"Taman bermain" senilai jutaan dolar masih terbuang sia-sia

[iklan_1]

Pelajaran 1: Realitas yang menyedihkan

Pasar properti belum pernah sesuram sekarang. Proyek-proyek properti baru mulai bermunculan, sementara proyek-proyek lama hampir "tidak aktif", banyak lantai properti hanya beroperasi pada tingkat rendah dan terkadang terpaksa tutup, yang mengakibatkan ribuan karyawan terpaksa berhenti bekerja. Selain itu, utang perusahaan dan obligasi terus meningkat setiap hari dan berisiko "meledak" kapan saja.

Daya tarik "ajaib" telah mendingin

Bisnis properti secara umum, dan pasar properti kelas atas khususnya, merupakan salah satu sektor ekonomi utama yang berkontribusi besar terhadap pertumbuhan dan PDB nasional. Selain itu, properti membantu jutaan pekerja mendapatkan pekerjaan dan pendapatan, serta berkaitan erat dengan berbagai industri: produksi bahan bangunan, pariwisata - resor, keuangan dan perbankan, konstruksi... Namun, dalam konteks kredit yang dikontrol ketat, ditambah dengan sejumlah kesulitan hukum yang belum terselesaikan, investor proyek properti tidak memiliki kekuatan finansial yang memadai, dan dokumen hukum yang belum lengkap, sehingga "pelanggan" tidak membayar secepat dan semudah sebelumnya. Hal ini menyebabkan penjualan yang lambat, pasar properti hampir terjun bebas, dan menciptakan kondisi suram yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Belakangan ini, akibat dampak pandemi Covid-19, perekonomian dunia mengalami kesulitan. Inflasi dan kenaikan suku bunga bank telah sangat memengaruhi pasar properti, terutama segmen properti kelas atas. Banyak proyek properti baru belum mendapatkan izin, sementara proyek-proyek lama terlambat, sehingga pasokan semakin terbatas. Sementara itu, banyak proyek properti telah terjual habis tetapi investor belum menyelesaikannya untuk digunakan sesuai rencana. Hal ini mengakibatkan banyaknya vila terbengkalai yang ditumbuhi rumput dan menyebabkan pemborosan.

Vila terbengkalai, ditumbuhi rumput, membuang-buang sumber daya

Banyak investor asing percaya bahwa pasar properti di Vietnam memiliki populasi yang besar dan permintaan properti yang tinggi, yang selalu menjadi alasan menarik bagi mereka untuk berinvestasi. Vietnam sedang mendorong urbanisasi, sementara Pemerintah bertekad membangun industri bebas asap rokok sebagai ujung tombak pembangunan. Selain itu, jumlah pelanggan kelas atas meningkat, dan mereka memandangnya sebagai saluran investasi dengan profitabilitas tinggi, meskipun berisiko tinggi.

“
Menurut data Kementerian Perencanaan dan Investasi, jika pada tahun 2021 modal FDI terdaftar yang diinvestasikan di sektor properti hanya mencapai 2,6 miliar dolar AS, pada tahun 2022 meningkat menjadi 4,5 miliar dolar AS dan kuartal pertama tahun 2023 masih menunjukkan tanda-tanda positif. Properti merupakan sektor daya tarik FDI terbesar kedua setelah industri pengolahan dan manufaktur.

Bapak Le Minh Hiep, seorang pedagang properti kelas atas di distrik Nam Tu Liem, berkata: "Saya dan kedua teman saya berinvestasi bersama. Beberapa tahun yang lalu, kami meraup untung besar dan likuiditasnya cepat, tetapi sejak tahun 2021 hingga sekarang, kami hampir tidak membeli vila lagi, sementara beberapa vila yang sebelumnya kami "miliki" belum terjual. Meskipun beberapa orang ingin membeli, mereka menawarkan harga yang terlalu rendah." Bapak Hiep menambahkan: "Untungnya, saat kami membeli, kami tidak meminjam uang dari bank. Jika kami meminjam dan membayar bunga sampai sekarang, kami harus segera menjualnya."

Dapat dilihat bahwa saat ini, pasar properti tidak lagi berada pada puncaknya seperti beberapa tahun yang lalu.

Apakah penawaran dan permintaan bersifat virtual?

Para pakar properti mengatakan bahwa inventaris segmen properti kelas atas (terutama vila) cukup besar. Namun, pasokan baru akan semakin langka karena sangat sedikit proyek properti kelas atas bergengsi dengan potensi finansial memadai yang sedang diimplementasikan. Sementara itu, pasokan vila dan rumah toko (model perumahan yang dipadukan dengan bisnis komersial) di Hanoi dan provinsi-provinsi utara telah menurun tajam. Saat ini, pasokan terutama berasal dari proyek-proyek properti yang diimplementasikan sebelum tahun 2020. Dari tahun 2021 hingga kuartal pertama tahun 2023, hanya segelintir proyek properti terkait segmen kelas atas yang telah diimplementasikan, sementara segmen ini terutama untuk kelas atas, bukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, pasar yang sudah suram kini menjadi semakin suram.

Bapak Dinh Van Troi, Direktur Penjualan Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, berkomentar: Pasokan vila dan rumah bandar di Hanoi telah lama terbatas, sementara pasokan baru pada tahun 2022 dan awal 2023 sebagian besar berasal dari proyek-proyek yang sedang berjalan dan terkonsentrasi di pinggiran kota Hanoi. Dalam beberapa hal, hal ini akan menyediakan lebih banyak produk ke pasar, tetapi tidak banyak pilihan.

*Proyek Kawasan Vila Bukit Thuy San di Distrik Bai Chay, Kota Ha Long (Quang Ninh) memiliki banyak pekerjaan yang belum selesai.*

Menurut survei yang dilakukan wartawan di provinsi Quang Ninh, pasokan vila dan rumah toko masih melimpah, tetapi sebagian besar berasal dari proyek real estat lama seperti: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... dan hampir tidak ada proyek real estat baru yang dilaksanakan, pasokan baru telah mencapai titik terendah.

Sementara itu, pasokan di wilayah Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... juga tidak terlalu menjanjikan. Di provinsi dan kota-kota ini, terdapat sedikit proyek properti mewah, dengan volume transaksi terbatas. Dalam beberapa tahun terakhir, sangat sedikit proyek properti mewah yang telah diimplementasikan. Sementara proyek-proyek lama terhenti, banyak vila dan rumah toko, meskipun berpenghuni, tidak dimanfaatkan, yang menyebabkan terbengkalai, menyebabkan pemborosan, dan berpotensi menimbulkan masalah sosial.

Itulah penawarannya, dan dari segi permintaan, para ahli mengatakan bahwa tren vila dan rumah toko yang dilengkapi ruang terbuka hijau, utilitas optimal, berlokasi di area kompleks, dan akses transportasi yang mudah akan menjadi pilihan utama pelanggan. Selain itu, laju urbanisasi, laju pertumbuhan penduduk alami, dan peningkatan kelas menengah dan atas juga menjadi pendorong utama peningkatan permintaan konsumsi vila di masa mendatang.

Faktanya, setelah ekonomi pulih kuat pascapandemi Covid-19, kebijakan Pemerintah untuk menghilangkan hambatan dan kesulitan pasar properti akan diimplementasikan secara serius oleh daerah. Ditambah lagi, "ruang kredit" dilonggarkan, obligasi korporasi dijamin, maka korporasi, perusahaan, dan individu akan segera memiliki akses ke modal yang dibutuhkan. Dari sana, proyek-proyek properti akan diluncurkan dan menyediakan beragam produk properti kelas atas: vila, rumah toko, resor, perawatan kesehatan... ke pasar, daya beli dan jual pasar properti akan kembali bergairah.

Penggabungan dan akuisisi muncul

Ini adalah hukum alam, yang kuat mengalahkan yang lemah, yang lemah diakuisisi dan dilebur menjadi yang kuat adalah hal yang lumrah dalam industri properti belakangan ini. Namun, belakangan ini muncul "hiu" di dalam dan luar negeri, yang melalui berbagai dana investasi atau mengeluarkan uang tunai untuk membeli kembali proyek-proyek properti mewah, proyek-proyek dengan dokumen hukum yang bersih untuk dikembangkan.

Terlihat bahwa sejak awal tahun 2023 hingga saat ini, perusahaan-perusahaan real estat Vietnam telah terbagi menjadi 4 kelompok umum: Risiko, keseimbangan, potensi, dan "pemain baru". Kelompok "pemain baru" ini mencakup perusahaan, dana investasi, dan perusahaan yang mencari peluang untuk menembus pasar real estat melalui merger dan akuisisi.

Contoh tipikal termasuk FLC Group, Tan Hoang Minh... Setelah sang pemimpin terlibat masalah hukum, serangkaian "orang besar" ingin terjun ke proyek-proyek potensial grup-grup ini. Bamboo Airways telah resmi berpisah dari FLC Group, yang mengakibatkan banyak proyek real estat Grup ini di Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... berisiko harus menghentikan pelaksanaan atau terpaksa beralih ke mitra lain untuk melanjutkan riset dan pelaksanaan proyek.

*Banyak proyek real estat domestik kelas atas yang saat ini menarik perhatian investor asing.*

Selain itu, banyak akuisisi lain sedang dalam tahap negosiasi. Menurut banyak pakar ekonomi dan real estat, dengan pasar real estat yang sedang lesu saat ini, ditambah dengan situasi keuangan yang sulit, jika situasi ini berlanjut, banyak investor proyek tidak akan lagi memiliki uang tunai untuk dicairkan, dan mereka mungkin harus mempertimbangkan untuk mengalihkan atau menjual proyek real estat. Belum lagi banyak perusahaan dan dana investasi asing yang sedang mempersiapkan dana untuk menunggu kesempatan mengakuisisi proyek real estat domestik ketika bisnis tersebut menghadapi kesulitan dan terpaksa menjualnya.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengusulkan: Pemerintah dan Komite Tetap Majelis Nasional mempertimbangkan untuk mengizinkan perusahaan mengalihkan proyek real estat melalui kesepakatan sesuai mekanisme percontohan yang ditetapkan dalam Resolusi Majelis Nasional No. 42/2017/QH14 tanggal 21 Juni 2017. Menurut Bapak Chau, jika diterapkan, hal ini akan mengatasi kesulitan arus kas dan likuiditas bagi perusahaan real estat, termasuk perusahaan yang menerbitkan obligasi yang akan segera jatuh tempo. Dengan mengizinkan perusahaan mengalihkan proyek melalui kesepakatan, sesuai permintaan, Negara akan memungut pajak sekaligus memperkuat efektivitas dan efisiensi pengelolaan pasar real estat oleh negara, meningkatkan transparansi, dan mengatasi situasi pengalihan proyek "ilegal" yang berkedok pengalihan saham, yang menyebabkan kerugian pada anggaran Negara.

Ibu Do Thu Hang - Direktur Senior, Departemen Riset dan Konsultasi, Savills Hanoi, mengatakan: "Pasokan yang dijual langsung dari investor pada proyek-proyek yang sedang berjalan di segmen ini sangat terbatas, karena jumlah unit baru yang dipasarkan masih sedikit. Namun, rumah bandar masih menjadi lini produk utama, diikuti oleh vila dan kemudian rumah toko, yang hanya mencakup sebagian kecil dari total pasokan saat ini."

Pelajaran 2: Berlomba untuk "menyelesaikan" secara perlahan
Ada banyak alasan yang dikemukakan oleh para investor proyek real estate, namun sebagian besar disebabkan oleh lambatnya pembersihan lokasi, perubahan mekanisme hukum dan kebijakan perpajakan, ditambah lagi dengan lemahnya kapasitas finansial banyak pelaku usaha... yang mengakibatkan lambatnya penyelesaian proyek.

Proyek real estate yang berjalan lambat "mencakup" secara luas

Sebagian besar dari 63 provinsi dan kota memiliki proyek properti yang perkembangannya lambat. Namun, segmen properti kelas atas sebagian besar berlokasi di provinsi dan kota besar dengan lokasi geografis yang menguntungkan, potensi pariwisata, transportasi, dan pembangunan infrastruktur.

Kota dengan proyek properti paling tertunda adalah Hanoi. Menurut statistik yang belum lengkap, Hanoi saat ini memiliki ratusan proyek yang tertunda, setara dengan area seluas lebih dari 5.000 hektar yang belum dieksploitasi, sehingga menyebabkan pemborosan besar.

Beberapa proyek properti tertunda hingga sepuluh tahun, seperti: Kawasan Perkotaan Kim Chung-Di Trach (kini berganti nama menjadi Kawasan Perkotaan Hinode Royal Park - PV), di distrik Hoai Duc. Atau Kawasan Perkotaan Nam An Khanh milik Perusahaan Saham Gabungan Investasi Pengembangan Kawasan Perkotaan dan Industri Song Da (Sudico), yang pernah dipromosikan sebagai surga kehidupan. Namun, pekerjaan pembersihan lahan belum selesai, banyak vila dan rumah bandar masih terbengkalai, menyebabkan pemborosan sumber daya. Perwakilan media Sudico mengatakan: Karena pasar properti yang lesu akhir-akhir ini, banyak pelanggan yang berinvestasi di vila hanya menahan lahan, menunggu perubahan positif di pasar. Hal ini menyebabkan situasi di mana beberapa vila terbengkalai, yang menyebabkan hilangnya keindahan keseluruhan proyek.

Di Phu Tho, Proyek Resor Air Mineral Panas Thanh Thuy, yang diinvestasikan oleh Song Thao Company Limited, memiliki skala lebih dari 87 hektar, terlambat lebih dari 2 dekade dan banyak terjadi pelanggaran... Proyek tersebut saat ini terbengkalai dan digunakan oleh masyarakat sebagai tempat penggembalaan ternak.

Bapak Tran Van Kien, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Thanh Thuy, dengan terus terang mengatakan: "Permasalahan proyek pemandian air panas Thanh Thuy saat ini terletak pada kapasitas investor. Proyek ini saat ini memiliki lokasi yang bersih dan dokumen hukum yang lengkap, tetapi tidak dapat dilaksanakan karena kapasitas investor yang lemah. Pemerintah daerah kami juga sangat tidak sabar karena pemilih memiliki banyak pendapat, tetapi kewenangan untuk menanganinya berada di tangan Provinsi Phu Tho."

*Proyek Resor Air Mineral Panas Thanh Thuy saat ini terbengkalai dan digunakan oleh penduduk setempat sebagai area penggembalaan ternak.*

Provinsi Ha Nam memiliki proyek properti yang tak kalah menarik, yaitu mengubah lahan pekerjaan umum dan layanan menjadi perumahan komersial (ruko) lalu menelantarkannya. Proyek tersebut adalah kompleks komersial dan perumahan Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Hingga saat ini, proyek tersebut telah menyelesaikan konstruksi kasarnya, beberapa rumah tangga telah membeli rumah dan pindah, banyak hal dalam perencanaan belum dibangun, sementara beberapa proyek menunjukkan tanda-tanda kerusakan dan terbengkalai.

Dalam Surat Pemberitahuan Kesimpulan Inspeksi No. 161/TB-TTCP tertanggal 17 Januari 2023 dari Inspektorat Pemerintah terkait proyek Kompleks Pusat Komersial Perusahaan Thang Loi Thanh Liem, Provinsi Ha Nam, telah dialokasikan lahan tetapi tidak melalui proses lelang hak guna lahan, sehingga melanggar Pasal 118 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013. Lebih serius lagi, lahan ini direncanakan sebagai lahan pekerjaan umum, jasa, dan perdagangan, tanpa fungsi lahan permukiman, sehingga melanggar Pasal 26 Undang-Undang Tata Kota tahun 2009 dan Pasal 14 Keputusan Pemerintah No. 37/2010/ND-CP tertanggal 7 April 2010.

Hapus "tumor"

Daerah yang memiliki proyek real estate yang terlambat, bahkan mandek selama bertahun-tahun adalah: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Di Hanoi sendiri, saat ini terdapat ratusan proyek real estate yang terlambat dan belum dilaksanakan, banyak proyek telah diberi peringatan merah dan beberapa proyek langsung dicabut oleh Komite Rakyat Hanoi.

Contoh tipikal adalah Proyek Perumahan Mewah Phuong Vien di Distrik Me Linh, yang diinvestasikan oleh Perusahaan Saham Gabungan Layanan Perdagangan dan Pariwisata Phuong Vien. Proyek ini dialokasikan lahan pada tahun 2008, tetapi pelaksanaannya lambat, sehingga Komite Rakyat Hanoi mengeluarkan Keputusan No. 4058/QD-UBND tentang reklamasi lahan, yang membatalkan keputusan alokasi lahan untuk proyek tersebut. Selain itu, terdapat proyek-proyek berikut: Perusahaan Konstruksi Truong Giang dengan proyek pembangunan vila taman; Perusahaan Saham Gabungan Anh Duong dengan proyek pembangunan infrastruktur teknis untuk kawasan vila Sunny Light; Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Vinalines Vinh Phuc dengan proyek Kawasan Perkotaan Baru Vinalines... Komite Rakyat Hanoi telah mengeluarkan keputusan untuk mereklamasi lahan.

*Kawasan vila dan rumah bandar di Proyek Kawasan Perkotaan Tan Viet, Distrik Hoai Duc masih jarang penduduknya.*

Terkait Proyek Resor Air Mineral Panas Thanh Thuy yang diinvestasikan oleh Song Thao Company Limited, Bapak Ha Minh Duc - Wakil Kepala Departemen Pengelolaan Lahan, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Provinsi Phu Tho mengatakan: "Dalam Dokumen 2308/UBND-KGVX tertanggal 21 Juni 2022, Komite Rakyat Provinsi Phu Tho memerintahkan Dinas Pajak Provinsi untuk menagih iuran sewa tanah yang menjadi tanggungan Perusahaan Song Thao, dan sekaligus menugaskan Dinas Perencanaan dan Investasi provinsi, Komite Rakyat Distrik Thanh Thuy, dan instansi terkait untuk meninjau dan memisahkan lahan seluas sekitar 37 hektar dari total luas proyek agar perusahaan dapat melaksanakannya." Bapak Duc menambahkan: "Saat ini, Investor belum melaksanakan prosedur persetujuan Rencana Rinci 1/500, sehingga tidak ada dasar untuk mengukur dan memisahkan lahan sesuai arahan Komite Rakyat Provinsi Phu Tho. Pada tanggal 25 Maret, 2022, Komite Rakyat Provinsi Phu Tho mengeluarkan keputusan untuk mencabut Sertifikat Insentif Investasi proyek di atas.

Bapak Tran Nhu Long, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Provinsi Quang Ninh, mengatakan: Ke depannya, Quang Ninh akan terus meninjau, memeriksa, dan mengevaluasi pemanfaatan lahan proyek-proyek yang terlambat, memperpanjang penyelesaian infrastruktur teknis, menangani dan memulihkan secara tegas sesuai hukum, mencegah terulangnya kembali situasi perencanaan dan proyek yang "ditangguhkan", serta mencegah dan memberantas kepentingan kelompok, hal-hal negatif, pemborosan anggaran, dan pemborosan sumber daya lahan, yang berkontribusi pada kesehatan pasar properti.

Ini adalah beberapa proyek tipikal yang telah dibatalkan dengan tegas oleh otoritas lokal dan diberlakukan oleh hukum. Namun, masih banyak proyek yang terlambat, diperpanjang berkali-kali, dan ditumbuhi rumput liar, tetapi belum ditangani. Misalnya, di Quang Ninh, terdapat banyak proyek seperti: Kawasan Perkotaan Baru Cao Xanh - Ha Khanh; proyek komersial dan apartemen serbaguna The Bay View Tower (Kota Ha Long) ... yang terlambat dari jadwal. Selain itu, banyak proyek real estat telah mulai beroperasi tetapi tingkat huniannya rendah, banyak vila dan rumah toko telah dimiliki tetapi belum dihuni, menunjukkan tanda-tanda kerusakan, menyebabkan pemborosan sumber daya dan hilangnya keindahan kota.

Bapak Nguyen Huu Nha, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ha Long, mengatakan: Baru-baru ini, kota ini dengan tegas melaksanakan peninjauan, melaporkan, dan mengusulkan kepada provinsi untuk mempertimbangkan, menangani, dan mencabut puluhan proyek yang terlambat dan melanggar hukum. Hal ini dilakukan untuk menghindari situasi "menahan lahan" dalam jangka panjang, yang memungkinkan tumbuhnya gulma, yang menyebabkan pemborosan sumber daya lahan, serta memengaruhi sanitasi lingkungan dan lanskap perkotaan.

Untuk proyek-proyek real estate, terutama real estate kelas atas, pemerintah daerah perlu mengambil langkah-langkah yang kuat untuk memeriksa dan menangani secara menyeluruh proyek-proyek yang memiliki pelanggaran berat, kemajuan yang lambat, berlangsung selama bertahun-tahun, secara serius menghilangkan proyek-proyek yang memiliki perencanaan yang buruk, potensi keuangan yang terbatas, dan sengaja "menahan lahan" tanpa melaksanakan.

Kita perlu menghilangkan pola pikir bahwa jika provinsi ini punya proyek real estate mewah, provinsi kita juga harus punya.
Pelajaran 3: Tinggal sementara di vila seharga satu juta dolar
Masyarakat berpendapatan rendah tinggal di vila seharga jutaan dolar, mereka menyewa vila, rumah toko untuk ditinggali, membuka toko kelontong, menjual sayur-sayuran, bar bir... untuk berbisnis demi mencari nafkah, ini lelucon tetapi hal itu terjadi di sebagian besar wilayah perkotaan (KDT) yang diharapkan layak huni, beradab, dan modern.

Mengubah villa dan rumah toko menjadi… “pasar”

Tak sulit melihat banyaknya vila dan rumah toko bermuka lebar, bersebelahan dengan permukiman penduduk atau di kaki gedung apartemen di Hanoi, yang kerap disewakan untuk membuka kafe, restoran, toko kelontong, toko makanan cepat saji, toko makanan segar, dan sebagainya. Hal ini memang tidak dilarang oleh undang-undang, namun tanpa disadari telah menciptakan kesan kumuh di kawasan perkotaan yang dianggap beradab dan modern.

*Di sebelahnya, rumah toko disewakan oleh orang untuk membuka toko, gudang... untuk berbisnis.*

Bapak Nguyen Quang Truong, warga Distrik Hoai Duc, menyewa sebuah ruko di kawasan perkotaan baru Tan Tay Do, Distrik Dan Phuong, berkata: "Saya dan dua teman saya menyewa ruko itu untuk berjualan makanan cepat saji dan kopi... Awalnya, kami menyewanya untuk berjualan barang seharga 5 juta VND/bulan (disewa dari pemilik - PV). Kemudian, karena kami berjualan di malam hari, kami harus membayar tambahan 2 juta VND/bulan untuk menginap."

Seorang "broker jasa" yang khusus menyewakan rumah toko di sini berkata: Penyewanya kebanyakan pekerja dari daerah, mereka menyewa dengan harga murah untuk membuka warung sarapan, berjualan sayur mayur, bar bir... sewanya tidak mengikat, tidak perlu deposit banyak, kalau sudah diambil pemiliknya, harus dikembalikan.

Fakta bahwa para pedagang kecil lebih memilih menyewa ruko untuk mengelola usaha telah mengubah tempat ini menjadi pasar loak spontan. Seorang warga yang tinggal di gedung apartemen HHA, di kawasan perkotaan Tan Tay Do, mengatakan: "Jual beli memang nyaman, tetapi setiap pagi dan akhir pekan, banyak pembeli dan penjual, banyak kendaraan keluar masuk kawasan perkotaan, yang berpotensi menimbulkan masalah keselamatan lalu lintas. Belum lagi toko-toko yang membuang air limbah, sampah... sangat kotor."

Para wartawan yang turun ke lapangan di beberapa wilayah perkotaan di distrik Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, dan Hoang Mai... memperhatikan bahwa situasi vila dan ruko yang disewakan oleh pemiliknya... muncul di mana-mana, masing-masing memiliki karakteristik dan harga sewa yang berbeda. Namun, semuanya memiliki satu kesamaan: berkontribusi pada kumuhnya wilayah perkotaan yang beradab dan modern.

Di provinsi dan kota Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… situasinya tidak terlalu optimis. Meskipun jumlah penyewa lebih sedikit dan harga lebih murah, kondisinya masih sangat berantakan. Sementara itu, rumah-rumah kosong ditumbuhi rumput dan menunjukkan tanda-tanda kerusakan.

Banyak "tidak" di vila seharga jutaan dolar

Sebagai penyewa vila untuk sementara waktu, kami dipandu oleh Ibu Nguyen Thi Bich untuk berkeliling Kawasan Perkotaan Nam An Khanh, Distrik Hoai Duc, Kota Hanoi. Di sana, kami melihat beberapa vila dan rumah toko yang dihuni warga. Meskipun eksterior vila belum rampung, pintu-pintunya dipasang sementara dengan panel plastik, beberapa pintu terbuat dari lembaran seng tipis... di dalam, pakaian digantung sembarangan, tempat tidur sementara dibuat dari papan kayu oleh para pekerja, di beberapa tempat, tikar dibentangkan langsung di lantai beton, dapur dibangun sementara, dan lebih tepatnya, tidak ada toilet yang layak di sini.

Bu Bich bertanya: "Berapa orang yang Anda rencanakan untuk menyewa vila ini? Jika banyak orang, sebaiknya Anda menyewa seluruh vila. Luasnya 200-300 m2, harganya hanya sekitar 6-8 juta VND/bulan, Anda bisa menyewa sebanyak yang Anda mau. Jika Anda setuju, beri tahu saya agar saya bisa menghubungi pemiliknya."

Sebagian besar pekerja berasal dari Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... mereka tinggal di vila, rumah toko, siang hari mereka bekerja sebagai petugas kebersihan, kuli bangunan, mekanik... malam harinya mereka berkumpul di vila seharga jutaan dolar namun "kekurangan" segalanya: tidak ada listrik, tidak ada air bersih, toilet tidak berfungsi...

anh-4(1).jpg — *Kehidupan sementara di vila seharga sejuta dolar milik seorang pekerja lepas - Foto oleh Ngoc Vu*

Le Khac Nam (dari Thanh Hoa) saat ini tinggal sementara di sebuah vila di distrik Hoang Mai. Ia berkata: "Saya putus sekolah saat kelas 9 dan mengikuti tetangga saya di sini untuk bekerja sebagai kuli bangunan. Sekarang saya seorang kuli bangunan. Jika bukan karena dukungan dan bimbingan semua orang, saya tidak tahu di mana saya akan berada sekarang."

Saat ini, para siswa sedang liburan musim panas, banyak anak-anak yang diajak orang tua mereka ke Hanoi, dan untuk pertama kalinya mereka bisa tinggal di vila seharga jutaan dolar bersama orang tua mereka. Ibu Le Thi Hai (dari Nghe An) berkata: Anak saya sedang liburan musim panas, dan dia bilang dia merindukan orang tuanya, jadi saya kembali untuk mengajaknya bermain di sini. Tidak ada AC, dan terkadang cuacanya sangat panas sehingga saya tidak bisa tidur sampai larut malam. Saya kasihan pada anak saya, tetapi saya tidak punya pilihan. Saya berencana untuk membiarkannya tinggal selama 1-2 minggu dan kemudian membawanya kembali ke kampung halamannya untuk tinggal bersama kakek-neneknya.

Ibu Hoang Thi Sy, koki utama yang memasak untuk lebih dari 30 pekerja, berkata: "Akhir-akhir ini suasana asrama jauh lebih bahagia. Ada 5 anak yang dijemput orang tua mereka untuk bermain. Di siang hari, saya memasak dan juga berperan sebagai pengasuh. Untungnya, mereka semua berasal dari kampung halaman yang berbeda, tetapi mereka bermain bersama dengan sangat kompak dan saling mengalah."

Di beberapa daerah perkotaan di Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... di sini, pekerja berpenghasilan rendah tinggal sementara di vila,

Ruko-ruko masih ada, meskipun jumlahnya tidak banyak. Ketika kami menghubungi mereka sebagai reporter, mereka menolak menjawab atau dalam beberapa kasus secara aktif meminta untuk tidak mengungkapkan informasi, tidak mengambil gambar… karena mereka takut pemilik atau investor tidak akan terus menyewakannya.

(Catatan: Nama karakter dalam artikel ini telah diubah untuk melindungi privasi).

Pelajaran 4: Menyempurnakan institusi, membawa real estat mewah ke nilai sebenarnya
Pengembang dan investor proyek real estat perlu mengorbankan keuntungan kecil jangka pendek demi keuntungan jangka panjang, merestrukturisasi bisnis secara proaktif, berfokus pada proyek inti, mengurangi utang, mengendalikan obligasi korporasi dengan baik, dan membatasi ketergantungan yang berlebihan pada lembaga kredit. Terkait lembaga pengelola, Negara perlu segera menyelesaikan sistem hukum yang transparan dari tingkat pusat hingga daerah dan membagi kewenangan pengelolaan secara jelas, guna menghindari tumpang tindih dan kurangnya kohesi seperti saat ini.

Mengorbankan keuntungan kecil

Bagi bisnis, keuntungan selalu menjadi prioritas utama. Mengorbankan keuntungan jangka pendek demi keuntungan jangka panjang memang merupakan pilihan yang sangat sulit. Namun, bagi bisnis yang berspesialisasi dalam properti mewah, dibutuhkan keberanian, visi, dan pemahaman yang matang untuk menghadapi kebutuhan mengorbankan proyek yang tidak menguntungkan atau proyek dengan profitabilitas rendah. Pada saat yang sama, perlu dilakukan restrukturisasi bisnis, pengurangan utang, dan fokus pada bisnis utama, proyek-proyek inti... itulah keputusan yang bijaksana.

Bapak Dinh Van Nghi, Ketua Dewan Direksi sekaligus Direktur Utama VinaPol Joint Stock Company, sebuah unit usaha dengan pengalaman bertahun-tahun dalam pengembangan proyek properti, menyampaikan dengan jujur: Perusahaan properti harus memanfaatkan momen ini untuk mengevaluasi diri, merestrukturisasi perusahaan, mengurangi utang, mengurangi ketergantungan pada lembaga kredit, berani memangkas proyek berisiko tinggi, dan tidak berinvestasi secara terpencar-pencar dan terfragmentasi. Hindari mengejar kuantitas dan pengembangan yang terburu-buru, karena begitu menghadapi kesulitan, akan terlambat untuk mundur.

Bagi "dewa", selain memiliki uang, penting untuk mempelajari aspek hukum proyek properti yang ingin Anda investasikan atau beli untuk tempat tinggal jangka panjang dengan saksama. Hal ini tidak sulit, tetapi membutuhkan pertimbangan serius dari investor, untuk menghindari "menunggu sapi mati baru membangun kandang". Faktanya, saat ini banyak proyek properti mewah yang, meskipun sudah dibangun, bahkan untuk ditempati pelanggan, prosedur hukumnya belum selesai, dan infrastrukturnya belum sinkron. Hal ini menyebabkan vila dan ruko yang ada pemiliknya tetapi tidak ada penghuninya, terbengkalai, ditumbuhi rumput, dan menyebabkan pemborosan sumber daya.

Bisnis real estat domestik harus berhemat, mengurangi utang, mengurangi ketergantungan pada lembaga kredit, dan berani memangkas proyek berisiko tinggi, tidak berinvestasi secara tersebar dan terfragmentasi - Foto ilustrasi.

Các địa phương cũng nên chọn lựa kỹ chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính vững, không nên chạy theo phong trào, tránh tư duy phát triển BĐS cao cấp tràn lan, thiếu quy hoạch về định hướng. Đây là tư duy sai lầm, có thể sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy về sau. Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, thẳng thắn xử lý các chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ, thậm chí thu hồi dự án, tránh để xảy ra tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên trong khi Nhà nước thất thu thuế, phí.

Cần “bàn tay ” của Nhà nước

Thực tế, thị trường BĐS nói chung và BĐS cao cấp nói riêng lâu nay đang “buông lỏng” về giá, trong khi việc đánh thuế, phí đối với lĩnh vực này còn thấp, chưa tương xứng với nhịp độ phát triển của thị trường, dẫn tới nạn đầu cơ tràn lan, thổi giá, khiến cho người có nhu cầu thực về nhà ở khó tiếp cận. Chưa nói sự chênh lệch về giá BĐS giữa đô thị và nông thôn, ngay nội tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… cũng có sự chênh lệch rõ rệt. Do đó, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS cao cấp đang bị tắc nghẽn, dẫn tới cung - cầu mất cân đối, kéo theo đó là hàng loạt các ngành nghề khác bị giảm động lực tăng trưởng. Do đó, cần phải khơi thông ngay thị trường BĐS, từ đó, dòng tiền từ trong nước và nước ngoài đổ vào BĐS tăng lên và việc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, dự án BĐS sẽ diễn ra theo quy luật thị trường... qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nên sức lan tỏa cho tất cả các ngành nghề khác phát triển.

“
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương đã chỉ ra: “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, được kỳ vọng sẽ tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới.

Mặt khác, thủ tục hành chính để giải quyết cho doanh nghiệp thực hiện dự án về đất đai tuy đã được tháo gỡ, song vẫn còn vướng và kéo dài.

Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại, từ dự án này đến dự án khác, từ doanh nghiệp này tới doanh nghiệp khác, năm này qua năm khác... thế mới có câu "sợ không đủ căn cứ pháp luật", hay “chờ ý kiến chỉ đạo của cấp trên”, khiến các dự án đầu tư bị tắc, không triển khai được, kéo theo nguồn lực của xã hội không phát huy hiệu quả.

Về hỗ trợ nguồn vốn đầu tư, một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án BĐS (xin giấu tên) cho biết: "Hiện nay, các tổ chức tín dụng làm rất tốt việc hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp: Chính phủ đã chỉ đạo “nới room” tín dụng cho BĐS, song, theo tôi, nên đi kèm khơi thông trái phiếu cho doanh nghiệp. Hiện nay, chúng tôi tiếp cận vay vốn ngân hàng rất khó. Tâm lý lo sợ đã lan rộng khắp và có nguy cơ biến thành “bệnh xã hội”.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[iklan_2]
Sumber