Ke mana aliran kredit properti mengalir?

Kredit properti di Kota Ho Chi Minh mencapai lebih dari 1.116 triliun VND pada akhir April, meningkat 2,85% dibandingkan akhir tahun 2024. Paradoksnya adalah, meskipun kredit meningkat tajam, tidak banyak proyek baru, dan transaksi di pasar tidak tinggi. Jadi, ke mana uang itu mengalir?

Proyek-proyek baru masih terus berdatangan dengan lambat.

Secara spesifik, Cabang Regional 2 Bank Negara Vietnam (SBV) melaporkan bahwa hingga akhir April, total kredit properti yang beredar di Kota Ho Chi Minh mencapai 1.116 triliun VND, meningkat 0,34% dibandingkan bulan sebelumnya dan meningkat 2,85% dibandingkan akhir tahun 2024. Skala kredit properti terus dipertahankan, mencapai sekitar 28% dari total kredit yang beredar di wilayah tersebut. Dari jumlah tersebut, kredit properti untuk penggunaan pribadi (pinjaman untuk membeli rumah, pengalihan hak penggunaan lahan untuk pembangunan rumah; pinjaman untuk perbaikan rumah, dll.) masih menyumbang proporsi yang tinggi dari total kredit properti yang beredar, mencapai 727.000 miliar VND, meningkat 0,05% dibandingkan bulan sebelumnya dan meningkat 0,65% dibandingkan akhir tahun 2024.

Terlepas dari pertumbuhan kredit, sangat sedikit uang yang mengalir keluar dari pasar.

FOTO: DINH SON

Meskipun angka-angkanya terlihat cukup bagus, kenyataannya transaksi dan proyek-proyek baru berjalan lambat. Oleh karena itu, banyak orang bertanya, ke mana perginya semua kredit properti senilai triliunan dong itu?

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa meskipun angka pertumbuhan kredit real estat sangat besar, ia tidak tahu siapa yang diuntungkan dari pertumbuhan ini. Karena sementara bisnis masih berjuang untuk memproses dokumen legal dan karenanya tidak dapat mengakses modal, jumlah orang yang meminjam untuk membeli real estat juga rendah. Secara spesifik, dalam empat bulan pertama tahun ini, Kota Ho Chi Minh hanya memiliki 3 proyek yang memenuhi syarat untuk mendapatkan modal, dengan total 3.286 unit apartemen, yang semuanya merupakan apartemen kelas atas. Dalam empat bulan pertama tahun ini, tidak ada proyek yang dialihkan karena, menurut hukum, sebuah proyek harus memenuhi kewajiban keuangannya sebelum dapat dijual kepada mitra lain.

“Dibandingkan dengan tahun 2017, tahun booming bagi pasar, pasokan saat ini hanya 10%. Kenyataannya, masih ada kekurangan pasokan, terutama untuk perumahan terjangkau, khususnya perumahan sosial, dan harga tanah dan rumah terus meningkat secara stabil. Jumlah total apartemen yang dipasarkan dari awal tahun hingga sekarang sangat sedikit, dan transaksi tidak banyak, namun pertumbuhan kredit yang dilaporkan oleh Bank Negara Vietnam sangat aneh. Bukan hanya Kota Ho Chi Minh yang mengalami pertumbuhan, tetapi seluruh negeri juga mengalami hal yang sama; saya tidak mengerti,” ujar Bapak Le Hoang Chau, menambahkan bahwa bisnis masih menghadapi kesulitan signifikan dengan arus kas dan modal, terutama karena mereka berjuang untuk memenuhi tanggal jatuh tempo obligasi korporasi sekitar Agustus-Desember 2025. Hal ini memaksa mereka untuk terus berjuang dan bernegosiasi dengan pelanggan untuk memperpanjang jangka waktu pembayaran utang.

Dr. Dinh The Hien, Direktur Institut Penelitian Informatika Terapan dan Ekonomi , juga menegaskan bahwa bisnis masih kekurangan modal, kesulitan mengakses dana, dan jumlah uang yang disuntikkan ke pasar tidak signifikan. Oleh karena itu, jika kredit properti meningkat, kemungkinan besar organisasi dan individu akan meminjam untuk melunasi utang lama atau untuk membiayai kembali utang yang ada. Suku bunga yang dikombinasikan dengan kenaikan biaya persediaan akan menyebabkan kredit yang beredar meningkat correspondingly.

"Melalui survei terhadap sekitar 100 perusahaan yang terdaftar di bursa saham, saya memperhatikan bahwa pertumbuhan kredit di industri real estat dan konstruksi terus menurun. Hal ini karena arus kas di sektor real estat berasal dari dua sumber utama: arus kas bisnis dan arus kas pembiayaan. Namun, kedua sumber ini menghadapi kesulitan, sehingga perusahaan real estat akan terus menghadapi banyak tantangan tahun ini," analisis Dr. Dinh The Hien.

Transaksi individu meningkat pesat, dan pasar sekunder sangat ramai.

Secara keseluruhan, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Properti Vietnam, berkomentar: Sejak Tahun Baru Imlek, pasar selatan telah menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan dan kinerja yang lebih baik dibandingkan tahun 2024. Meskipun tidak banyak proyek baru, transaksi antar individu juga membaik. Menurut statistik, peningkatan pesat jumlah transaksi properti telah membantu pendapatan tanah di Kota Ho Chi Minh mencapai tingkat yang tinggi, mencapai 2.200 miliar VND pada kuartal pertama tahun 2025, meningkat lebih dari 540 miliar VND dibandingkan periode yang sama. Selain itu, pendapatan dari jasa bisnis properti mencapai 25.547 miliar VND pada bulan Maret, meningkat 9% dibandingkan bulan sebelumnya. Untuk tiga bulan pertama tahun ini, pendapatan dari sektor ini mencapai 72.321 miliar VND, meningkat 16%. Ini adalah peningkatan positif, yang jelas menunjukkan tingkat minat investor dan menunjukkan pemulihan pasar properti.

Oleh karena itu, menurut Dr. Nguyen Van Dinh, meskipun volume transaksi pasar primer rendah karena pasokan yang terbatas, transaksi di pasar sekunder dan jual beli tanah dan rumah antar individu sangat aktif. Ini bisa menjadi alasan pertumbuhan kredit yang kuat. Lebih lanjut, meskipun hanya ada sedikit proyek di Kota Ho Chi Minh dalam beberapa bulan terakhir, banyak proyek telah selesai dan diluncurkan di daerah sekitarnya seperti Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau, dan Binh Duong. Karena bisnis berbasis di Kota Ho Chi Minh, mereka mungkin telah meminjam di kota tersebut untuk berinvestasi di provinsi-provinsi ini. Selain itu, kenaikan tajam harga properti akhir-akhir ini juga menyebabkan peningkatan nilai pinjaman. "Namun, mudah untuk melihat bahwa pasar saat ini memiliki sedikit permintaan riil dan banyak investasi dan spekulasi, sehingga modal kredit mengalir ke kelompok-kelompok ini lebih banyak daripada ke proyek," analisis Dr. Dinh.

Senada dengan pandangan tersebut, ekonom Huynh Phuoc Nghia juga meyakini bahwa pertumbuhan kredit sebagian besar didorong oleh pinjaman untuk pembelian rumah, perbaikan, dan pembangunan oleh individu; sementara proyek-proyek baru "kehilangan pangsa pasar" karena pasokannya sangat terbatas sejak awal tahun. Hal ini konsisten dengan laporan Bank Negara Vietnam, yang menunjukkan bahwa pinjaman untuk pembelian rumah, pengalihan hak penggunaan lahan untuk pembangunan rumah, dan perbaikan rumah masih menyumbang proporsi yang tinggi dari total kredit properti yang beredar. Lebih lanjut, pertumbuhan kredit baru-baru ini terkait dengan restrukturisasi dan agunan, karena sangat sedikit uang tunai yang mengalir ke pasar. Meskipun proyek-proyek di Kota Ho Chi Minh mungkin menghadapi kesulitan dalam memperoleh pinjaman karena hambatan hukum, bisnis dapat menggunakan proyek di provinsi lain atau jenis produk lain untuk menjamin pinjaman di Kota Ho Chi Minh.

Baik pasokan maupun harga mengalami peningkatan.

Menurut laporan Kementerian Konstruksi tentang pasar properti pada kuartal pertama tahun 2025, volume transaksi properti dalam tiga kategori yaitu apartemen, rumah terpisah, dan lahan cenderung meningkat dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2024. Secara khusus, segmen apartemen dan rumah terpisah mencatat 33.585 transaksi sukses, setara dengan 132% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2024. Segmen lahan mencatat 101.049 transaksi sukses, setara dengan 116,4% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2024. Sementara itu, pada kuartal tersebut terjadi penyelesaian 14 proyek, yang terdiri dari sekitar 3.813 unit apartemen, mewakili 140% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024. Sebanyak 26 proyek baru diberikan izin, dengan total sekitar 15.780 unit, mewakili 144% dari kuartal keempat tahun 2024 dan 136% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024. Secara nasional, 994 proyek sedang dalam tahap pembangunan, yang terdiri dari sekitar... Sebanyak 399.873 unit. Sementara itu, 59 proyek memenuhi syarat untuk menjual unit perumahan yang sedang dibangun, dengan total sekitar 19.760 unit, mewakili 96,7% dari kuartal keempat tahun 2024 dan 155,2% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2024.

Sumber: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm