Dahulu sangat diminati dan dianggap sebagai "aset berharga" bagi investor, ruko di lantai dasar banyak gedung apartemen kini menghadapi permintaan yang lesu, tarif sewa yang rendah, atau dijual. Situasi ini telah membuat banyak pemilik ruko berada dalam kesulitan, dan investor mengalami kerugian modal karena tarif sewa yang rendah saat ini tidak sebanding dengan investasi awal miliaran hingga puluhan miliar dong. Hal ini terjadi di Kota Ho Chi Minh, kota padat penduduk dengan pengeluaran konsumen tertinggi di negara ini.
Selama lebih dari tiga bulan, Bapak Dung, pemilik ruko di Distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh, telah mencoba menjual ruko seluas 50m2 miliknya dengan kerugian lebih dari 500 juta VND, tetapi belum ada yang berminat. Bapak Dung membeli ruko ini pada tahun 2019 seharga hampir 3,8 miliar VND dan awalnya menyewakannya seharga 15 juta VND per bulan. Namun, karena bisnis yang buruk, penyewa mengosongkan properti tersebut setelah enam bulan. Setelah itu, Bapak Dung memasang tanda "disewa" lagi, tetapi karena sedikit yang berminat, ia secara proaktif menurunkan harga sewa menjadi 13 juta VND per bulan. Sekarang, setelah beberapa kali mencoba menyewakan, harga telah diturunkan lagi menjadi 10 juta VND per bulan, tetapi ruang tersebut tetap kosong.
"Setiap bulan saya masih harus membayar lebih dari 20 juta VND untuk bunga dan pokok pinjaman saya sebesar 2 miliar VND. Pendapatan sewa sangat sedikit, dan tekanan pembayaran bunga sangat berat, sehingga saya terpaksa menjual ruko tersebut dengan kerugian, tetapi saya sudah mengiklankannya selama lebih dari 3 bulan dan masih belum menemukan pembeli," kata Bapak Dung.
Menceritakan pengalaman serupa, Bapak Hien, seorang investor properti, mengatakan: "Pada tahun 2018, saya berinvestasi di sebuah ruko di proyek di bekas Distrik 2 (sekarang Kota Thu Duc) dengan nilai lebih dari 5 miliar VND. Terletak di jalan utama dengan lalu lintas padat, saya yakin bahwa seiring waktu properti saya akan mengalami apresiasi nilai atau disewakan dengan harga tinggi. Sesuai rencana, awalnya saya menyewakannya kepada seorang penyewa yang membuka kedai kopi dengan harga 30 juta VND per bulan. Namun, sejak akhir tahun 2020, karena kesulitan bisnis, ruko saya, bersama dengan beberapa properti tetangga di area yang sama, telah ditutup dan tidak disewakan."
“Ketika pandemi berakhir, saya pikir pasar akan cepat stabil, tetapi dua tahun telah berlalu dan apartemen saya masih kosong. Baru-baru ini, seorang calon penyewa menawarkan 15 juta VND per bulan untuk menyewanya sebagai minimarket, tetapi saya belum menyetujuinya. Saya berencana untuk menjualnya karena bukan investasi yang menguntungkan,” kata Bapak Hien.
Menurut banyak pakar real estat, e-commerce telah tumbuh secara signifikan dalam beberapa waktu terakhir. Banyak perusahaan sekarang hanya membutuhkan gudang, bukan toko fisik, dan gudang-gudang ini sekarang merupakan gudang layanan pintar, yang dikelola dan dioperasikan secara online, yang lebih murah dan lebih aman. Menyewa ruko untuk pergudangan mahal dan tidak aman.
Menurut para ahli, ruko benar-benar berharga ketika pertama kali muncul di Vietnam pada tahun 2000-an. Di distrik pusat Kota Ho Chi Minh, serangkaian ruko pernah menjadi "angsa emas" yang menarik investor. Karena kesuksesannya, bisnis properti terus menerbitkan pasokan baru ke pasar, yang menyebabkan kelebihan pasokan.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), percaya bahwa proyek ruko harus mencakup banyak faktor, terutama demografi, perhitungan rinci perilaku pengguna, dan jumlah orang yang lewat untuk memastikan bahwa aktivitas bisnis dan belanja dapat menghasilkan arus kas harian bagi proyek tersebut. Hanya dengan demikian ruko dapat menguntungkan. Selain itu, perlu dipelajari secara cermat perubahan signifikan dalam kebiasaan belanja dan hiburan masyarakat. Saat ini, konsumen lebih sering menggunakan belanja online, dan migrasi ke daerah pinggiran kota membuat perdagangan terpusat kurang efektif dibandingkan sebelumnya, sehingga secara signifikan mengurangi nilai ruko.
Senada dengan pandangan tersebut, para ahli dari CBRE Vietnam percaya bahwa meskipun ruko dianggap sebagai segmen yang menguntungkan oleh para profesional, investasi di ruko untuk tujuan ritel dapat dengan mudah menyebabkan kekecewaan jika potensi permintaan dari dalam kawasan perkotaan dan penduduk sekitarnya tidak dipertimbangkan dengan cermat. Dalam tren perkembangan pasar properti saat ini yang tak terhindarkan, setiap proyek kompleks apartemen harus mengalokasikan ruang untuk area komersial. Namun, tergantung pada lokasinya, setiap proyek akan memiliki kebutuhan yang berbeda. Oleh karena itu, pengembangan dan peningkatan ruko akan bergantung pada lokasi dan skala proyek.
Dalam laporan pasar terbaru dari JLL Vietnam, perusahaan tersebut juga menyarankan investor yang mempertimbangkan segmen ruko ini bahwa jika mereka tidak memiliki uang tunai yang siap tersedia, mereka harus berpikir dua kali sebelum berinvestasi, karena pasar sangat mudah "runtuh". Untuk mempertahankan penyewa saat ini, pemilik ruko harus menurunkan harga sewa. Sementara itu, untuk properti yang saat ini ditawarkan untuk disewa, pemilik properti menghadapi tuntutan untuk menurunkan harga sewa yang diminta sebesar 20-40%. Jangka waktu kontrak tetap 3-5 tahun; namun, penyewa mengusulkan untuk tidak menaikkan harga sewa selama masa sewa…
Sumber
Komentar (0)