Tinjauan pasar properti pada kuartal ketiga tahun 2025

Makroekonomi menciptakan fondasi untuk memimpin pasar

Menurut laporan Kementerian Keuangan , perekonomian Vietnam pada kuartal ketiga tahun 2025 mempertahankan tingkat pertumbuhan positif berkat kombinasi berbagai faktor. PDB tumbuh sebesar 8,23%, level tertinggi dalam periode yang sama sejak 2011 (kecuali tahun 2022 karena pemulihan dari COVID-19). Dalam 3 kuartal pertama tahun ini, PDB tumbuh sebesar 7,84% selama periode yang sama, hampir mencapai target 8% untuk keseluruhan tahun. Belanja publik dalam 9 bulan pertama tahun ini mencapai 440.000 miliar, naik 37% selama periode yang sama, menjadi pendorong terbesar bagi PDB.

Keterangan foto — Apartemen dan tanah masih menjadi segmen utama pasar real estat lokal.

Selain infrastruktur, FDI terus mengalir deras ke Vietnam, di mana properti tetap menjadi salah satu dari tiga industri paling menarik. Pemulihan Indeks Manajer Pembelian (PMI), peningkatan produksi setelah fluktuasi tarif, serta pertumbuhan konsumsi domestik yang stabil telah berkontribusi pada penguatan fondasi properti.

Menurut data Batdongsan.com.vn (platform teknologi real estat No. 1 di Vietnam), pasar real estat pada kuartal ketiga 2025 mencatat diferensiasi yang jelas antara jalur jual beli dan jalur sewa. Setelah kuartal kedua yang diwarnai banyak fluktuasi makro, minat terhadap penjualan real estat pulih dengan cepat, dengan apartemen memainkan peran utama, sementara rumah bandar dan rumah pribadi juga mulai menunjukkan tanda-tanda perbaikan. Banyak area mencatat peningkatan minat sebesar 11-22% dibandingkan awal tahun. Segmen sewa real estat menurun pada bulan Ngau, terutama segmen kamar sewa dan rumah kos, dengan tingkat minat pada bulan September 2025 tercatat turun 8-24% tergantung tipe dibandingkan bulan sebelumnya.

Namun, survei pialang pada kuartal ketiga tahun 2025 oleh Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa penyerapan pasokan baru di pasar masih positif, ketika hampir 90% investor yang disurvei menilainya dari rata-rata hingga baik, yang mana 4% mengatakan "sangat baik" dan 25% mengatakan "baik", hanya 12% yang mengatakan penyerapannya tidak optimis.

Mengenai prospek pasar untuk kuartal keempat tahun 2025, 60% broker properti meyakini pasar akan terus tumbuh, dengan 17% di antaranya memperkirakan pertumbuhan yang kuat. Sekitar sepertiganya meyakini pasar akan tetap stabil, sementara hanya 6% yang menyatakan kekhawatiran tentang kemungkinan penurunan. Segmen apartemen dinilai paling tinggi potensi pertumbuhannya dalam 6 bulan ke depan, dengan 36% responden memilih, diikuti oleh rumah pribadi (29%) dan tanah (24%). Jenis properti lain seperti rumah bandar, properti resor, atau vila hanya menyumbang sebagian kecil, mencerminkan konsentrasi arus kas pada produk yang memenuhi kebutuhan perumahan riil dan memiliki likuiditas tinggi.

Tren peralihan perhatian ke pasar pinggiran kota

Data pasar untuk kuartal ketiga tahun 2025 dari Batdongsan.com.vn menggambarkan gambaran yang jelas: alih-alih berfokus pada pusat kota, arus kas dan permintaan real estat beralih kuat ke pinggiran kota, di mana masih banyak ruang untuk pertumbuhan dan infrastruktur antarwilayah semakin membaik.

Secara spesifik, minat investor terhadap properti di dua kota pusat , Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, pada kuartal ketiga menunjukkan tanda-tanda perlambatan. Di Hanoi, minat menurun sebesar 22% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024, sementara di Kota Ho Chi Minh minatnya hampir stabil (+0%) atau sedikit menurun di area baru (-1%).

Sebaliknya, provinsi-provinsi tetangga muncul sebagai "titik terang". Kawasan pinggiran Hanoi tumbuh sebesar 11%, sementara di Selatan, meskipun beberapa tempat mengalami penurunan hingga 12%, banyak wilayah masih menunjukkan pemulihan yang nyata. Kondisi properti di Utara pada kuartal ketiga menunjukkan tren pergeseran yang jelas dari Hanoi, di mana wilayah seperti Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh, dan Bac Ninh menjadi "pusat" dengan pangsa pasar mencapai 80% di seluruh wilayah.

Dalam hal tingkat pertumbuhan dibandingkan awal tahun, pasar properti di Hoa Binh memimpin dengan +65%, diikuti oleh Bac Giang (+61%), Hai Phong (+50%), dan Bac Ninh (+48%). Daerah lain seperti Quang Ninh, Hung Yen, dan Vinh Phuc juga mencatat peningkatan sebesar 26-42%. Peningkatan ini mencerminkan tren perpindahan modal ke kota-kota satelit di sekitar Hanoi, yang harganya kompetitif, infrastrukturnya nyaman, dan memiliki potensi ekspansi jangka panjang.

Sementara di Utara menyaksikan kebangkitan provinsi-provinsi satelit Hanoi, di Selatan, pasar real estat sedang ramai di pasar-pasar satelit seperti Binh Duong lama, yang mencakup 84% dari total tingkat minat, daerah-daerah lain seperti Dong Nai (38%), Ba Ria - Vung Tau (34%), Long An (28%)... Panas ini mencerminkan pergeseran arus kas yang kuat keluar dari Kota Ho Chi Minh, menuju daerah-daerah dengan infrastruktur lalu lintas yang semakin lengkap, dana tanah yang besar dan ruang untuk kenaikan harga, faktor-faktor yang memenuhi kebutuhan real estat dan investasi jangka panjang.

Sementara itu, pasar Sentral mempertahankan tingkat pertumbuhan yang stabil dengan peningkatan minat sebesar 13% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024. Da Nang dan Khanh Hoa terus memainkan peran "lokomotif", menyumbang 84% dari total minat di seluruh wilayah. Provinsi Lam Dong (18%), Quang Nam (14%), dan Thanh Hoa (10%) juga menunjukkan tanda-tanda perbaikan. Dalam hal harga jual segmen real estat, Khanh Hoa memimpin dengan peningkatan sebesar 34%, Quang Nam terus mengejutkan dengan +44%, dan Da Nang meningkat sebesar 25%.

Realitas di atas dinilai oleh para pakar real estat, pasar menunjukkan ketahanan dan kemampuan adaptasi yang kuat terhadap fluktuasi makro, dengan titik-titik cerah di kawasan perkotaan utama. Hanoi, Kota Ho Chi Minh, Hai Phong, dan Da Nang terus menegaskan daya tariknya yang luar biasa, mencatat pertumbuhan harga yang impresif dalam siklus 2021-2025.

Apartemen dan kavling tanah masih menjadi segmen unggulan pasar properti lokal. Khususnya di Kota Ho Chi Minh, tipe apartemen mencatat pergerakan positif, dengan harga rata-rata 72 juta VND/m2, meningkat 35% dibandingkan awal tahun 2023; segmen kavling tanah rata-rata meningkat sekitar 6%, mencapai 69 juta VND/m2...

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn, mengakui bahwa pasar properti di wilayah Selatan, setelah periode pengamatan, sedang bangkit lebih kuat, pasokan membaik, likuiditas meningkat berkat arus kas investasi dan permintaan riil. Khususnya di pasar Hanoi, harga jual terus meningkat, tetapi permintaan telah mereda, arus kas masih terkonsentrasi di segmen kelas atas di dekat pusat kota, dan apartemen terus memimpin pasar.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm