Penerbitan sertifikat kepemilikan untuk kondotel masih menghadapi kendala.

Hampir dua bulan setelah Keputusan 10/2023/ND-CP, yang mengubah dan menambah beberapa pasal dari peraturan yang mengatur pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan (Keputusan 10), mulai berlaku, Da Nang dan Khanh Hoa, dua daerah dengan jumlah vila wisata dan apartemen resor (kondotel) terbanyak di negara ini, masih belum memiliki satu pun kondotel yang diberikan sertifikat kepemilikan (juga dikenal sebagai buku merah muda). Alasan utamanya adalah kurangnya surat edaran yang mengatur.

Tetapkan prosedur

Bapak Vu Chi Hieu, Wakil Direktur yang bertanggung jawab atas Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan (TN-MT) Provinsi Khanh Hoa , mengatakan bahwa Keputusan Nomor 10 mengizinkan pembeli properti seperti apartemen-hotel, officetel, dan condotel di lahan komersial dan jasa untuk mendaftarkan hak kepemilikan. Namun, saat ini belum ada proses untuk menerima dan memproses permohonan. Oleh karena itu, departemen sedang mengembangkan proses ini dan mengirimkannya ke departemen terkait untuk mendapatkan masukan, dan akan menyusun laporan untuk Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa untuk disetujui sebelum secara resmi menerima permohonan.

Lebih lanjut, untuk menghindari komplikasi dan kesulitan selama implementasi, departemen saat ini sedang mempelajari kontrak penjualan kondotel untuk mengidentifikasi skenario potensial. "Ini adalah isu yang sangat baru; kami telah berkonsultasi dengan banyak daerah lain, tetapi belum ada yang memiliki prosedur khusus. Oleh karena itu, banyak proyek telah mendaftar untuk mengajukan sertifikat penggunaan lahan, tetapi kami telah meminta mereka untuk menunggu hingga prosedur khusus ditetapkan sebelum mengirimkan permohonan mereka untuk menghindari penundaan. Setelah mengirimkan permohonan, departemen akan terus membandingkannya dengan peraturan untuk menentukan apakah permohonan tersebut memenuhi kriteria kelayakan untuk penerbitan," kata Bapak Hieu.

Proyek kondotel Cocobay Da Nang ditangguhkan sementara dan menunggu penerbitan sertifikat kepemilikan. Foto: BICH VAN

Bapak Pham Nam Son, Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Da Nang, juga membenarkan bahwa pemerintah daerah belum mengeluarkan sertifikat hak penggunaan lahan untuk proyek kondotel apa pun karena masih menunggu surat edaran panduan. Menurut Bapak Son, sambil menunggu surat edaran panduan tersebut, departemen sedang mengumpulkan sejumlah kendala untuk dikirim ke Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk penyelesaian bertahap.

Secara spesifik, Sub-Departemen Pengelolaan Tanah dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Da Nang menyatakan bahwa, menurut peraturan, jangka waktu penggunaan lahan untuk proyek konstruksi yang digunakan untuk akomodasi wisata, termasuk kondotel, ditetapkan selama 50 tahun sejak tanggal investor diberikan alokasi lahan, sewa lahan, atau konversi tujuan penggunaan lahan. Namun, proyek konstruksi yang digunakan untuk akomodasi wisata seringkali memiliki fase persiapan investasi yang panjang, sehingga jika sertifikat penggunaan lahan diterbitkan berdasarkan jangka waktu penggunaan lahan, banyak proyek hanya akan memiliki sisa waktu sekitar 40 tahun, atau bahkan kurang dari 40 tahun.

Oleh karena itu, Sub-Departemen Pengelolaan Tanah meminta Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk memberikan panduan lebih lanjut mengenai durasi penggunaan yang diberikan kepada pembeli kondotel. Pada saat yang sama, diusulkan untuk menyelesaikan masalah ini dengan tidak memberikan hak penggunaan bangunan untuk tujuan akomodasi wisata berdasarkan durasi penggunaan lahan, melainkan berdasarkan durasi penggunaan bangunan sejak gedung tersebut mulai digunakan. Hal ini bertujuan untuk menjamin hak-hak pembeli, serta meningkatkan efisiensi sosial-ekonomi, membuka potensi sumber daya, mengatasi kesulitan, dan mendorong pasar properti.

Selain itu, kontrak pembelian kondotel juga memiliki beberapa masalah, seperti: banyak proyek tidak diklasifikasikan sebagai lahan komersial atau jasa tetapi sebagai "lahan hunian tanpa membentuk unit hunian" - jenis lahan yang tidak termasuk dalam undang-undang; banyak kontrak pembelian apartemen tidak secara jelas menyatakan apakah properti tersebut melekat pada tanah atau hanya properti di atas tanah…

Para pembeli terus menunggu.

Menurut Nha Trang Bay Construction Investment Joint Stock Company, investor proyek Panorama Nha Trang dan salah satu perusahaan pertama di Khanh Hoa yang berinvestasi di bidang properti resor, dari tahun 2019 hingga saat ini, perusahaan tersebut telah mengajukan lebih dari 11 permohonan kepada Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa yang meminta penerbitan sertifikat untuk lebih dari 1.000 pembeli kondotel di proyek Panorama Nha Trang.

Menyusul diterbitkannya Keputusan Nomor 10, yang memberikan peraturan yang lebih spesifik dan jelas mengenai prosedur pemberian sertifikat untuk proyek konstruksi yang digunakan untuk tujuan akomodasi wisata, investor berharap bahwa pemerintah daerah akan segera menerapkan prosedur penerbitan sertifikat kepemilikan untuk memberikan dukungan maksimal kepada pelanggan yang telah membeli kondotel.

Banyak investor proyek kondotel di Kota Da Nang juga gembira dengan pengesahan Keputusan Nomor 10 dan berharap penerbitan sertifikat kepemilikan akan segera dilaksanakan. Bapak Vo Thanh Nga, Wakil Direktur Jenderal Perusahaan Gabungan Investasi, Pengembangan, dan Konstruksi Thanh Do (investor proyek Cocobay, distrik Ngu Hanh Son), mengatakan bahwa hingga saat ini, pihak berwenang belum mengeluarkan pedoman khusus mengenai penerbitan sertifikat kepemilikan untuk kondotel.

Namun, menurut penelitiannya, setelah Keputusan Nomor 10, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan mengirimkan dokumen kepada pemerintah daerah yang memberikan panduan tentang implementasi keputusan tersebut. Dokumen tersebut relatif jelas, tetapi masih belum jelas bagaimana kantor pendaftaran tanah setempat akan menerapkannya.

Menurut Bapak Nga, proyek Cocobay memiliki lebih dari 1.000 unit kondotel yang saat ini masih ditangguhkan. "Jika penerbitan sertifikat kepemilikan menjadi kenyataan, itu akan sangat bagus untuk proyek kondotel. Para pembeli rumah sangat menantikan untuk menerima sertifikat ini. Setelah mereka memilikinya, pasar ini pasti akan menjadi lebih dinamis. Pembeli akan lebih percaya diri dan transaksi akan lebih sukses," harap Bapak Nga.

Untuk mempercepat penerbitan sertifikat hak guna lahan, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa baru saja mengeluarkan keputusan yang mengumumkan daftar prosedur administrasi yang direvisi dan ditambah di bidang pertanahan di bawah wewenang Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan. Sesuai dengan keputusan tersebut, Komite Rakyat Provinsi mengizinkan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk menerima pendaftaran dan menerbitkan sertifikat hak guna lahan, kepemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah (umumnya dikenal sebagai sertifikat hak guna lahan) kepada mereka yang menerima pengalihan hak guna lahan, membeli rumah dan pekerjaan konstruksi dalam proyek pengembangan perumahan dan proyek bisnis real estat selain proyek pengembangan perumahan. Waktu pemrosesan untuk penerbitan sertifikat adalah 30 hari sejak tanggal penerimaan permohonan yang sah dari investor dan 15 hari untuk penerbitan sertifikat kepada mereka yang mengalihkan hak guna lahan, membeli rumah dan pekerjaan konstruksi.

Perketat regulasi terhadap operasional bisnis kondotel.

Menurut Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa, wilayah tersebut memiliki 26 proyek dengan 12.100 apartemen wisata dan lebih dari 2.580 vila wisata, terutama di daerah Bai Dai. Selain melaksanakan penerbitan sertifikat kepemilikan, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa juga telah mengeluarkan dokumen yang meminta pihak berwenang terkait untuk memperketat operasional bisnis jasa akomodasi yang berkaitan dengan kondotel dan vila wisata.

Sumber