sebuah perusahaan pengembang properti (yang ingin tetap anonim) menyatakan: "Saat ini, lembaga kredit melakukan pekerjaan yang sangat baik dalam menunda dan memperpanjang pembayaran utang untuk bisnis: Pemerintah telah mengarahkan 'pelonggaran' batas kredit untuk sektor properti, tetapi menurut pendapat saya, hal ini harus disertai dengan memfasilitasi penerbitan obligasi untuk bisnis. Saat ini, kami merasa sangat sulit untuk mengakses pinjaman bank. Ketakutan telah menyebar luas dan berisiko menjadi 'penyakit sosial'."

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Sumber: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html