Hitunglah suku bunga pinjaman dengan cermat

Dalam konteks ini, baru-baru ini, dalam rancangan Resolusi tentang modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial, Kementerian Konstruksi mengusulkan paket kredit sebesar 100.000 miliar VND dalam bentuk pinjaman preferensial, yang diharapkan dapat menciptakan terobosan untuk segmen perumahan sosial.

Masalah pencairan kredit

Pada awal April 2023, melalui Keputusan 338/QD-TTg, Pemerintah menyetujui pelaksanaan Proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit rumah sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2025". Proyek ini bertujuan untuk menyelesaikan sekitar 1.062.200 unit apartemen di berbagai wilayah pada tahun 2030. Dari jumlah tersebut, 428.000 unit akan selesai pada periode 2021-2025; 634.200 unit akan selesai pada periode 2025-2030.

Usulan Kementerian Konstruksi berupa paket kredit senilai VND100.000 miliar dinilai tepat mengingat minimnya modal untuk pembangunan perumahan sosial. Foto: Thanh Hai

Untuk melaksanakan Proyek ini, Pemerintah juga telah menyetujui usulan Bank Negara (SBV) untuk mengalokasikan VND 120.000 miliar kepada 4 bank umum gabungan yang ditunjuk oleh Negara, dengan suku bunga pinjaman sebesar 8,7% per tahun untuk investor dan 8,2% per tahun untuk pembeli dan penyewa perumahan sosial. Mulai 1 Juli 2023, setiap 6 bulan, SBV akan mengumumkan suku bunga pinjaman preferensial kepada bank-bank umum yang berpartisipasi, yang berarti suku bunga dapat berubah-ubah sesuai dengan pasar.

Dengan Bank Negara yang menetapkan suku bunga hanya 1,5 - 2% lebih rendah per tahun dibandingkan tingkat umum untuk pinjaman jangka menengah dan panjang, serangkaian bank komersial (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank, dan HD Bank) telah mengajukan permohonan untuk "berbagi kue" dengan jumlah pendaftaran untuk berpartisipasi dalam program tersebut sebesar 5.000 miliar VND untuk setiap bank, sehingga meningkatkan sumber modal pendukung suku bunga menjadi 145.000 miliar VND.

Sayangnya, setelah hampir 20 bulan implementasi, paket kredit ini ditolak oleh masyarakat karena regulasi yang ditetapkan oleh Bank Negara tidak sesuai dengan kemampuan keuangan mereka. Oleh karena itu, setelah berkali-kali "mempertimbangkan dan mempertimbangkan", pada awal September 2024, Bank Negara memutuskan untuk menurunkan suku bunga menjadi 7% per tahun untuk investor dan 6,5% per tahun untuk pembeli rumah.

Namun, berdasarkan penilaian, regulasi mengenai suku bunga tersebut masih terlalu tinggi bagi pembeli rumah, sehingga hingga kini paket kredit tersebut masih lamban, hal ini ditunjukkan dalam laporan rinci Kementerian Konstruksi tentang pelaksanaan paket kredit preferensial sebesar 120.000 miliar VND untuk perumahan sosial.

Secara spesifik, hingga akhir triwulan ketiga tahun 2024, hanya 34/63 daerah yang telah memiliki dokumen pengumuman 83 proyek yang layak mendapatkan pinjaman preferensial di Portal Informasi Elektronik, dengan total saldo pinjaman yang telah dicairkan sebesar VND 1,783 miliar (yang mana nasabah korporat: VND 1,633 miliar; pembeli rumah: VND 150 miliar), yang mencakup sekitar 1,1% dari total modal dukungan terdaftar.

Pelaksanaan proyek perumahan sosial saat ini menghadapi banyak kendala. Pada kuartal ketiga tahun 2024 saja, seluruh negeri telah melaksanakan 8 proyek, dengan skala 4.960 unit; 3 proyek telah disetujui untuk kebijakan investasi, dengan skala 2.676 unit; dan hanya 1 proyek yang sebagian selesai, dengan skala 200 unit. Berdasarkan sintesis laporan dari berbagai daerah, dari tahun 2021 hingga akhir kuartal ketiga tahun 2024, seluruh negeri telah menyelesaikan 79 proyek perumahan sosial, dengan skala 42.414 unit; 131 proyek telah mulai dibangun, dengan skala 111.687 unit,” ujar Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat (Kementerian Konstruksi) Hoang Hai.

Prioritas harus diberikan kepada pembeli rumah.

Berdasarkan data agregat yang dilaporkan oleh Kementerian Konstruksi, hingga saat ini di seluruh negeri hanya terdapat lebih dari 143.000 unit apartemen perumahan sosial yang telah selesai dan sedang dibangun, target 428.000 unit apartemen dalam periode Proyek 2021-2025 hampir mustahil tercapai, karena dalam waktu kurang dari 13 bulan, hanya sebuah "keajaiban" yang dapat menyelesaikan hingga 258.000 unit apartemen baru. Impian untuk segera memiliki rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja harus terus diwujudkan.

Menurut Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, perumahan sosial merupakan kebijakan utama Partai dan Negara. Hal ini dibuktikan lebih lanjut melalui tekad untuk mengubah dan melengkapi Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Pertanahan 2024, dan sejumlah peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan sinkronisasi dan penyatuan peraturan terkait perumahan sosial.

Namun demikian, mekanisme sumber kredit preferensial untuk pembangunan perumahan sosial masih banyak kekurangannya, yang patut dikhawatirkan, yaitu kurangnya sumber “modal awal” atau adanya regulasi yang ketat sehingga subjek tidak dapat atau sulit mengaksesnya.

"Keputusan Pemerintah 100/2024/ND-CP menetapkan: tingkat modal, suku bunga preferensial, jangka waktu, dan pencairan pinjaman untuk proyek perumahan sosial (7,92%/tahun untuk investor perumahan sosial untuk dijual, sewa-beli; 6,6% untuk proyek sewa saja), telah menciptakan kondisi bagi investor untuk mengakses sumber kredit preferensial guna melaksanakan proyek. Namun, dalam Berita Resmi 4524/NHCS-TDSV tertanggal 1 Agustus 2024 dari Bank Kebijakan Sosial Vietnam, berdasarkan Keputusan 100/2024/ND-CP untuk pembeli rumah, suku bunga pinjaman sebesar 6,6%/tahun tergolong tinggi" - Bapak Le Hoang Chau menyatakan pendapatnya.

Menghadapi situasi di atas, dalam rangka memperluas sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial, dalam rancangan Resolusi tentang sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial, yang sedang dikonsultasikan oleh Kementerian Konstruksi dengan kementerian dan lembaga sebelum diajukan kepada Pemerintah untuk diundangkan, telah diusulkan untuk menerapkan paket preferensial sebesar 100.000 miliar VND untuk pinjaman dari sumber modal obligasi, yang berlaku selama 5 tahun. Ini adalah pertama kalinya Kementerian Konstruksi mengusulkan penerapan paket perumahan sosial dengan menerbitkan obligasi.

Dengan demikian, tingkat suku bunga paket kredit preferensial ini akan sama dengan tingkat suku bunga untuk rumah tangga miskin sebagaimana ditetapkan oleh Perdana Menteri pada setiap periode; periode pencairan akan berlangsung hingga paket kredit dicairkan sepenuhnya, tetapi tidak melebihi tanggal 31 Desember 2030.

Membahas hal ini, Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, mengatakan bahwa usulan Kementerian Konstruksi dalam rancangan Resolusi tentang modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial merupakan terobosan karena memperluas sumber modal pembangunan dan menciptakan peluang bagi pembeli perumahan sosial. Namun, perlu juga diperjelas peraturan tentang suku bunga pinjaman untuk paket kredit ini, yang menempatkan pembeli rumah sebagai pusat dan harus diprioritaskan.

"Jika suku bunga pinjaman paket kredit VND 100.000 miliar setara dengan suku bunga pinjaman untuk rumah tangga miskin yang ditetapkan oleh Perdana Menteri setiap periode, berdasarkan Keputusan 100/2024/ND-CP sebesar 6,6% per tahun, akan sulit mendorong masyarakat meminjam uang untuk membeli rumah susun saat ini, karena suku bunga pinjaman berdasarkan Keputusan sebelumnya 486/2023/QD-TTg hanya 4,8% per tahun," ujar Bapak Nguyen The Diep.

Senada dengan itu, Ketua HoREA Le Hoang Chau mengusulkan agar Pemerintah mempertimbangkan untuk melanjutkan penerapan peraturan suku bunga pinjaman sebesar 4,8%/tahun sesuai dengan Keputusan Perdana Menteri No. 486/2023/QD-TTg. Saat ini, Bank Kebijakan Sosial Vietnam sedang menerapkan program "pinjaman untuk mendukung rumah tangga miskin dengan perumahan" dengan suku bunga 3%/tahun. Oleh karena itu, sebaiknya suku bunga pinjaman untuk pembeli dan penyewa perumahan sosial ditetapkan pada kisaran 3-4,8%/tahun. Hal ini bertujuan untuk mendorong pembeli rumah, merangsang pasar, dan memotivasi investor untuk mempercepat pelaksanaan proyek.

 

Usulan Kementerian PUPR tentang paket kredit senilai VND100.000 miliar sangat tepat mengingat keterbatasan modal pembangunan perumahan sosial saat ini. Namun, perlu juga dipelajari dari pengalaman nyata paket kredit VND120.000 miliar berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 33/2023/NQ-CP tanpa peminjam, yang mana perlu dikaji secara saksama ketentuan ketentuan, suku bunga kredit... yang sesuai dengan kondisi riil masyarakat.

Dr Nguyen Huy Thanh - Pakar keuangan

Sumber: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html