Transaksi perbankan seharusnya bersifat wajib.
Menurut rancangan ini, nilai kena pajak untuk pengalihan properti didasarkan pada harga kontrak. Secara spesifik, pajak penghasilan pribadi atas pengalihan properti dihitung sebesar 2% dari harga pengalihan. Waktu penentuan penghasilan kena pajak adalah ketika kontrak pengalihan berlaku atau ketika hak untuk menggunakan atau memiliki properti didaftarkan.
Usulan perhitungan pajak dari Kementerian Keuangan menuai beragam reaksi.
FOTO: DINH SON
Draf peraturan tersebut secara khusus menetapkan bahwa harga pengalihan properti adalah harga yang tercantum dalam kontrak pengalihan pada saat pengalihan. Jika kontrak pengalihan tidak menyebutkan harga tanah, atau jika harga tanah dalam kontrak lebih rendah dari tabel harga tanah dan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K), maka harga pengalihan tanah akan didasarkan pada tabel harga tanah dan koefisien K (jika ada) yang berlaku pada saat pengalihan.
Dalam kasus di mana hak penggunaan lahan dan aset yang melekat pada lahan, seperti rumah dan bangunan, dialihkan, jika kontrak tidak menyebutkan harga lahan atau harganya lebih rendah dari daftar harga lahan, nilai hak penggunaan lahan akan dihitung berdasarkan daftar harga lahan setempat dan koefisien K. Jika nilai rumah atau bangunan dalam kontrak lebih rendah dari tingkat perhitungan biaya pendaftaran yang ditetapkan oleh Komite Rakyat Provinsi, otoritas pajak akan mendasarkan perhitungan pada harga yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah.
Bapak Nguyen Van Hoa, Ketua Asosiasi Notaris Kota Ho Chi Minh, menilai usulan ini tepat dan perlu karena praktik menyatakan "dua harga" dalam transfer properti telah ada selama bertahun-tahun, menyebabkan kerugian pendapatan pajak dan mendistorsi transparansi pasar. Namun, hanya menggunakan tabel harga tanah yang dikalikan dengan koefisien K atau harga yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah sebagai dasar minimum hanya mengatasi sebagian masalah. Untuk mengendalikannya secara efektif, diperlukan solusi terkoordinasi tambahan, seperti mewajibkan pembayaran melalui bank untuk transaksi properti. Secara bersamaan, diperlukan keterkaitan data antara notaris, otoritas pajak, badan pertanahan, dan bank; basis data harga transaksi aktual harus dibangun; dan, yang terpenting, tanggung jawab semua pihak untuk menyatakan transaksi mereka secara jujur harus ditingkatkan.
"Saya percaya bahwa tanggung jawab penilaian seharusnya tidak dibebankan kepada notaris. Notaris bukanlah lembaga penilai atau otoritas pajak. Peran yang tepat dari seorang notaris adalah untuk menjelaskan dan memperingatkan para pihak tentang kewajiban hukum mereka dan untuk mengoordinasikan penyediaan data transaksi sesuai dengan hukum. Jika solusi ini diimplementasikan secara serentak, kebijakan tersebut akan berkontribusi untuk mengurangi transaksi 'dua harga', memerangi kerugian pendapatan anggaran, dan meningkatkan transparansi serta kepastian hukum untuk pasar properti," saran Bapak Nguyen Van Hoa.
Khawatir akan menambah beban lebih lanjut bagi masyarakat.
Menurut pakar real estat Tran Khanh Quang, usulan perhitungan pajak untuk transaksi real estat "mencurigakan" oleh Kementerian Keuangan hanya sebagian masuk akal. Sebelumnya, pemerintah daerah dan para ahli sama-sama merekomendasikan penerapan pengali 2% pada tabel harga tanah untuk perhitungan pajak. Ini adalah metode yang paling akurat, memastikan tidak ada kehilangan pendapatan, mudah dihitung, dan mencerminkan harga pasar dengan tepat. Hal ini karena tabel harga tanah di provinsi-provinsi, seperti Kota Ho Chi Minh, setelah bertahun-tahun penyesuaian, sudah sekitar 80% dari harga pasar. Menambahkan koefisien K akan secara signifikan meningkatkan pajak, sehingga menambah beban bagi warga.
Banyak pendapat yang menyatakan bahwa tabel harga tanah seharusnya benar-benar mencerminkan harga pasar, dan koefisien K harus sesuai.
Foto: Dinh Son
"Mulai 1 Juli dan seterusnya, pemerintah daerah akan terus menerbitkan koefisien K, yang akan diterapkan untuk menghitung biaya penggunaan lahan. Saat ini, biaya penggunaan lahan terlalu tinggi, melebihi kemampuan sebagian besar masyarakat, sehingga menimbulkan kekhawatiran. Sekarang, menghitung pajak penghasilan pribadi dari transfer properti dan mengalikannya dengan koefisien K dapat menyebabkan harga meningkat lebih tinggi dari harga pasar, sehingga mendorong peningkatan jumlah pajak yang harus dibayar masyarakat dibandingkan dengan situasi saat ini," ungkap Bapak Tran Khanh Quang.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa sebelumnya, untuk menentukan kasus mana yang melibatkan harga yang lebih rendah dari nilai sebenarnya dan mana yang melibatkan harga yang lebih tinggi dari nilai sebenarnya, provinsi akan menerbitkan tabel harga dasar berdasarkan harga rata-rata setiap lokasi. Ketika harga yang lebih rendah dari nilai sebenarnya terdeteksi, otoritas pajak akan menghitung ulang dengan mengalikan tabel harga tanah dengan 2%. Saat ini, dengan usulan Kementerian Keuangan, dalam kasus di mana harga diduga lebih rendah dari harga pasar, tabel harga tanah akan dikalikan dengan koefisien K dan kemudian dengan 2%. Meskipun metode ini secara teoritis dapat diterapkan, dalam praktiknya akan menciptakan dua skenario yang mungkin terjadi.
Skenario pertama, seperti yang diusulkan oleh Kementerian Keuangan, akan menghilangkan kebutuhan akan daftar harga dasar lokal. Penerapan pendekatan ini akan memastikan keadilan dalam hukum, memudahkan perhitungan pemerintah, dan mengurangi beban negara, sehingga memfasilitasi perkiraan pendapatan yang akurat dari tanah dan perumahan. Metode ini akan mencegah kehilangan pendapatan dan pajak yang berlebihan, serta memastikan keadilan. Warga juga akan menggunakan metode ini untuk deklarasi, menghindari angka yang terlalu rendah maupun terlalu tinggi. "Namun, setelah metode ini diterapkan, ambang batas 2% perlu dipertimbangkan kembali, karena tarif pajak akan lebih tinggi daripada tarif saat ini. Oleh karena itu, angka yang lebih kecil kurang dari 2% dapat dipertimbangkan; Kementerian Keuangan perlu melakukan survei dan menghitung ulang sesuai dengan itu," saran Bapak Le Hoang Chau.
Kedua, jika pengurangan 2% tidak diterapkan, daftar harga minimum harus ditetapkan di setiap daerah untuk tujuan pengawasan. Dengan daftar harga minimum, pemerintah dapat menentukan siapa yang menyatakan harga yang benar dan siapa yang membayar lebih rendah, sehingga menghilangkan "kecurigaan" yang ada saat ini. Warga kemudian dapat menggunakan daftar harga minimum ini sebagai dasar untuk menyatakan harga beli dan jual mereka serta menghitung pajak.
"Pada dasarnya, usulan Kementerian Keuangan memiliki tujuan yang tepat untuk memerangi penggelapan pajak dan memastikan transparansi pasar. Namun, agar hal itu layak dan adil, yang terpenting adalah harga tanah harus benar-benar mencerminkan nilai pasar, koefisien K harus sesuai, dan mekanisme penerapannya harus fleksibel, sehingga pajak tidak menjadi beban bagi transaksi yang sah," saran Bapak Le Hoang Chau.
Penjual yang mengalami kerugian mungkin tetap harus membayar pajak.
Sebaliknya, banyak ahli berpendapat bahwa jika tarif pajak lebih tinggi daripada harga transaksi sebenarnya, orang tetap harus membayar pajak dalam jumlah besar meskipun mereka menjual dengan kerugian atau impas. Hal ini terutama memengaruhi mereka yang perlu menjual secara mendesak karena kesulitan keuangan, dan mereka yang membeli properti selama masa booming harga tetapi menjual ketika pasar "membeku," memaksa mereka untuk mengurangi kerugian. Lebih lanjut, jika setiap daerah menerapkan koefisien K yang berbeda atau menyesuaikannya secara tidak akurat, akan timbul perselisihan antara warga dan otoritas pajak mengenai jumlah pajak yang harus dibayar, karena beberapa daerah akan memiliki tarif yang lebih tinggi daripada daerah lain.
Sumber: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm
Komentar (0)