Kabar baik bagi pembeli "akta tanah tulisan tangan" sebelum tahun 2024.

(NLĐO) - Usulan untuk mengakui hak penggunaan lahan untuk transaksi pengalihan hak secara manual mendapat perhatian yang signifikan.

Menurut draf amandemen terhadap beberapa pasal Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, yang disusun oleh Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup , salah satu isi yang penting adalah usulan penerbitan sertifikat hak guna lahan (buku merah) untuk lahan yang dibeli dengan perjanjian tertulis antara tahun 2014 dan 2024 untuk menyelesaikan masalah hukum dan melindungi hak-hak masyarakat.

Pada kenyataannya, selama lebih dari satu dekade, meskipun peraturan hukum tentang pengalihan hak penggunaan lahan semakin ketat, sejumlah besar transaksi terus dilakukan menggunakan dokumen tulisan tangan, tanpa notarisasi atau sertifikasi, atau tanpa persyaratan hukum yang diperlukan.

Akibatnya, banyak pembeli tanah tidak dapat memperoleh sertifikat kepemilikan tanah, menghadapi kesulitan saat mengajukan hipotek untuk pinjaman, pengalihan kepemilikan, atau terus-menerus menghadapi risiko sengketa.

Oleh karena itu, jika diformalkan secara terkontrol, proposal baru ini diharapkan dapat membawa transaksi-transaksi yang tertunda ini ke dalam sistem manajemen resmi, sehingga berkontribusi pada transparansi pasar properti.

Ibu Ngoc, seorang makelar properti di provinsi Lam Dong, mengatakan bahwa di banyak daerah di wilayah Dataran Tinggi Tengah, praktik jual beli tanah menggunakan dokumen tulisan tangan masih cukup umum, terutama untuk lahan pertanian . Banyak rumah tangga etnis minoritas ragu untuk menghubungi instansi administrasi atau tidak familiar dengan prosedur hukum, sehingga mereka sering melakukan transaksi sederhana menggunakan dokumen tulisan tangan. "Penjual hanya menulis dokumen pengalihan, dan pembeli kemudian harus pergi dan mendapatkan sertifikat hak milik tanah sendiri," kata Ibu Ngoc.

Dalam banyak kasus, tanah telah dibeli dan dijual berkali-kali menggunakan perjanjian tulisan tangan, tetapi prosedur hukumnya belum diselesaikan.

Banyak lahan luas di provinsi-provinsi yang belum memiliki sertifikat tanah (gambar ilustrasi).

Dari perspektif hukum, pengacara Tran Duc Phuong dari Asosiasi Advokat Kota Ho Chi Minh percaya bahwa perlu untuk memahami secara akurat sifat transaksi ini untuk menghindari kebingungan dalam penerapan hukum.

Menurut pengacara Phuong, istilah umum "tanah dengan dokumen tulisan tangan" hanyalah ungkapan sehari-hari dan tidak sepenuhnya mencerminkan konsep hukum dalam peraturan yang berlaku saat ini.

Ia berpendapat bahwa frasa yang tepat seharusnya adalah "sesuai dengan peraturan hukum," karena setiap kasus penggunaan lahan akan memiliki kondisi pengakuan yang berbeda.

Menganalisis peraturan Hukum Pertanahan selama periode yang berbeda, pengacara Phuong menyatakan bahwa saat ini ada tiga kelompok utama kasus yang berkaitan dengan pendaftaran tanah dan penerbitan sertifikat hak guna lahan.

Kasus pertama melibatkan pengguna tanah yang memiliki salah satu dokumen yang diatur dalam Undang-Undang Pertanahan berbagai periode, seperti Undang-Undang Pertanahan tahun 2003, 2013, atau 2024. Kasus-kasus ini memenuhi syarat untuk pendaftaran tanah awal dan penerbitan sertifikat tanah.

Kasus kedua melibatkan penerima pengalihan tanah dari seseorang dengan dokumen yang sah sebagaimana yang dipersyaratkan. Menurut Pasal 5, Ayat 137 Undang-Undang Pertanahan 2024, penerima pengalihan masih dapat diberikan sertifikat tanah jika mereka memiliki dokumen yang membuktikan pembelian dan pengalihan tersebut.

Ini adalah jenis transaksi yang biasa disebut sebagai "perjanjian tulisan tangan," yang berarti kontrak yang tidak dilegalisasi atau disahkan oleh notaris. Namun, transaksi tersebut harus didokumentasikan secara tertulis; perjanjian lisan tidak diterima.

Kasus ketiga melibatkan pengguna lahan yang tidak memiliki dokumen apa pun sebagaimana dipersyaratkan oleh Undang-Undang Pertanahan, termasuk pengguna sebelumnya. Meskipun demikian, undang-undang masih mengizinkan pendaftaran lahan awal dan pertimbangan untuk penerbitan sertifikat penggunaan lahan jika syarat penggunaan yang stabil terpenuhi untuk setiap periode.

Menurut pengacara Phuong, banyak orang saat ini salah paham bahwa jual beli hanya dengan dokumen tulisan tangan sudah cukup untuk mentransfer kepemilikan dan memperbarui perubahan pada sertifikat kepemilikan. "Ini adalah pemahaman yang tidak akurat dan dapat menyebabkan perselisihan lebih lanjut," katanya.

Karena bahkan dalam kasus pengalihan hak penggunaan lahan di mana sertifikat hak milik tanah telah diterbitkan tetapi belum dinotariskan atau disahkan, semua prosedur tetap harus diikuti sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku.

Namun, pengacara Phuong berpendapat bahwa jika Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah memperpanjang batas waktu pengakuan pendaftaran tanah dalam kasus tanpa dokumen, maka batas waktu tersebut seharusnya tidak dibatasi hingga 1 Juli 2014.

Menurutnya, perlu dipertimbangkan untuk memperpanjang tenggat waktu hingga tanggal yang lebih baru, seperti 1 Januari 2026, untuk menyelesaikan secara definitif volume transaksi yang ada, daripada menunggu bertahun-tahun lagi untuk amandemen hukum selanjutnya.

Perselisihan adalah hal yang tak terhindarkan.

Sebagian orang berpendapat bahwa melegalkan transaksi tulisan tangan pasti akan menimbulkan kekhawatiran tentang risiko pelanggaran atau sengketa. Namun, menurut pengacara Tran Duc Phuong, sengketa tanah tidak dapat dihindari dalam praktiknya, dan kekhawatiran tersebut seharusnya tidak digunakan untuk membatasi hak masyarakat untuk mendaftarkan dan memperoleh sertifikat tanah.

Yang lebih penting lagi, memasukkan transaksi yang ada ke dalam kerangka manajemen akan membantu membuka potensi sumber daya lahan yang telah "dibekukan" selama bertahun-tahun karena kurangnya kelayakan hukum.

Ketika hak penggunaan lahan diakui sepenuhnya, masyarakat akan lebih mudah melakukan transaksi, meminjam modal, dan berinvestasi dalam produksi, sekaligus berkontribusi pada pasar properti yang lebih transparan dan stabil.

Sumber: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm