Undang-Undang Pertanahan 2024, yang berlaku efektif mulai 1 Agustus 2024, menggantikan Undang-Undang Pertanahan 2013, diharapkan dapat memberikan dorongan kelembagaan bagi pasar properti dan pengelolaan sumber daya. Namun, setelah hampir dua tahun implementasi, undang-undang tersebut akan diubah lagi tahun ini dengan banyak perubahan besar.
Sudah 'ketinggalan zaman' bahkan sebelum diperkenalkan.
Menurut para ahli, amandemen Undang-Undang Pertanahan merupakan kebutuhan mendesak karena, meskipun baru saja berlaku, undang-undang tersebut sudah tidak sesuai lagi dengan konteks baru, terutama karena mulai 1 Juli 2025, seluruh negeri akan menerapkan model pemerintahan lokal dua tingkat, termasuk tingkat provinsi dan kecamatan/kelurahan, sementara Undang-Undang Pertanahan saat ini masih menetapkan sistem perencanaan dan pengelolaan penggunaan lahan pada tiga tingkatan: nasional, provinsi, dan kecamatan.
Ketidaksesuaian ini telah menyebabkan banyak kekurangan, mengakibatkan tumpang tindih dan kurangnya sinkronisasi dengan sektor lain setelah penghapusan tingkat distrik.
Majelis Nasional akan melakukan amandemen komprehensif terhadap Undang-Undang Pertanahan pada sesi akhir tahun setelah hampir dua tahun diberlakukan. (Gambar ilustrasi)
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menjelaskan bahwa Undang-Undang Pertanahan biasanya memiliki siklus amandemen sekitar 10 tahun. Namun, konteks tahun 2024-2026 menghadirkan tiga variabel utama yang mengharuskan undang-undang tersebut disesuaikan lebih cepat.
Ini merujuk pada pergeseran struktur pemerintahan lokal ke model dua tingkat, yang menghilangkan tingkat distrik/kabupaten. Namun, Undang-Undang Pertanahan 2024 masih merancang rencana penggunaan lahan pada tiga tingkatan: nasional, provinsi, dan distrik. Ketidakseimbangan tingkat administrasi ini menyebabkan banyak prosedur tidak memiliki tempat untuk dilaksanakan, sehingga menimbulkan hambatan dalam banyak proses.
Selain itu, kebutuhan untuk melembagakan Resolusi Pusat 18 dan 69 tentang pengelolaan lahan memerlukan klarifikasi lebih lanjut mengenai mekanisme pembiayaan lahan, khususnya penilaian dan kompensasi.
Terakhir, tekanan untuk membersihkan lahan bagi proyek infrastruktur utama semakin meningkat. Tanpa mekanisme yang transparan dan spesifik, kemajuan akan terus berjalan lambat.
Bapak Chau juga menekankan bahwa kendala terbesar tetaplah harga kompensasi: " Daftar harga tanah yang berlaku saat ini yang digunakan pemerintah untuk menghitung pajak dan sewa tanah sudah wajar. Tetapi ketika tanah direklamasi, masyarakat menginginkan kompensasi yang mendekati harga pasar."
Solusinya bukan terletak pada memilih salah satu ekstrem di atas ekstrem lainnya, tetapi pada membangun mekanisme penilaian kompensasi independen dengan metodologi yang jelas, data transaksi yang didigitalisasi dan diverifikasi, serta dewan penilaian yang mencakup perwakilan rakyat. Tujuannya adalah untuk menciptakan konsensus, membatasi perselisihan yang berkepanjangan, dan memastikan disiplin fiskal bagi daerah tersebut .”
Sementara itu, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup menjelaskan bahwa, selain tidak sesuai dengan model pemerintahan lokal dua tingkat, perencanaan tata guna lahan dan perencanaan sektoral yang melibatkan tata guna lahan juga tidak konsisten dan tidak sinkron.
Selain itu, proyek investasi publik atau proyek penting yang bersifat mendesak dan spesifik, yang melayani tujuan politik dan kebijakan luar negeri, belum termasuk dalam atau tidak sesuai dengan perencanaan.
Metode penilaian lahan saat ini masih kompleks dan sangat bergantung pada konsultan independen, sementara lembaga negara bertanggung jawab atas penilaian dan memikul tanggung jawab hukum.
Bapak Pham Van Hoa (Anggota Parlemen yang mewakili provinsi Dong Thap)
Proyek-proyek penting yang disebutkan di atas juga kekurangan regulasi tentang pengadaan lahan, misalnya, proyek-proyek yang melayani Forum Kerja Sama Ekonomi Asia-Pasifik (APEC) atau proyek-proyek di zona perdagangan bebas dan pusat keuangan internasional. Hukum yang berlaku saat ini juga kekurangan regulasi tentang pengadaan lahan ketika investor tidak dapat mencapai kesepakatan mengenai area yang tersisa (skala kecil), menyebabkan proyek terhenti, membuang sumber daya, dan menunda kemajuan investasi.
Undang-Undang Pertanahan 2024 mengizinkan daerah-daerah dengan perencanaan perkotaan dan pedesaan yang sudah ada untuk mengelola penggunaan lahan tanpa rencana penggunaan lahan terpisah, melainkan menggunakan rencana yang sudah ada tersebut untuk pengelolaan. Namun, pada kenyataannya, tingkat cakupan perencanaan perkotaan dan pedesaan masih rendah. Di banyak tempat, perencanaan tidak mencakup seluruh batas administratif, artinya meskipun sudah ada rencana, pemerintah daerah masih harus membuat rencana penggunaan lahan tambahan, yang menyebabkan tumpang tindih dan pemborosan.
Saat ini, alokasi dan penyewaan lahan sebagian besar dilakukan melalui lelang hak penggunaan lahan atau proses penawaran untuk memilih investor. Namun, proses ini bergantung pada prosedur dan peraturan hukum tentang lelang dan penawaran, sehingga membutuhkan banyak waktu persiapan.
Sementara itu, dalam banyak kasus, masih sulit untuk memilih investor dengan kapasitas yang memadai, sehingga menyebabkan kemajuan proyek tertunda, pemanfaatan lahan berjalan lambat, dan memengaruhi daya tarik investasi.
Menghilangkan serangkaian hambatan yang memicu kemarahan publik.
Perwakilan Pham Van Hoa (Dong Thap) mencatat bahwa meskipun Undang-Undang Pertanahan telah mengalami banyak perubahan dan memberikan kontribusi signifikan terhadap pembangunan sosial-ekonomi, pada kenyataannya masih banyak kendala, terutama di tingkat lokal, di mana implementasinya diatur secara langsung.
Secara khusus, Bapak Hoa menyatakan bahwa hambatan terkait penilaian tanah, pengadaan tanah, dan kompensasi seringkali menyebabkan petisi dan perselisihan di kalangan masyarakat.
"Metode penilaian lahan saat ini masih kompleks dan sangat bergantung pada konsultan independen, sementara lembaga negara bertanggung jawab atas penilaian dan memikul tanggung jawab hukum."
"Untuk lahan industri atau lahan untuk produksi dan bisnis, biaya penggunaan lahan hanya mencakup sebagian kecil dari total investasi, tetapi bisnis dapat kehilangan waktu 6 hingga 12 bulan hanya untuk menunggu harga ditentukan. Waktu tunggu ini meningkatkan biaya peluang, sementara perbedaan nilai antara berbagai opsi penilaian seringkali tidak signifikan," kata Bapak Hoa.
Menurut Perwakilan Hoa, hambatannya bukan hanya teknis tetapi juga dalam proses implementasi. Daftar harga tanah tahunan disusun untuk mencerminkan harga pasar sebagaimana diwajibkan oleh hukum, tetapi ketika diterapkan pada kompensasi, masyarakat percaya bahwa harga tersebut masih lebih rendah daripada harga transaksi sebenarnya.
Sebaliknya, jika hanya harga pasar bebas yang digunakan, anggaran akan sulit diseimbangkan dan kemungkinan akan muncul keluhan tentang transparansi. Kesenjangan antara daftar harga resmi dan harga pasar menciptakan dilema bagi pemerintah dan mereka yang tanahnya diambil alih.
Selain itu, banyak ketentuan dalam undang-undang dan peraturan baru masih berada pada tingkat prinsip umum. Misalnya, peraturan yang mengizinkan pembagian lahan dan konversi penggunaan lahan tanpa memerlukan akses jalan, selama ada jalur akses legal, merupakan kebijakan yang tepat dan selaras dengan realitas urbanisasi. Namun, apa yang dimaksud dengan jalur akses legal, berapa lebar minimumnya, dan bagaimana cara menetapkannya? Undang-undang belum menentukan detail ini. Akibatnya, banyak daerah memilih opsi yang lebih aman dengan menangguhkan sementara pemrosesan permohonan.
Situasi saat ini yang hanya memiliki dokumen kerangka kerja menyebabkan dokumen-dokumen tersebut menunggu tindakan lebih lanjut. Pemerintah daerah kebingungan, warga dan pelaku usaha harus melakukan banyak perjalanan, dan biaya informal meningkat.
Pak Hoa memberikan contoh kebijakan yang mengurangi biaya penggunaan lahan sebesar 70% untuk kelompok tertentu. Meskipun tujuannya manusiawi, kondisi penerapannya tumpang tindih, dan terdapat inkonsistensi dalam memahami apa yang dimaksud dengan rumah tangga, individu, atau waktu penggunaan lahan.
Bapak Hoa mengusulkan peralihan dari pola pikir manajemen yang kaku ke pola pikir yang berfokus pada efisiensi dan penciptaan nilai. Beliau juga menyarankan untuk menyederhanakan prosedur sebisa mungkin, meningkatkan transparansi, dan terutama menekankan peningkatan penggunaan instrumen ekonomi daripada langkah-langkah administratif.
Sebagai contoh, alih-alih mencoba menentukan nilai tanah secara akurat hingga ke sen terakhir, dimungkinkan untuk menerima harga yang wajar sesuai dengan daftar harga dan mengatur nilai tambah melalui pajak, biaya, atau kewajiban keuangan lainnya. Hal ini mengurangi beban pada sistem sekaligus memastikan Negara tetap mengumpulkan nilai tambah.
Rancangan amandemen Undang-Undang Pertanahan oleh Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup diharapkan akan berfokus pada dua kelompok isi utama.
Kelompok pertama terdiri dari konten yang memenuhi persyaratan pembangunan nasional di era baru dan kebutuhan akan pertumbuhan ekonomi dua digit.
Kementerian mengusulkan amandemen dan penambahan beberapa pasal Undang-Undang Pertanahan untuk memasukkan ketentuan tentang mekanisme dan kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan melalui kodifikasi peraturan dalam Resolusi Majelis Nasional dan Keputusan dan Resolusi Pemerintah seperti harga tanah, tabel harga tanah, koefisien penyesuaian harga tanah; biaya penggunaan tanah, biaya sewa tanah; pengadaan tanah, kompensasi, dukungan, dan relokasi;
Pendaftaran dan penerbitan sertifikat tanah; perencanaan dan rencana penggunaan lahan; alokasi lahan, sewa lahan, izin konversi penggunaan lahan, pemilihan bentuk sewa lahan, pembagian lahan, konsolidasi lahan; rezim penggunaan lahan untuk jenis lahan tertentu; sistem informasi lahan, dan penyelesaian sengketa lahan.
Bersamaan dengan itu, dilakukan amandemen dan penambahan terhadap peraturan tentang perencanaan dan rencana penggunaan lahan di tingkat komune; hak dan kewajiban pengguna lahan sawah; hak dan kewajiban pengguna lahan yang melanggar hukum pertanahan sebelum 1 Juli 2014; kompensasi dalam kasus-kasus khusus; dan rezim penggunaan lahan untuk jenis lahan tertentu.
Kelompok kedua terdiri dari peraturan tentang desentralisasi, pendelegasian kekuasaan, dan penetapan kewenangan sesuai dengan model pemerintahan lokal dua tingkat, serta reformasi administrasi di bidang pertanahan.
Kementerian mengusulkan amandemen dan penambahan peraturan tentang kewenangan pelaksanaan pengelolaan lahan oleh negara agar selaras dengan model pemerintahan daerah dua tingkat; dan menambahkan ketentuan baru tentang kewenangan pelaksanaan pengelolaan lahan oleh negara.
Selain itu, merevisi dan melengkapi peraturan tentang prosedur administrasi yang berkaitan dengan tingkat provinsi dan meninjaunya untuk memastikan konsistensi dan keseragaman dalam sistem hukum dengan undang-undang dan resolusi lainnya.
Sumber: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Komentar (0)