Menurut perkiraan MB Securities (MBS), sekitar 58.500 miliar VND obligasi korporasi akan jatuh tempo pada kuartal kedua tahun 2026, meningkat 140% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dan 3,3 kali lebih tinggi dari kuartal pertama tahun 2026. Ini merupakan peningkatan yang dramatis, mencerminkan kembalinya tekanan keuangan setelah periode relatif tenang pada akhir tahun 2025.
Tekanan pembayaran pinjaman semakin meningkat pada bisnis properti.
Perlu dicatat, sebagian besar tekanan jatuh tempo masih terkonsentrasi di sektor properti. Pada bulan Mei dan Juni 2026 saja, total nilai obligasi yang jatuh tempo mencapai sekitar 30.500 miliar VND, dengan sektor properti menyumbang 75,6%, atau sekitar 23.000 miliar VND. Hal ini menunjukkan bahwa struktur modal banyak perusahaan properti masih sangat bergantung pada pasar obligasi sementara pendapatan penjualan belum pulih secara memadai.
Menurut banyak lembaga analisis, periode 2020 hingga 2022 merupakan masa ketika perusahaan properti meningkatkan penerbitan obligasi untuk memperluas cadangan lahan, melakukan merger dan akuisisi (M&A) proyek, dan menambah modal kerja. Setelah 3-5 tahun, sebagian besar obligasi ini memasuki siklus jatuh tempo pada saat pasar properti belum sepenuhnya pulih. Oleh karena itu, tekanan saat ini bukan hanya tentang pembayaran utang, tetapi juga ujian terhadap kesehatan keuangan bisnis yang sebenarnya.
Di tengah meningkatnya tekanan jatuh tempo, aktivitas penerbitan obligasi juga menjadi lebih dinamis. Pada April 2026 saja, total nilai obligasi korporasi yang diterbitkan mencapai sekitar VND 51.700 miliar, meningkat 60% dibandingkan bulan sebelumnya. Dari jumlah tersebut, hampir 59% berasal dari sektor properti, dengan total sekitar VND 30.400 miliar, meningkat 110,8% secara tahunan dan merupakan level tertinggi dalam enam bulan terakhir.
Perusahaan real estat dengan volume penerbitan yang signifikan selama periode ini termasuk Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, dan banyak perusahaan pengembang proyek lainnya. Yang menarik, Vingroup berhasil menerbitkan obligasi internasional senilai US$350 juta, dengan nilai nominal US$200.000 per obligasi dan jangka waktu 5 tahun, yang menunjukkan bahwa perusahaan besar masih memiliki akses ke modal asing.
Secara kumulatif sejak awal tahun hingga saat ini, total nilai obligasi korporasi yang diterbitkan telah mencapai sekitar VND 93.300 miliar, meningkat 26,3% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Dari jumlah tersebut, sektor properti terus menjadi sektor terdepan dengan total nilai penerbitan sekitar VND 54.400 miliar, meningkat signifikan sebesar 278% dan mencakup 58,3% dari keseluruhan pasar. Penerbit terbesar sejak awal tahun meliputi Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup, dan T&T New Era Joint Stock Company.
Menurut penilaian VIS Rating, sekitar 99 triliun VND obligasi properti akan jatuh tempo pada tahun 2026. Ini berarti bahwa sebagian besar modal yang baru dihimpun sebenarnya digunakan untuk pembiayaan ulang utang, mengurangi tekanan likuiditas, atau restrukturisasi kewajiban keuangan, bukan untuk investasi ekspansi.
Jika arus kas bisnis inti belum membaik, terus menerbitkan obligasi baru untuk melunasi utang lama dapat menyebabkan akumulasi risiko yang lebih besar di masa depan.
Dunia usaha masih "kekurangan modal" karena pengetatan kredit.
Pasar terus mencatat kasus keterlambatan pembayaran pokok dan bunga obligasi. Pada April 2026, ditemukan tambahan 4 kode obligasi yang terlambat pembayarannya, dengan total nilai hampir 2.900 miliar VND. Pada akhir April, nilai kumulatif obligasi dengan keterlambatan pembayaran diperkirakan mencapai sekitar 31.500 miliar VND, setara dengan sekitar 2,3% dari total utang obligasi korporasi yang beredar di pasar.
Meskipun angka ini lebih rendah daripada periode puncak krisis tahun 2022–2023, hal ini tetap menunjukkan bahwa risiko kredit belum hilang. Banyak bisnis saat ini menghadapi tiga tekanan utama secara bersamaan: melemahnya arus kas penjualan, tingginya biaya modal, dan jatuh tempo jangka pendek.
Jika pasar properti pulih lebih lambat dari yang diharapkan, ada risiko peningkatan restrukturisasi utang atau perpanjangan periode pembayaran obligasi.
Salah satu alasan utamanya adalah pasar masih kekurangan saluran permodalan jangka menengah dan panjang yang cukup kuat untuk menggantikan kredit bank. Selama bertahun-tahun, sistem keuangan Vietnam sangat bergantung pada kredit bank. Untuk sektor properti, bank hampir menjadi sumber pendanaan utama bagi pengembang dan pembeli rumah.
Namun, setelah periode pertumbuhan kredit yang pesat pada tahun 2025, khususnya di sektor properti, Bank Negara Vietnam mulai memperketat kontrol atas pertumbuhan kredit untuk membatasi risiko makroekonomi. Hal ini mempersulit banyak bisnis properti untuk mengakses pinjaman baru, memaksa mereka untuk kembali ke pasar obligasi sebagai saluran penggalangan dana alternatif.
Menurut Bapak Tran Van Hieu, Direktur Jenderal OBCHolding, pasar saat ini menghadapi paradoks besar: banyak proyek perumahan yang melayani kebutuhan perumahan nyata masih kesulitan mengakses modal karena tunduk pada mekanisme kredit yang sama dengan segmen real estat spekulatif atau kelas atas.
Bapak Hieu berpendapat bahwa sistem manajemen kredit saat ini, yang didasarkan pada suku bunga pasar umum, memaksa bisnis yang mengembangkan perumahan terjangkau untuk menanggung biaya modal yang serupa dengan proyek resor atau proyek spekulatif dengan risiko yang jauh lebih tinggi. Hal ini tidak hanya meningkatkan tekanan keuangan pada bisnis tetapi juga mendorong kenaikan harga produk.
"Para pengembang perumahan terjangkau 'terperangkap' dalam lingkungan suku bunga yang sama dengan segmen spekulatif. Hal ini meningkatkan biaya modal, sehingga mendorong harga perumahan ke arah yang berlawanan dengan tujuan kesejahteraan sosial," kata Bapak Hieu.
Berdasarkan realitas ini, OBCHolding mengusulkan agar Bank Negara Vietnam mengembangkan mekanisme untuk mengklasifikasikan kredit sesuai dengan setiap segmen properti, alih-alih menerapkannya secara seragam seperti saat ini. Dengan demikian, proyek perumahan terjangkau, perumahan yang memenuhi kebutuhan hidup nyata, atau yang memiliki likuiditas baik seharusnya dapat mengakses modal dengan biaya yang lebih wajar dibandingkan dengan segmen perumahan mewah atau resor.
Menurut banyak ahli, jika modal terus "dibatasi secara ketat" di semua segmen, pasar dapat menghadapi kekurangan pasokan perumahan riil sementara proyek-proyek spekulatif tidak disaring secara efektif. Hal ini juga akan mempersulit tujuan menurunkan harga rumah dan mencapai pemulihan pasar yang berkelanjutan.
Tantangan terbesar adalah memulihkan kepercayaan pasar.
Perspektif dari kalangan bisnis menunjukkan bahwa kebijakan kredit saat ini masih diterapkan secara merata di semua segmen properti, sementara tingkat risiko dan kapasitas penyerapan modal dari setiap jenis properti sangat bervariasi.
Banyak ahli percaya bahwa jika tujuannya adalah untuk mengendalikan risiko kredit dan mendukung pemulihan pasar yang sehat, otoritas pengatur perlu segera mengembangkan mekanisme untuk mengklasifikasikan kredit berdasarkan segmen, alih-alih memperketatnya secara seragam. Dengan demikian, proyek perumahan sosial, proyek perumahan terjangkau, atau proyek yang melayani kebutuhan perumahan nyata harus diprioritaskan dalam mengakses modal dengan biaya yang lebih wajar.
Dalam jangka panjang, para ahli percaya bahwa pasar properti Vietnam perlu beralih dari model yang bergantung pada bank ke ekosistem permodalan yang lebih seimbang dan bertingkat.
Bapak Nguyen Duc Thuan, Penasihat Dewan Direksi HASCO Holdings, meyakini bahwa hubungan antara pasar keuangan dan pasar properti di masa mendatang perlu dibangun di atas empat pilar: kredit perbankan, obligasi korporasi, dana investasi, dan aliran modal internasional.
Mengenai kredit perbankan, Bapak Thuan berpendapat bahwa pendanaan tidak boleh hanya didasarkan pada jaminan, tetapi harus secara komprehensif menilai status hukum proyek, kapasitas pelaksanaan, rencana penjualan, arus kas, dan kemampuan aktual perusahaan untuk membayar kembali utang.
"Bank tidak hanya harus berperan dalam menyediakan pendanaan, tetapi juga perlu menjadi entitas yang memantau arus kas, mengendalikan penggunaan modal, dan mendukung restrukturisasi utang agar sesuai dengan siklus hidup proyek," tegas Bapak Thuan.
Mengenai obligasi korporasi, pakar ini percaya bahwa obligasi tersebut harus menjadi saluran permodalan jangka menengah dan panjang yang sehat bagi pasar, sekaligus memberikan tekanan pada perusahaan untuk meningkatkan transparansi dalam manajemen keuangan. Menurutnya, pasar obligasi hanya dapat berkembang secara berkelanjutan jika disertai dengan standar yang lebih tinggi dalam peringkat kredit, pengungkapan informasi, transparansi arus kas, dan pemantauan penggunaan modal.
Selain itu, model dana investasi real estat seperti REIT perlu dipromosikan untuk menciptakan sumber modal yang lebih jangka panjang, profesional, dan transparan bagi pasar. Di samping itu, aliran modal asing melalui pasar saham dan aktivitas merger dan akuisisi juga diperkirakan akan memainkan peran yang lebih besar di masa mendatang.
Pada kenyataannya, risiko terbesar saat ini bukan terletak pada obligasi itu sendiri, tetapi pada kualitas perusahaan penerbit dan kepercayaan investor.
Setelah periode pertumbuhan pesat dan krisis kepercayaan sebelumnya, investor kini jauh lebih berhati-hati. Hal ini memaksa bisnis yang ingin mengumpulkan modal untuk menunjukkan kapasitas keuangan mereka, kemajuan proyek, dan kemampuan untuk menghasilkan arus kas riil.
Oleh karena itu, kuartal kedua tahun 2026 akan menjadi periode penting bagi pasar obligasi properti. Bisnis dengan fondasi keuangan yang kuat, aset berkualitas, dan kemampuan penjualan yang stabil akan memiliki kesempatan untuk mengatasi tekanan jatuh tempo. Sebaliknya, bisnis yang terlalu bergantung pada leverage keuangan dan pembiayaan ulang utang mungkin akan terus menghadapi risiko likuiditas yang berkepanjangan.
Sumber: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Komentar (0)