Hitunglah suku bunga pinjaman dengan cermat.

Dengan latar belakang tersebut, Kementerian Konstruksi baru-baru ini mengusulkan paket pinjaman preferensial sebesar 100.000 miliar VND dalam rancangan Resolusi tentang modal preferensial untuk pengembangan perumahan sosial, yang diharapkan dapat menciptakan terobosan bagi sektor perumahan sosial.

Hambatan dalam pencairan kredit

Pada awal April 2023, dalam Keputusan 338/QD-TTg, Pemerintah menyetujui pelaksanaan Proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021 - 2025". Tujuannya adalah untuk mencapai total sekitar 1.062.200 unit perumahan yang selesai dibangun pada tahun 2030. Dari jumlah tersebut, 428.000 unit akan selesai pada periode 2021 - 2025, dan 634.200 unit pada periode 2025 - 2030.

Usulan Kementerian Konstruksi untuk paket kredit sebesar 100 triliun VND sangat tepat mengingat kekurangan pendanaan saat ini untuk pembangunan perumahan sosial. (Foto: Thanh Hai)

Untuk melaksanakan Proyek tersebut, Pemerintah juga telah menyetujui usulan Bank Negara Vietnam (SBV) untuk mengalokasikan VND 120.000 miliar kepada empat bank komersial yang ditunjuk negara, dengan suku bunga pinjaman untuk investor sebesar 8,7%/tahun dan untuk pembeli/penyewa perumahan sosial sebesar 8,2%/tahun. Mulai 1 Juli 2023, SBV akan secara berkala mengumumkan suku bunga pinjaman preferensial untuk bank komersial yang berpartisipasi setiap enam bulan, yang berarti bahwa suku bunga dapat berubah-ubah sesuai dengan fluktuasi pasar.

Dengan Bank Negara Vietnam menetapkan suku bunga hanya 1,5-2% lebih rendah per tahun dari suku bunga pasar umum untuk pinjaman jangka menengah dan panjang, sejumlah bank komersial (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank, dan HD Bank) telah mengajukan permohonan untuk "berbagi kue," mendaftar untuk berpartisipasi dalam program tersebut dengan 5.000 miliar VND untuk setiap bank, sehingga meningkatkan total modal untuk dukungan suku bunga menjadi 145.000 miliar VND.

Sayangnya, setelah hampir 20 bulan implementasi, paket kredit ini ditolak oleh masyarakat karena peraturan yang ditetapkan oleh Bank Negara Vietnam (SBV) tidak sesuai dengan kemampuan finansial mereka. Oleh karena itu, setelah melalui banyak pertimbangan, pada awal September 2024, SBV memutuskan untuk menurunkan suku bunga menjadi 7% per tahun untuk pengembang dan 6,5% per tahun untuk pembeli rumah.

Namun, menurut penilaian, suku bunga yang ditetapkan masih terlalu tinggi bagi pembeli rumah, itulah sebabnya paket kredit ini tetap tidak populer hingga saat ini. Hal ini dibuktikan dalam laporan rinci Kementerian Konstruksi tentang pelaksanaan paket kredit preferensial sebesar 120.000 miliar VND untuk perumahan sosial.

Secara spesifik, hingga akhir kuartal ketiga tahun 2024, hanya 34 dari 63 daerah yang telah menerbitkan dokumen di portal elektronik mereka yang mencantumkan 83 proyek yang memenuhi syarat untuk pinjaman preferensial. Total saldo pinjaman yang dicairkan adalah VND 1.783 miliar (di mana pelanggan korporasi menyumbang VND 1.633 miliar; pembeli rumah menyumbang VND 150 miliar), yang mewakili sekitar 1,1% dari total modal dukungan terdaftar.

“Pelaksanaan proyek perumahan sosial saat ini menghadapi banyak kesulitan. Pada kuartal ketiga tahun 2024 saja, negara ini mencatat 8 proyek yang sedang berjalan, dengan skala 4.960 unit; 3 proyek menerima persetujuan investasi, dengan skala 2.676 unit; dan hanya 1 proyek yang sebagian selesai, dengan skala 200 unit. Menurut laporan dari daerah setempat, dari tahun 2021 hingga akhir kuartal ketiga tahun 2024, negara ini telah menyelesaikan 79 proyek perumahan sosial, dengan skala 42.414 unit; dan 131 proyek telah memulai konstruksi, dengan skala 111.687 unit,” – demikian disampaikan Hoang Hai, Direktur Departemen Pengelolaan Pasar Perumahan dan Real Estat (Kementerian Konstruksi).

Prioritas harus diberikan kepada pembeli rumah.

Berdasarkan data agregat dari Kementerian Konstruksi, hanya lebih dari 143.000 unit perumahan sosial yang telah selesai dibangun atau sedang dalam pembangunan di seluruh negeri hingga saat ini. Oleh karena itu, target 428.000 unit untuk periode 2021-2025 dalam Proyek ini hampir mustahil tercapai, karena hanya "keajaiban" yang dapat menyelesaikan 258.000 unit baru dalam waktu kurang dari 13 bulan. Impian memiliki rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja akan semakin tertunda.

Menurut Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), perumahan sosial merupakan kebijakan utama Partai dan Negara. Hal ini semakin diperkuat dengan tekad untuk mengubah dan melengkapi Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Tanah 2024, dan beberapa peraturan pelaksana, guna memastikan keseragaman dan konsistensi dalam peraturan perumahan sosial.

Namun, mekanisme sumber kredit preferensial untuk pengembangan perumahan sosial masih memiliki banyak kekurangan yang menimbulkan kekhawatiran, yaitu kurangnya "modal awal" atau, jika tersedia, peraturannya agak ketat, sehingga menyulitkan atau bahkan tidak memungkinkan bagi individu yang memenuhi syarat untuk mengaksesnya.

“Peraturan Pemerintah Nomor 100/2024/ND-CP menetapkan tingkat modal, suku bunga preferensial, jangka waktu, dan pencairan pinjaman untuk proyek perumahan sosial (7,92%/tahun untuk investor perumahan sosial yang menjual atau menyewa-beli; 6,6% untuk proyek yang hanya menyewa), menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk mengakses sumber kredit preferensial untuk melaksanakan proyek. Namun, dalam Surat Resmi Nomor 4524/NHCS-TDSV tertanggal 1 Agustus 2024, dari Bank Kebijakan Sosial, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 100/2024/ND-CP, suku bunga pinjaman sebesar 6,6%/tahun untuk pembeli rumah dianggap tinggi,” kata Bapak Le Hoang Chau.

Mengingat situasi di atas, untuk memperluas sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial, rancangan Resolusi tentang sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial, yang saat ini sedang dimintai pendapat dari kementerian dan lembaga terkait oleh Kementerian Konstruksi sebelum diajukan kepada Pemerintah untuk diumumkan, mengusulkan penerapan paket pinjaman preferensial sebesar 100.000 miliar VND dari sumber modal obligasi, berlaku selama 5 tahun. Ini adalah pertama kalinya Kementerian Konstruksi mengusulkan penerapan paket perumahan sosial melalui penerbitan obligasi.

Oleh karena itu, suku bunga pada paket kredit preferensial ini akan sama dengan suku bunga pinjaman untuk rumah tangga miskin sebagaimana ditentukan oleh Perdana Menteri pada setiap periode; periode pencairan akan berlanjut hingga seluruh paket kredit dicairkan, tetapi tidak melebihi tanggal 31 Desember 2030.

Membahas hal ini, Nguyen The Diep, Wakil Ketua Klub Real Estat Hanoi, mengatakan bahwa usulan Kementerian Konstruksi dalam rancangan Resolusi tentang sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial merupakan terobosan karena memperluas sumber modal pembangunan dan menciptakan peluang bagi pembeli perumahan sosial. Namun, perlu juga diklarifikasi peraturan tentang suku bunga untuk paket kredit ini, di mana pembeli rumah berada di pusat perhatian dan harus diprioritaskan.

"Jika suku bunga untuk paket kredit 100 triliun VND sama dengan suku bunga pinjaman untuk rumah tangga miskin sebagaimana yang ditetapkan Perdana Menteri pada setiap periode, berdasarkan Keputusan 100/2024/ND-CP, yaitu 6,6%/tahun, maka masih akan sulit untuk mendorong masyarakat meminjam uang untuk membeli perumahan sosial saat ini, karena suku bunga pinjaman menurut Keputusan 486/2023/QD-TTg hanya 4,8%/tahun," kata Bapak Nguyen The Diep.

Senada dengan pandangan tersebut, Ketua HoREA Le Hoang Chau menyarankan agar Pemerintah mempertimbangkan untuk mengizinkan kelanjutan penerapan regulasi suku bunga pinjaman sebesar 4,8%/tahun sebagaimana diatur dalam Keputusan Perdana Menteri Nomor 486/2023/QD-TTg. Saat ini, Bank Kebijakan Sosial menerapkan "program pinjaman untuk membantu rumah tangga miskin memiliki rumah" dengan suku bunga 3%/tahun, sehingga akan lebih baik untuk menerapkan suku bunga pinjaman sebesar 3-4,8%/tahun bagi mereka yang membeli atau menyewa perumahan sosial, untuk mendorong pembeli rumah, merangsang pasar, dan menciptakan motivasi bagi investor untuk mempercepat pelaksanaan proyek.

 

Usulan Kementerian Konstruksi untuk paket kredit sebesar 100.000 miliar VND sangat tepat mengingat kekurangan modal saat ini untuk pembangunan perumahan sosial. Namun, pelajaran harus dipetik dari pengalaman nyata paket kredit sebesar 120.000 miliar VND berdasarkan Resolusi 33/2023/NQ-CP, yang gagal menarik peminjam. Secara khusus, peraturan mengenai syarat pinjaman dan suku bunga perlu dipelajari dengan cermat untuk memastikan kesesuaiannya dengan kondisi aktual masyarakat.

Dr Nguyen Huy Thanh - Pakar keuangan

Sumber: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html