Ke mana aliran kredit real estat?

Proyek-proyek baru masih bermunculan

Secara spesifik, Bank Negara Vietnam (SBV) Cabang Wilayah 2 menyatakan bahwa hingga akhir April, total kredit properti di Kota Ho Chi Minh mencapai VND 1.116 triliun, naik 0,34% dibandingkan bulan sebelumnya dan naik 2,85% dibandingkan akhir tahun 2024. Skala kredit properti tetap terjaga dan menyumbang sekitar 28% dari total kredit properti di wilayah tersebut. Khususnya, kredit properti untuk kelompok penggunaan sendiri (pinjaman untuk membeli rumah, pengalihan hak guna lahan untuk membangun rumah; pinjaman untuk merenovasi rumah, dan sebagainya) masih menyumbang proporsi yang tinggi dari total kredit properti, mencapai 65% dan mencapai VND 727.000 miliar, naik 0,05% dibandingkan bulan sebelumnya dan naik 0,65% dibandingkan akhir tahun 2024.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — Meskipun ada pertumbuhan kredit, arus kas keluar pasar sangat sedikit.

Meskipun angkanya cukup baik, pada kenyataannya, baik transaksi maupun proyek baru masih "rendah". Oleh karena itu, banyak orang bertanya, ke mana perginya kredit properti lebih dari satu juta miliar dong?

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa meskipun angka pertumbuhan kredit real estat sangat tinggi, beliau tidak mengetahui siapa yang diuntungkan dari pertumbuhan ini. Pasalnya, ketika bisnis masih kesulitan mengurus dokumen hukum dan tidak dapat mengakses modal, tidak banyak orang yang meminjam untuk membeli real estat. Secara spesifik, dalam 4 bulan pertama tahun ini, Kota Ho Chi Minh hanya memiliki 3 proyek yang memenuhi syarat untuk dimobilisasi modal, dengan total 3.286 apartemen, yang semuanya merupakan apartemen mewah. Dalam 4 bulan pertama tahun ini, tidak ada proyek yang dialihkan karena menurut hukum, suatu proyek harus menyelesaikan kewajiban keuangannya sebelum dapat dijual kepada mitra lain.

"Dibandingkan dengan tahun 2017, tahun pasar meledak, pasokan saat ini hanya 10%. Kenyataannya, pasokan masih kurang, terutama perumahan terjangkau, khususnya perumahan sosial, dan harga properti terus meningkat. Jumlah apartemen yang dipasarkan sejak awal tahun sangat sedikit, transaksi tidak banyak, tetapi pertumbuhan kredit seperti yang dilaporkan oleh Bank Negara sangat aneh. Tidak hanya Kota Ho Chi Minh yang meningkat, tetapi juga secara nasional, saya juga tidak mengerti," ujar Bapak Le Hoang Chau dan menambahkan bahwa saat ini, bisnis masih mengalami kesulitan dengan arus kas dan modal, terutama dalam konteks perusahaan yang kesulitan menghadapi jatuh tempo obligasi korporasi sekitar Agustus-Desember 2025. Hal ini membuat mereka terus berjuang, harus bernegosiasi dengan nasabah untuk memperpanjang pembayaran utang.

Dr. Dinh The Hien, Direktur Institut Informatika dan Ekonomi Terapan, juga menegaskan bahwa pada kenyataannya, perusahaan masih kekurangan modal, kesulitan mengakses modal, dan jumlah uang yang dipompa ke pasar tidak banyak. Oleh karena itu, jika kredit properti meningkat, ada kemungkinan organisasi dan individu akan meminjam untuk melunasi utang lama, meminjam untuk memperpanjang utang. Suku bunga yang dikombinasikan dengan kenaikan harga pokok persediaan akan menyebabkan saldo kredit meningkat.

"Melalui survei terhadap sekitar 100 perusahaan yang terdaftar di bursa efek, saya menemukan bahwa pertumbuhan kredit di sektor properti dan konstruksi terus menurun. Hal ini disebabkan arus kas properti berasal dari dua sumber utama: arus kas bisnis dan arus kas keuangan. Namun, kedua sumber ini menghadapi kesulitan, sehingga perusahaan properti masih menghadapi banyak kesulitan tahun ini," analisis Dr. Dinh The Hien.

Transaksi antar masyarakat marak, pasar sekunder ramai

Secara keseluruhan, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, berkomentar: Sejak Tahun Baru Imlek, pasar selatan telah menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan dan beroperasi lebih baik daripada tahun 2024. Meskipun tidak banyak proyek baru, transaksi antar-masyarakat juga lebih baik. Menurut statistik, peningkatan pesat dalam jumlah transaksi real estat telah membantu pendapatan dari tanah di Kota Ho Chi Minh mencapai tingkat tinggi, mencapai VND 2.200 miliar pada kuartal pertama tahun 2025, meningkat lebih dari VND 540 miliar selama periode yang sama. Selain itu, pendapatan dari layanan bisnis real estat juga mencapai VND 25.547 miliar pada bulan Maret, meningkat 9% dari bulan sebelumnya. Akumulasi dalam 3 bulan pertama tahun ini, pendapatan dari industri ini mencapai VND 72.321 miliar, meningkat 16%. Ini adalah peningkatan positif, yang ditunjukkan dengan jelas oleh tingkat minat investor dan menunjukkan pemulihan pasar real estat.

Oleh karena itu, menurut Dr. Nguyen Van Dinh, meskipun volume transaksi pasar primer rendah karena terbatasnya pasokan, transaksi di pasar sekunder dan transaksi properti di kalangan masyarakat berlangsung sangat aktif. Hal ini mungkin menjadi alasan pertumbuhan kredit yang kuat. Tidak hanya itu, meskipun proyek di Kota Ho Chi Minh dalam beberapa bulan terakhir sedikit, di daerah sekitarnya seperti Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau, dan Binh Duong, jumlah proyek yang telah selesai dan dibuka sangat tinggi. Sementara itu, perusahaan-perusahaan yang "berlokasi" di Kota Ho Chi Minh mungkin telah meminjam di kota tersebut untuk mendapatkan dana guna berinvestasi di provinsi-provinsi. Selain itu, kenaikan tajam harga properti belakangan ini juga menyebabkan nilai pinjaman meningkat. "Namun satu hal yang mudah dilihat, pasar saat ini memiliki sedikit permintaan riil tetapi banyak investasi, spekulasi, dan penimbunan, sehingga modal kredit mengalir ke kelompok-kelompok ini lebih banyak daripada mengalir ke proyek," analisis Dr. Dinh.

Senada dengan itu, ekonom Huynh Phuoc Nghia juga mengatakan bahwa pertumbuhan kredit sebagian besar berasal dari pinjaman untuk pembelian, perbaikan, dan konstruksi rumah; sementara proyek-proyek baru "kalah" karena pasokannya sangat rendah sejak awal tahun. Hal ini juga sejalan dengan laporan Bank Negara Vietnam yang menyatakan bahwa pinjaman untuk pembelian rumah, pengalihan hak guna lahan untuk pembangunan rumah, pinjaman untuk perbaikan rumah, dan sebagainya, masih menyumbang proporsi yang tinggi dari total kredit properti yang beredar. Selain itu, pertumbuhan kredit belakangan ini berkaitan dengan restrukturisasi dan hipotek karena arus kas ke pasar sangat rendah. Proyek-proyek di Kota Ho Chi Minh mungkin sulit untuk dipinjam karena kebuntuan hukum, tetapi bisnis dapat menggunakan proyek-proyek di provinsi dan produk-produk lain untuk menjamin pinjaman di Kota Ho Chi Minh.

Pasokan dan harga keduanya meningkat

Laporan Kementerian Konstruksi tentang pasar real estat pada kuartal pertama tahun 2025 menunjukkan bahwa volume transaksi real estat di tiga jenis apartemen, rumah individu dan tanah kavling cenderung meningkat dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2024. Di antaranya, segmen apartemen dan rumah individu memiliki 33.585 transaksi yang berhasil, sama dengan 132% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2024. Segmen tanah kavling memiliki 101.049 transaksi yang berhasil, sama dengan 116,4% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2024. Sementara itu, di seluruh kuartal, ada 14 proyek, dengan skala sekitar 3.813 apartemen yang selesai, sama dengan 140% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024. Ada 26 proyek baru berlisensi dengan skala sekitar 15.780 apartemen, sama dengan 144% dari kuartal keempat tahun 2024 dan sama dengan 136% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024. Ada Terdapat 994 proyek yang sedang dibangun di seluruh negeri dengan skala sekitar 399.873 unit apartemen. Sementara itu, terdapat 59 proyek yang memenuhi syarat untuk menjual hunian masa depan, dengan skala sekitar 19.760 unit apartemen, setara dengan 96,7% dibandingkan kuartal keempat tahun 2024 dan setara dengan 155,2% dibandingkan periode yang sama tahun 2024.

Proyek-proyek baru masih bermunculan

Transaksi antar masyarakat marak, pasar sekunder ramai

Pasokan dan harga keduanya meningkat

Komentar (0)