Tekanan suku bunga
Setelah periode mempertahankan kebijakan moneter untuk mendukung pemulihan ekonomi , suku bunga cenderung naik lagi sejak awal tahun 2026, seiring dengan tekanan untuk mengendalikan inflasi dan mengatur kredit. Secara khusus, sejak April 2026, suku bunga pinjaman properti di banyak bank komersial terus tetap tinggi, terutama untuk pinjaman rumah jangka menengah dan panjang, dengan banyak pinjaman menerapkan suku bunga mengambang dari 11-14% per tahun, menciptakan tekanan signifikan pada peminjam yang menggunakan leverage keuangan.
Oleh karena itu, beberapa bank telah mencatat suku bunga berikut untuk pinjaman properti: VietcomBank menerapkan suku bunga sekitar 9,6%/tahun untuk suku bunga tetap selama 6 bulan pertama, dan sekitar 10,5%/tahun untuk suku bunga tetap selama 12 bulan pertama. Setelah periode preferensial, suku bunga mengambang dihitung sebagai suku bunga tabungan 24 bulan ditambah margin sekitar 3,3%, tetapi tidak lebih rendah dari 11,1%/tahun. BIDV menawarkan pinjaman pembelian properti dengan suku bunga sekitar 9,7%/tahun untuk 6 bulan pertama; sekitar 10%/tahun untuk 12 bulan pertama dan sekitar 13,5%/tahun untuk paket suku bunga tetap yang lebih panjang.
VietinBank telah menyesuaikan suku bunga tetap untuk pinjaman properti menjadi lebih dari 12% per tahun untuk 24 bulan pertama, setelah itu akan berlaku suku bunga mengambang, tetapi tidak lebih rendah dari sekitar 14% per tahun. Demikian pula, VPBank menawarkan banyak paket pinjaman rumah dan investasi properti dengan suku bunga preferensial sekitar 8-10% per tahun pada periode awal, kemudian berfluktuasi sekitar 12-14% per tahun tergantung pada profil kredit dan jangka waktu pinjaman.
Dalam konteks ini, investasi properti bukan lagi sekadar "membeli dan menunggu kenaikan harga." Meningkatnya biaya modal telah secara signifikan mempersempit margin keuntungan dari aktivitas spekulatif. Meskipun sebelumnya banyak investor dapat meminjam hingga 60-70% dari nilai properti mereka dari bank untuk perdagangan jangka pendek, strategi ini sekarang menjadi jauh lebih berisiko. Bahkan beberapa bulan likuiditas pasar yang lesu dapat menyebabkan pembayaran bunga yang signifikan, yang mengakibatkan terkikisnya modal. Banyak investor yang berharap mendapatkan keuntungan besar dari booming lahan di pinggiran kota kini menghadapi stagnasi modal yang berkepanjangan karena transaksi menurun.
Salah satu perubahan yang mencolok adalah sentimen investasi bergeser dari pertumbuhan pesat ke memprioritaskan keamanan arus kas. Alih-alih mencari lahan di daerah yang kurang memiliki infrastruktur yang jelas, banyak investor menjadi lebih tertarik pada produk yang dapat segera dimanfaatkan, seperti apartemen sewa, rumah susun komersial di daerah perkotaan padat penduduk, atau properti industri yang terkait dengan kebutuhan produksi aktual.
Sementara itu, bisnis properti juga mengubah strategi mereka. Sebelumnya, banyak bisnis dengan cepat memperluas kepemilikan lahan mereka, mengembangkan proyek berskala besar, dan sangat bergantung pada modal pinjaman. Namun, dengan kenaikan suku bunga dan kontrol kredit yang ketat, tekanan keuangan mulai muncul. Alih-alih menyebar pengembangan secara tipis, banyak pengembang sekarang fokus pada segmen dengan likuiditas yang baik, permintaan yang nyata, dan kapasitas penyerapan yang stabil.
Tren ini sangat terlihat pada kelompok bisnis yang mengembangkan perumahan terjangkau, perumahan sosial, atau proyek dengan potensi operasional jangka panjang. Hal ini karena pemerintah saat ini mempertahankan program kredit preferensial untuk perumahan sosial dengan suku bunga yang jauh lebih rendah daripada rata-rata pasar umum, dengan beberapa program menerapkan suku bunga sekitar 4,6-5,4% per tahun.
Para ahli percaya bahwa pasar saat ini sedang memasuki fase "pemurnian", dan mereka yang memiliki kemampuan keuangan yang kuat, manajemen risiko yang baik, dan pengembangan proyek berdasarkan kebutuhan nyata akan memiliki keunggulan yang lebih besar. Sebaliknya, bisnis yang terlalu bergantung pada modal pinjaman atau menerapkan proyek yang tidak efisien mungkin akan menghadapi tekanan signifikan untuk melakukan restrukturisasi.
Peluang bagi investor jangka panjang
Menurut Dr. Tran Xuan Luong (Wakil Direktur Lembaga Penelitian Pasar Properti Vietnam), ketika suku bunga naik, investor juga mulai mengubah persepsi mereka tentang nilai properti. Sebelumnya, faktor yang paling sering disebutkan adalah margin kenaikan harga, tetapi sekarang, efisiensi eksploitasi aktual, kapasitas menghasilkan pendapatan, dan potensi operasional jangka panjang menjadi kriteria yang lebih penting. Namun, meskipun kenaikan suku bunga menciptakan tekanan jangka pendek, hal itu juga berkontribusi pada perkembangan pasar yang lebih sehat. Ketika aliran modal spekulatif menurun, pasar akan memiliki kesempatan untuk kembali ke nilai dan permintaan riil.
“Meskipun menghadapi banyak tantangan di pasar, real estat tetap menjadi kelas aset jangka panjang yang penting, terutama di kota-kota besar dengan tingkat urbanisasi yang tinggi. Masalahnya terletak pada kenyataan bahwa investor perlu mengubah pola pikir mereka. Alih-alih mencari keuntungan cepat dalam beberapa bulan, strategi yang lebih tepat saat ini adalah memilih aset yang tahan terhadap fluktuasi ekonomi, menghasilkan arus kas yang stabil, dan memiliki potensi peningkatan nilai berdasarkan infrastruktur, populasi, dan kebutuhan penggunaan aktual,” analisis Dr. Tran Xuan Luong.
Selain itu, Dr. Tran Xuan Luong juga meyakini bahwa, dalam konteks suku bunga tinggi dan pasar yang memasuki fase konsolidasi yang kuat, investor perlu mengubah pola pikir mereka dari "berspekulasi berdasarkan tren" menjadi berinvestasi berdasarkan nilai riil dan kemampuan untuk menghasilkan arus kas yang stabil, sambil juga dipaksa untuk mempertimbangkan dengan cermat tekanan keuangan jangka panjang.
Investor juga harus memprioritaskan properti yang memenuhi kebutuhan perumahan nyata, memiliki dokumentasi hukum yang lengkap, infrastruktur yang jelas, dan potensi pengembangan langsung, karena properti-properti ini dianggap sebagai aset yang lebih tangguh di pasar yang sangat terdiferensiasi. Secara khusus, ini juga merupakan waktu yang tepat untuk merestrukturisasi portofolio, memprioritaskan strategi jangka panjang daripada spekulasi jangka pendek. Properti yang memenuhi kebutuhan perumahan nyata, berlokasi di daerah dengan infrastruktur terintegrasi, atau memiliki potensi komersial yang stabil kemungkinan akan mempertahankan nilainya dengan lebih baik dalam siklus pasar baru.
"Periode 2026-2027 akan menjadi masa ketika pasar bergeser dari pertumbuhan pesat ke pengembangan yang lebih selektif, di mana modal cenderung fokus pada produk dengan nilai guna praktis daripada mengejar ekspektasi kenaikan harga jangka pendek," komentar Dr. Tran Xuan Luong.
Sumber: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html
Komentar (0)