Dulunya, ruko di banyak gedung apartemen diminati pasar dan dianggap sebagai "uang emas" bagi investor, namun hingga kini, ruko di banyak gedung apartemen justru merosot, disewakan dengan harga rendah, atau dijual. Situasi ini membuat banyak pemilik ruko kesulitan, dan investor terpaksa mengubur modal mereka karena harga sewa yang murah saat ini hanya setitik pasir dibandingkan dengan investasi awal yang mencapai miliaran hingga puluhan miliar VND. Situasi ini terjadi di Kota Ho Chi Minh, yang kepadatan penduduknya tinggi, dan konsumsi barang konsumsi masyarakatnya berada di puncaknya.
Selama lebih dari 3 bulan, Tuan Dung, pemilik ruko di distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh, telah menjual ruko seluas 50m2 dengan kerugian lebih dari 500 juta VND, tetapi belum ada yang berminat. Ruko ini dibeli oleh Tuan Dung pada tahun 2019 dengan harga hampir 3,8 miliar VND, awalnya disewa dengan harga 15 juta VND/bulan. Namun, karena bisnis sedang lesu, penyewa mengembalikan rumah tersebut setelah 6 bulan menyewa. Setelah itu, Tuan Dung terus memasang papan pengumuman untuk disewakan, tetapi hanya sedikit yang berminat, sehingga ia secara proaktif menurunkan harga menjadi 13 juta VND/bulan. Hingga saat ini, melalui banyak penyewa, harga telah diturunkan menjadi 10 juta VND/bulan, tetapi bangunan tersebut masih kosong.
"Setiap bulan saya masih harus membayar bunga dan pokok bank lebih dari 20 juta VND untuk pinjaman 2 miliar VND. Sewanya kecil, tekanan suku bunga sangat berat, jadi saya terpaksa menjual ruko dengan kerugian, tetapi setelah lebih dari 3 bulan beriklan, saya masih belum menemukan pembeli," kata Pak Dung.
Dalam situasi yang sama, Bapak Hien, seorang investor properti, berbagi: "Pada tahun 2018, saya berinvestasi di sebuah ruko di sebuah proyek di Distrik 2 lama (sekarang Kota Thu Duc) dengan harga lebih dari 5 miliar VND. Rumah tersebut terletak di jalan utama yang ramai lalu lintas. Saat itu, saya yakin harga rumah saya akan naik seiring waktu, atau disewakan dengan harga tinggi. Sesuai rencana, awalnya saya menyewakannya kepada pelanggan untuk membuka kedai kopi dengan harga 30 juta VND/bulan. Namun, sejak akhir tahun 2020, karena kesulitan bisnis, ruko saya dan beberapa rumah di sebelahnya di area yang sama telah ditutup, tanpa penghuni."
"Setelah pandemi berakhir, saya pikir pasar akan cepat stabil, tetapi setelah 2 tahun, apartemen saya masih kosong. Baru-baru ini, ada pelanggan yang ingin menyewakannya untuk membuka minimarket dengan harga 15 juta per bulan, tetapi saya belum setuju dan berencana menjualnya karena investasinya tidak efektif," kata Bapak Hien.
Menurut banyak pakar real estate, akhir-akhir ini perdagangan elektronik (e-commerce) makin berkembang pesat, banyak perusahaan kini hanya membutuhkan gudang, tidak lagi toko, dan gudang kini juga merupakan gudang layanan pintar, dikelola dan dioperasikan secara daring, murah dan aman, sedangkan menyewa rumah toko sebagai gudang mahal dan tidak aman.
Menurut para ahli, model rumah toko sangat berharga ketika pertama kali muncul di Vietnam pada tahun 2000-an. Di distrik-distrik pusat Kota Ho Chi Minh, serangkaian rumah toko pernah menjadi "uang emas" yang menarik investor. Berkat kesuksesannya, bisnis real estat terus-menerus merilis pasokan baru ke pasar, yang menghasilkan surplus.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa sebuah proyek rumah toko harus mempertimbangkan berbagai faktor, terutama demografi, perilaku pengguna, jumlah orang yang lalu lalang untuk berbisnis, dan aktivitas berbelanja secara detail, untuk menciptakan arus kas harian bagi proyek tersebut. Hanya dengan demikian, rumah toko dapat mewujudkan efisiensi bisnis. Selain itu, perlu dikaji secara cermat perubahan besar dalam metode belanja dan hiburan masyarakat. Saat ini, konsumen semakin banyak menggunakan belanja daring, seiring dengan migrasi ke wilayah perkotaan satelit, sehingga perdagangan terpusat tidak lagi seefektif sebelumnya, sehingga secara signifikan mengurangi nilai rumah toko.
Senada dengan itu, para pakar dari CBRE Vietnam berkomentar bahwa meskipun segmen ini dianggap menguntungkan oleh para ahli, jika potensi permintaan dari kawasan pusat kota dan penduduk sekitarnya tidak diperhitungkan dengan cermat, investasi di ruko untuk membuka toko dapat dengan mudah mengecewakan. Dalam tren perkembangan pasar properti saat ini yang tak terelakkan, setiap proyek apartemen harus menyediakan ruang untuk area komersial. Namun, tergantung lokasinya, setiap proyek akan memiliki kebutuhan yang berbeda. Oleh karena itu, pengembangan dan peningkatan ruko akan bergantung pada lokasi dan skala proyek.
Dalam laporan pasar terbaru dari JLL Vietnam, unit ini juga memberikan rekomendasi kepada investor ketika memilih segmen ruko ini. Jika tidak ada arus kas yang menganggur, investor sebaiknya mempertimbangkan investasi di ruko, karena akan sangat mudah untuk "keluar". Untuk mempertahankan penyewa yang ada, pemilik ruko harus menurunkan harga sewa. Sementara itu, dengan adanya penawaran sewa, pemilik ruko menghadapi permintaan untuk menurunkan harga sewa saat ini sebesar 20-40%. Jangka waktu kontrak masih dipertahankan 3-5 tahun, namun penyewa mengusulkan untuk tidak menaikkan harga sewa selama masa sewa.
[iklan_2]
Sumber
Komentar (0)