Il settore immobiliare continua a essere leader in termini di rendimenti degli investimenti.

Come cambierà la psicologia degli acquirenti di case nei prossimi due anni?

Basandosi su big data e ricerche di mercato condotte lungo i cicli di sviluppo, il signor Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com.vn, prevede che nei prossimi due anni il mercato immobiliare vietnamita potrebbe attraversare le seguenti fasi: inversione di tendenza, esplorazione, consolidamento, ripresa e stabilizzazione. In ciascuna fase, gli acquirenti daranno priorità a fattori diversi nella scelta di un immobile.

Nello specifico, da qui alla fine del 2024, il mercato si trova ancora in una fase di test. Gli acquirenti danno priorità a fattori quali la soddisfazione delle reali esigenze abitative, una chiara situazione legale, buone politiche di sostegno finanziario e rendimenti locativi stabili, ottimizzando al contempo i vari costi. In questa fase, gli appartamenti suscitano un notevole interesse e registrano la migliore liquidità tra tutte le tipologie di immobili.

Con l'inizio di una fase di consolidamento prevista per il primo trimestre del 2025, acquirenti e investitori si sentiranno più sicuri dal punto di vista finanziario e legale, pur continuando a privilegiare immobili che soddisfino esigenze reali e generino un buon flusso di cassa. In questo contesto, se le condizioni monetarie risulteranno più favorevoli, si assisterà a un graduale aumento del volume delle transazioni per immobili di fascia alta come case unifamiliari e villette a schiera.

La psicologia dell'acquirente in ogni fase del mercato immobiliare (Immagine: Batdongsan.com.vn)

Dal secondo al quarto trimestre del 2025 si prevede una fase di ripresa, con gli acquirenti che presteranno maggiore attenzione alle esigenze di investimento e all'apprezzamento del valore degli immobili, anziché concentrarsi sul prezzo di vendita e sugli aspetti legali come durante la fase di recessione. In questo periodo, terreni e ville riacquisteranno gradualmente il loro appeal e godranno di una maggiore liquidità. Si prevede che dall'inizio del 2026 il mercato immobiliare vietnamita entrerà in una fase di stabilità, con gli acquirenti che daranno priorità alle opportunità di investimento in tipologie di immobili con elevati tassi di apprezzamento del valore, offerta limitata e forte domanda.

Oltre a prevedere le tendenze di acquirenti e investitori per i prossimi due anni, Batdongsan.com.vn analizza anche le loro preferenze a breve termine attraverso la sua Indagine sul sentiment dei consumatori nel settore immobiliare per la seconda metà del 2024. Secondo l'indagine, il sentiment di mercato rimane stabile. Gli acquirenti attendono segnali positivi dal mercato, con tassi di interesse più bassi rispetto al 2023 e nuove normative in procinto di entrare in vigore che creeranno un sentimento più favorevole tra il pubblico.

Secondo gli esperti di Batdongsan.com.vn, la proposta del governo di far entrare in vigore la Legge fondiaria, la Legge sull'edilizia abitativa e la Legge sulle attività immobiliari a partire dal 1° agosto 2024 è un segnale positivo, che rende più chiaro il quadro giuridico e accelera la ripresa del mercato. L'effettiva attuazione di queste leggi promuoverà una valutazione dei terreni più coerente e realistica, inasprirà i requisiti per i costruttori nello sviluppo dei progetti al fine di garantire i diritti degli acquirenti, faciliterà l'accesso alla proprietà immobiliare per i vietnamiti residenti all'estero, attrarrà maggiori investimenti esteri e rafforzerà la professionalità e la trasparenza all'interno del settore dell'intermediazione immobiliare.

Fattori chiave che spingono gli acquirenti di case a procedere all'acquisto.

Inoltre, la domanda di immobili rimane elevata, con il principale gruppo target nel prossimo periodo costituito dalle giovani famiglie, in particolare dai neosposi. Un'indagine condotta da questo ente indica che il 73% delle persone sposate senza figli prevede di acquistare una casa entro il prossimo anno. Mentre i single privilegiano gli spazi di lavoro nella scelta di un immobile, le coppie sposate sono maggiormente interessate a servizi come scuole e centri commerciali. La tendenza a cercare immobili sul mercato secondario è in aumento a causa della limitata offerta sul mercato primario e degli elevati prezzi iniziali dei nuovi progetti.

Un sondaggio sul sentiment dei consumatori condotto nella seconda metà del 2024 ha inoltre indicato che gli acquirenti danno priorità alla ricerca di informazioni sui principali siti di annunci immobiliari e sui siti web ufficiali dei costruttori. Quando valutano un costruttore, prestano maggiore attenzione alla solidità finanziaria, mentre nella scelta di un progetto, la conformità legale è il fattore principale. Quando si rivolgono ad agenti immobiliari, gli acquirenti apprezzano soprattutto la competenza, l'esperienza e l'atteggiamento, seguiti dalle commissioni di intermediazione.

Il settore immobiliare si conferma come quello con le migliori performance in termini di rendimento tra i vari canali di investimento.

Secondo i dati del mercato immobiliare relativi ai primi sei mesi del 2024, pubblicati da Batdongsan.com.vn, la maggior parte dei canali di investimento ha registrato segnali positivi rispetto al 2023. Il settore immobiliare si conferma come quello con i rendimenti più elevati. A giugno 2024, il prezzo medio richiesto per gli immobili è aumentato del 24% rispetto all'inizio del 2023. Contemporaneamente, l'indice VNIndex, che riflette le fluttuazioni dei prezzi azionari, è cresciuto del 19%, il prezzo dell'oro SJC è aumentato del 17% e il tasso di cambio del dollaro statunitense è aumentato dell'8%.

Hanoi, una delle località con i maggiori aumenti di prezzo, ha registrato un incremento del 32% dei prezzi richiesti per le case private rispetto all'inizio del 2023, un aumento del 31% per gli appartamenti e un incremento compreso tra il 10% e il 19% per terreni, ville e case a schiera. Nel frattempo, a Ho Chi Minh City, i prezzi richiesti per gli immobili sono rimasti pressoché invariati nell'ultimo anno e mezzo, ad eccezione degli appartamenti che hanno visto un leggero aumento del 6%, mentre le altre tipologie di immobili hanno mantenuto gli stessi livelli di prezzo.

Per quanto riguarda le tipologie di mercato, i terreni edificabili e le case unifamiliari hanno mostrato una certa ripresa di interesse e transazioni nella prima metà del 2024. Nello specifico, l'interesse per le case unifamiliari è aumentato dell'87%, mentre quello per i terreni edificabili del 60% rispetto al primo trimestre del 2021. Tuttavia, si tratta di un miglioramento localizzato in alcune aree, soprattutto nelle province settentrionali.

Il settore immobiliare rimane il canale di investimento con le migliori performance.

In alcune province settentrionali, come Hung Yen , l'interesse per i terreni edificabili è aumentato del 194%, e per le case private del 70%. Anche Hanoi ha registrato un aumento del 75% dell'interesse per i terreni edificabili e del 48% per le case private. Il livello di interesse e i prezzi sono aumentati notevolmente nelle aree suburbane di Hanoi a causa delle attività di pianificazione e delle aste. In particolare, nella prima metà del 2024, la domanda di terreni edificabili a Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That e Quoc Oai è aumentata dal 48% al 104%, determinando un aumento dei prezzi richiesti dal 4% al 24% rispetto alla seconda metà del 2023.

Inoltre, gli appartamenti rappresentano la tipologia di immobile più dinamica sul mercato immobiliare, soprattutto ad Hanoi. Una ricerca condotta da questa unità mostra che la domanda di appartamenti ad Hanoi ha raggiunto il picco nel marzo 2024, con un aumento di quasi il 60% rispetto alla fine del 2023. Attualmente, sebbene l'interesse per gli appartamenti si sia raffreddato, i prezzi non sono diminuiti. Il prezzo richiesto per gli appartamenti ad Hanoi nel maggio 2024 era in linea con quello di Ho Chi Minh City, raggiungendo i 50 milioni di VND/m2. Allo stesso tempo, gli appartamenti rimangono la tipologia di immobile più liquida sul mercato; il 48% degli agenti immobiliari che hanno partecipato al sondaggio di Batdongsan.com.vn ritiene che gli appartamenti si trovino attualmente in una fase di forte crescita.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, ritiene che attualmente il mercato degli appartamenti non mostri segni di una "bolla" perché i fattori che creano questa situazione sono una domanda gonfiata, con una richiesta di investimenti superiore alla domanda effettiva; prezzi spinti al rialzo rispetto all'andamento dell'economia e ad altre tipologie di immobili; e una politica monetaria accomodante che crea condizioni di carenza di capitali nel mercato.

Gli appartamenti sono la tipologia di immobile più dinamica sul mercato, soprattutto ad Hanoi.

I dati di Batdongsan.com.vn indicano che, rispetto alle città di tutto il mondo, la differenza tra i prezzi degli appartamenti e il PIL del Vietnam non è ancora eccessiva. Si stima che per acquistare un appartamento di 50 m² a Bangkok (Thailandia) servano oltre 47 anni di reddito; a Manila (Filippine) oltre 56 anni; e a Kuala Lumpur (Malesia) quasi 17 anni. Ad Hanoi e Ho Chi Minh City, per acquistare un appartamento di dimensioni simili, sarebbero necessari circa 14-15 anni di reddito.

“Il tasso di crescita demografica nelle due principali città dimostra che la domanda di appartamenti rimane molto elevata. La domanda complessiva di alloggi prevista per il periodo 2021-2030 ad Hanoi è di 89 milioni di metri quadrati, mentre a Ho Chi Minh City è di 107,5 milioni di metri quadrati. Nonostante questa elevata domanda, i prezzi attuali degli appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City non sono eccessivamente alti rispetto ad altre città del mondo. Inoltre, non si prevede che i tassi di interesse sui mutui scendano a livelli bassi, dato che i tassi di interesse sui depositi sono stati appena aumentati. Pertanto, non c'è una “bolla” nel mercato immobiliare degli appartamenti; in realtà, la recente forte crescita è dovuta all'offerta limitata e agli elevati prezzi di vendita iniziali”, ha spiegato il signor Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Fonte: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html