Biaya tanah tambahan: Bukan kesalahan perusahaan, tetapi harus menanggung bebannya?

Perusahaan meyakini bahwa harga tanah proyek belum ditetapkan tetapi tetap harus membayar biaya penggunaan tanah tambahan sebesar 5,4%, yang tidak masuk akal.

Rancangan Peraturan Pemerintah yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 tanggal 30 Juli 2024 tentang Biaya Pemanfaatan Tanah, Sewa Tanah, dan Peraturan Pemerintah Nomor 104 tentang Dana Pengembangan Tanah, yang sedang dikonsultasikan oleh Kementerian Keuangan , menarik perhatian khusus dari kalangan pelaku usaha.

Sebab, dalam rancangan tersebut masih tetap berlaku ketentuan mengenai perkara yang telah ada penetapan alokasi tanah, sewa menyewa tanah, izin perubahan peruntukan tanah, perubahan sewa tanah tahunan menjadi sewa tanah satu kali, penyesuaian rencana rinci... namun harga tanah belum ditetapkan, maka untuk jangka waktu yang belum diperhitungkan biaya penggunaan tanah harus dibayar tambahan iuran tetap sebesar 5,4%/tahun yang dihitung dari jumlah yang terutang.

Tidak masuk akal baik dalam alasan maupun emosi

Mengetahui bahwa biaya tambahan tanah yang harus dibayarkan ketika biaya penggunaan tanah belum dihitung adalah tidak wajar, perusahaan tetap harus membayarnya, karena baru pada saat itu tanah tersebut akan dimasukkan ke dalam proyek untuk dieksploitasi dan layak untuk dijual.

Itulah yang disampaikan Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua GP.Invest, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, kepada reporter VietNamNet.

Ia mengatakan bahwa selain biaya penggunaan tanah hampir 500 miliar VND, perusahaan itu sendiri telah membayar sekitar 27 miliar VND biaya tanah tambahan untuk sebuah proyek di Phu Tho .

Namun, Ketua GP.Invest mengatakan, jumlah tersebut tidak terlalu besar, sebab ada pelaku usaha lain yang harus membayar biaya tambahan jauh lebih besar, sebab keputusan alokasi lahan baru diterima tahun 2014 dan sudah lebih dari 10 tahun.

"Ini tidak masuk akal. Keterlambatan pembayaran retribusi penggunaan lahan bukan kesalahan perusahaan, tetapi perusahaanlah yang harus menanggung bebannya. Kami telah memberikan banyak rekomendasi, tetapi Kementerian Keuangan belum menyetujuinya. Di daerah-daerah tempat kami mengerjakan proyek, mereka juga mengakui bahwa pungutan ini tidak masuk akal, tetapi mereka tidak dapat memberikan rekomendasi karena mereka adalah lembaga penegak hukum," kata Bapak Hiep.

Perusahaan-perusahaan mengusulkan penghapusan peraturan mengenai biaya tambahan penggunaan lahan karena dianggap tidak masuk akal. Foto: Hoang Ha

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat EZ (EZ Property), menyatakan: Jika proyek tersebut belum dinilai tanahnya, memaksa bisnis untuk membayar biaya penggunaan tanah tambahan adalah tidak masuk akal baik secara emosional maupun logis.

"Beberapa daerah mewajibkan pelaku usaha untuk memenuhi kewajiban membayar retribusi penggunaan lahan sebelum mendapatkan izin mendirikan bangunan. Penilaian tanah merupakan tanggung jawab negara. Mendenda pelaku usaha atas kesalahan yang bukan kesalahan mereka, padahal mereka tidak melanggar apa pun, merupakan tindakan 'memaksa' pelaku usaha," ujar Bapak Toan terus terang.

Sementara itu, keterlambatan penghitungan retribusi penggunaan lahan menyebabkan kerugian besar bagi pelaku usaha. Artinya, kemajuan pelaksanaan proyek menjadi terhambat, yang mengakibatkan peningkatan biaya akibat kenaikan harga tanah setiap tahun.

Ia menganalisis bahwa denda sebesar 5,4% per tahun yang dihitung dari biaya tanah yang dibayarkan untuk periode waktu tanpa memperhitungkan biaya penggunaan tanah merupakan denda yang cukup besar. Misalnya, jika suatu proyek memiliki biaya penggunaan tanah sebesar 1.000 miliar VND, jika Negara menunda perhitungan biaya penggunaan tanah hanya selama 1 tahun, perusahaan tersebut harus membayar tambahan sebesar 54 miliar VND.

Apabila suatu badan usaha terlambat membayar pajak, maka instansi perpajakan akan menetapkan denda dengan bunga cukup tinggi yakni sebesar 0,03%/hari, apabila setelah 90 hari sejak tanggal surat pemberitahuan pembayaran retribusi penggunaan lahan, badan usaha tersebut belum melunasi pajaknya.

Pak Toan khawatir saat itu terjadi, dunia usaha akan terjerumus pada situasi pajak berganda.

Senada dengan itu, Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Utara, mengatakan bahwa penetapan biaya penggunaan lahan merupakan tanggung jawab instansi pemerintah.

"Banyak proyek 'terbengkalai' selama 3-5 tahun sebelum retribusi penggunaan lahan ditetapkan, lalu pelaku usaha dikenakan denda 5,4% per tahun atas jumlah yang belum dibayar selama menunggu perhitungan harga lahan - ini adalah peraturan yang merugikan pelaku usaha. Karena keterlambatan pembayaran bukan karena kesalahan pelaku usaha, tetapi mereka tetap dikenakan denda," ungkap Bapak Quyet kepada reporter VietNamNet.

Pemimpin ini mengatakan bahwa harga tanah ditentukan berdasarkan harga pasar dan disesuaikan setiap tahun. Harga pasar meningkat setiap tahun, sehingga semakin lama pemerintah menunda penetapan retribusi penggunaan lahan, semakin besar pula biaya bisnis.

“Harga tanah, beserta denda dan biaya lainnya, akan dimasukkan ke dalam harga jual, dan pembeli akan menjadi pihak terakhir yang menanggung biaya-biaya ini,” ujar Bapak Quyet.

Usulan penghapusan regulasi harga tanah tambahan

Menghadapi kenyataan di atas, Direktur Umum EZ Property Pham Duc Toan mengusulkan agar peraturan tentang biaya penggunaan lahan tambahan dihapuskan.

Jika terjadi keterlambatan dalam penetapan retribusi penggunaan lahan, perlu ditetapkan secara jelas tanggung jawab masing-masing unit terkait. Retribusi hanya boleh dipungut setelah Negara menetapkan harga tanah tertentu.

Beberapa daerah takut akan risiko sehingga mereka tidak berani mengevaluasi, yang mengakibatkan situasi di mana selama bertahun-tahun tidak ada proyek yang dinyatakan memiliki kewajiban finansial atas tanah. Masalahnya terletak pada mekanismenya; jika diselesaikan, aparat penegak hukum akan lebih percaya diri dalam melaksanakannya, alih-alih melimpahkan tanggung jawab kepada perusahaan," ujar Bapak Toan.

Bapak Nguyen Quoc Hiep mengusulkan agar Kementerian Keuangan mempertimbangkan kembali kebijakan tersebut karena terlalu tidak masuk akal.

Menurutnya, ketentuan pemungutan biaya tanah tambahan ini harus dihapuskan. Jika terjadi keterlambatan dalam memutuskan pemungutan biaya penggunaan tanah, badan penilai tanah harus bertanggung jawab. Pada saat yang sama, ketentuan peralihan harus diubah, dan setiap unit yang telah memenuhi kewajiban membayar harus diizinkan untuk memotongnya kembali.

Lebih jauh lagi, jika lembaga negara terlambat dalam menghitung pajak tanah, bisnis harus dibebaskan dari denda - usul pemimpin Dat Xanh Utara.

Ia mengatakan bahwa Negara perlu menetapkan secara tegas bahwa sejak keputusan alokasi atau sewa lahan dibuat, dalam jangka waktu maksimal 3-9 bulan, atau paling lambat 1 tahun, kewajiban keuangan terkait lahan harus ditetapkan. Jika batas waktu tersebut terlewati, perusahaan harus dibebaskan dari denda keterlambatan pembayaran. Hal ini akan menciptakan tekanan, memaksa pihak berwenang untuk segera menetapkan harga lahan, sehingga menghindari situasi di mana proyek "terbengkalai" selama bertahun-tahun.

"Membuka blokir harga tanah membantu memastikan pasokan yang melimpah, sehingga mencegah kenaikan harga properti," saran Bapak Quyet.

Usulan untuk mengubah undang-undang guna menyinkronkan pembebasan biaya penggunaan tanah untuk proyek perumahan sosialHoREA mengusulkan untuk mengubah peraturan guna menyinkronkan masalah pembebasan biaya penggunaan tanah untuk proyek perumahan sosial, perumahan umum, perumahan pemukiman kembali, dan pembangunan kembali gedung apartemen...

Sumber: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html