Pasar properti di Hanoi sedang mengalami diferensiasi yang signifikan.

(CLO) Hanoi memasuki fase yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam hal pembukaan lahan dan investasi infrastruktur untuk mengatasi hambatan perkotaan yang telah lama ada dan secara bertahap mewujudkan orientasi pembangunan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota.

Công Luận•26/05/2026

Menurut Komite Rakyat Hanoi , sejak akhir tahun 2025, pekerjaan pembebasan lahan telah menunjukkan kemajuan yang signifikan. Banyak proyek yang sudah lama tertunda telah dipercepat, terutama proyek infrastruktur strategis seperti Jalan Lingkar 4 - Wilayah Ibu Kota, ruas Jalan Lingkar 1 dari Hoang Cau ke Voi Phuc, Jalan Lingkar 2.5, 3, dan 3.5, serta serangkaian jembatan di atas Sungai Merah seperti Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha, dan Ngoc Hoi.

Selain itu, kemajuan pencairan investasi publik Hanoi jauh lebih tinggi daripada rata-rata nasional. Menurut informasi yang disampaikan pada Konferensi Nasional tentang Percepatan Alokasi dan Pencairan Modal Investasi Publik tahun 2026 pada tanggal 24 April, hingga tanggal 23 April, Hanoi telah mencairkan sekitar 31.000 miliar VND, setara dengan 25,7% dari rencana yang ditetapkan oleh Perdana Menteri, sementara tingkat pencairan rata-rata nasional, sebagaimana tercatat oleh Kementerian Keuangan, sekitar 12,6%.

Pasar properti Hanoi sedang mengalami diferensiasi yang signifikan. Foto: VARS

Pelaksanaan simultan dari berbagai proyek berskala besar menunjukkan bahwa Hanoi sedang memasuki siklus pembangunan infrastruktur yang terfokus dan strategis.

Dari ekspansi perkotaan unipolar hingga restrukturisasi model pembangunan.

Jika periode dari tahun 1990 hingga 2015 adalah masa ekspansi wilayah dan urbanisasi pinggiran kota, maka periode saat ini adalah proses restrukturisasi model pembangunan perkotaan Hanoi.

Selama beberapa dekade, pertumbuhan Hanoi terutama didasarkan pada ekspansi perkotaan unipolar, peningkatan populasi akibat migrasi, dan perkembangan pesat pasar perumahan di pusat kota. Model rumah tabung yang dibangun sendiri membentuk sebagian besar struktur perkotaan, yang dicirikan oleh kepadatan tinggi, rumah-rumah deret yang berjejer rapat di gang-gang sempit, dan lahan terbatas untuk transportasi dan ruang hijau. Struktur ini mungkin cocok untuk periode urbanisasi yang cepat, biaya pembangunan yang rendah, dan ekonomi yang masih terfragmentasi.

Namun, ketika kepadatan penduduk dan skala perkotaan melebihi kapasitas infrastruktur, model ini mulai menunjukkan keterbatasannya. Kemacetan lalu lintas, peningkatan biaya logistik, infrastruktur yang kelebihan beban, dan fragmentasi lahan mempersempit ruang lingkup pembangunan di bawah model lama.

Dalam konteks baru ini, Hanoi tidak lagi dapat mengandalkan keunggulan ketersediaan lahan atau biaya rendah untuk menarik investasi, tetapi harus bersaing berdasarkan konektivitas, kualitas infrastruktur, kemampuan untuk menarik aliran modal berkualitas tinggi, dan efisiensi operasional perkotaan. Hal ini memaksa kota tersebut untuk memasuki siklus restrukturisasi yang lebih komprehensif.

Proses restrukturisasi saat ini bukan sekadar mengganti bangunan lama, tetapi juga mengubah pola penggunaan lahan dan fungsi perkotaan.

Kompleks apartemen tua adalah contoh yang paling jelas. Ini adalah struktur perkotaan yang terbentuk selama periode pasca-subsidi, yang dicirikan oleh efisiensi penggunaan lahan yang rendah, infrastruktur yang bobrok, dan ketidakcukupan untuk menghadapi tekanan pertumbuhan penduduk modern. Oleh karena itu, merenovasi gedung apartemen tua bukan hanya masalah perumahan, tetapi juga proses restrukturisasi nilai lahan di pusat kota.

Bersamaan dengan itu, banyak pabrik, gudang, dan fasilitas produksi di pusat kota secara bertahap dipindahkan ke luar area pusat. Tren ini telah terjadi di Seoul, Shanghai, dan Singapura seiring dengan meningkatnya nilai lahan perkotaan dan pergeseran struktur ekonomi ke arah jasa, keuangan, dan teknologi.

Di kota-kota besar, lahan industri di pusat kota sering digantikan oleh kompleks multifungsi yang terdiri dari perumahan, perdagangan, perkantoran, dan jasa. Hanoi saat ini mengikuti tren ini.

Pasar properti mulai mengalami diferensiasi yang signifikan.

Menurut Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), setelah percepatan pembebasan lahan dan pelaksanaan perencanaan, pasar perumahan di banyak wilayah Hanoi mulai menunjukkan tren diferensiasi yang lebih jelas.

Khususnya di daerah-daerah yang sedang dalam tahap perencanaan, kawasan perumahan lama, rumah-rumah di gang sempit atau daerah dengan infrastruktur terbatas, harga transaksi aktual dan likuiditas telah menunjukkan tanda-tanda penurunan.

VARS berpendapat bahwa penyebabnya bukan hanya karena harga telah meningkat secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir, tetapi juga karena kekhawatiran terkait perencanaan kota, kemungkinan pembangunan jalan, renovasi perkotaan, dan perubahan struktur penduduk di kawasan pusat kota lama.

Seiring Hanoi memasuki periode restrukturisasi yang signifikan, keterbatasan yang melekat pada model perumahan di gang-gang sempit menjadi semakin jelas, seperti kemacetan lalu lintas, kurangnya tempat parkir, ruang hidup yang terbatas, area hijau, masalah keselamatan kebakaran, dan akses ke infrastruktur perkotaan modern.

Sebaliknya, permintaan pasar semakin bergeser ke arah produk-produk yang direncanakan dengan baik seperti gedung apartemen dan rumah bertingkat rendah di kawasan perkotaan baru dan kota satelit terpadu dengan infrastruktur yang tersinkronisasi. Proyek-proyek ini menawarkan ruang hunian modern, fasilitas lengkap, konektivitas yang lebih baik, dan stabilitas perencanaan yang tinggi.

Hal ini menunjukkan bahwa siklus baru pasar Hanoi tidak lagi berupa periode kenaikan harga yang seragam seperti sebelumnya, melainkan periode diferensiasi yang kuat berdasarkan kualitas infrastruktur, konektivitas, dan kemampuan untuk membentuk ekosistem ekonomi.

"Proses restrukturisasi perkotaan menyebabkan perubahan signifikan dalam struktur pengembangan pasar properti Hanoi," demikian pernyataan VARS.

Meskipun sebelumnya pertumbuhan pasar terutama didasarkan pada ekspansi perkotaan unipolar dan ekspektasi infrastruktur, siklus saat ini bergeser ke arah model pembangunan yang berbasis pada kualitas infrastruktur, efisiensi operasional perkotaan, dan permintaan perumahan yang sebenarnya.

Hal ini dibuktikan dengan perkembangan sejumlah besar kawasan perkotaan berskala besar di sepanjang koridor infrastruktur baru. Pasokan pasar diperkirakan akan lebih beragam, termasuk perumahan kelas atas, menengah, perumahan komersial terjangkau, perumahan sosial, dan perumahan sewa.

Yang perlu diperhatikan, perumahan sosial, termasuk perumahan sewa, secara bertahap menjadi pilar penting dalam kebijakan kesejahteraan sosial dan strategi pembangunan perkotaan Hanoi. Seiring dengan pergeseran kota ke model multi-pusat, tantangannya bukan lagi hanya tentang membangun lebih banyak perumahan, tetapi tentang menata ulang ruang hidup, meningkatkan akses ke infrastruktur, dan mendistribusikan penduduk secara lebih rasional.

Dalam model baru ini, area inti pusat kota, lokasi tepi danau, atau area dengan akses langsung ke metro, pusat keuangan, dan jalur komersial utama kemungkinan akan fokus pada produk kelas atas yang melayani penduduk berpenghasilan tinggi, profesional internasional, dan elit perkotaan.

Namun, VARS berpendapat bahwa ini tidak berarti bahwa kelompok berpenghasilan rendah "didorong keluar dari kota" dalam pengertian tradisional. Perbedaan dalam siklus pembangunan baru ini terletak pada kenyataan bahwa, meskipun jarak geografis mungkin lebih jauh, waktu dan aksesibilitas dipersingkat secara signifikan berkat sistem infrastruktur baru.

Jalan lingkar, jalur metro, jembatan di atas Sungai Merah, jalan penghubung antarwilayah, dan koridor logistik baru akan sepenuhnya mengubah transportasi di Hanoi. Dengan peningkatan infrastruktur yang signifikan, tinggal di daerah yang lebih jauh dari pusat kota tetapi tetap memiliki akses yang mudah ke tempat kerja, pusat perbelanjaan, bandara, atau area layanan akan secara bertahap menjadi hal yang biasa di sebuah kota metropolitan modern.

Hal ini meletakkan dasar bagi proses desentralisasi dan redistribusi penduduk yang lebih berkelanjutan, daripada terus berlanjutnya konsentrasi berlebihan di pusat kota.

"Yang lebih penting lagi, nilai properti di siklus baru ini diperkirakan akan tumbuh lebih didasarkan pada kapasitas operasional kota, kemampuan untuk membentuk ekosistem ekonomi, dan permintaan riil, daripada semata-mata berdasarkan ekspektasi kenaikan harga akibat pembangunan infrastruktur seperti pada fase-fase sebelumnya," tegas VARS.