Un punto di svolta nel modo di pensare alla gestione delle costruzioni.

La legge sull'edilizia, recentemente approvata dall'Assemblea nazionale ed entrata in vigore il 1° luglio 2026, dovrebbe rappresentare una svolta epocale nella gestione degli investimenti nel settore delle costruzioni.

Foto a scopo illustrativo: Ta Toan/VNA

Grazie a una serie di riforme rivoluzionarie, come il netto passaggio dall'ispezione preliminare a quella successiva, la riduzione delle procedure amministrative, un maggiore decentramento e una maggiore responsabilità per gli enti partecipanti, la legge è considerata una delle più incisive riforme nel settore delle costruzioni degli ultimi anni, segnando un cambiamento fondamentale nell'approccio gestionale dello Stato in materia di attività edilizie.

Passaggio dalla fase pre-audit alla fase post-audit

Secondo il signor Bui Van Duong, vicedirettore del Dipartimento per la gestione economica e degli investimenti nel settore delle costruzioni ( Ministero delle Costruzioni ), l'innovazione più importante della legge sulle costruzioni modificata risiede nel cambiamento di mentalità gestionale. In precedenza, le attività di costruzione erano controllate principalmente attraverso meccanismi di pre-ispezione con molteplici livelli di procedure amministrative. La nuova legge si sposta nettamente verso la post-ispezione, la gestione attraverso la pianificazione, gli standard, i regolamenti tecnici e la definizione delle responsabilità dei soggetti coinvolti.

Questo approccio dimostra chiaramente il ruolo proattivo dello Stato nella gestione, incentrato sulla costruzione di un quadro giuridico chiaro e trasparente, piuttosto che su un'eccessiva interferenza in ogni fase attraverso procedure amministrative. Secondo gli esperti, si tratta di una tendenza gestionale moderna, in linea con le prassi internazionali, che consente allo Stato di gestire in modo più efficace, riducendo al contempo i costi di conformità per cittadini e imprese.

Una delle questioni che sta suscitando maggiore interesse è l'ampliamento a otto categorie dell'elenco dei progetti edilizi esenti da permesso di costruzione. Tuttavia, secondo il Ministero delle Costruzioni, non si tratta di un "allentamento" delle normative, bensì dell'eliminazione di procedure superflue. Aspetti fondamentali come la conformità alla pianificazione, i requisiti tecnici, la sicurezza in cantiere e la sicurezza antincendio sono già stati verificati nelle fasi precedenti, in particolare durante la valutazione del progetto o la revisione dello studio di fattibilità.

Secondo gli esperti, continuare a richiedere permessi di costruzione in questi casi non aumenta l'efficienza gestionale, ma al contrario allunga i tempi di preparazione degli investimenti, genera costi e crea pressione sia sulle imprese che sugli enti di gestione. Pertanto, la legge edilizia modificata stabilisce il principio di un processo di controllo unico, sufficiente e accurato, focalizzato sugli aspetti più importanti.

Il principio secondo cui "ogni progetto e costruzione deve seguire un'unica procedura amministrativa, dalla fase preparatoria all'inizio dei lavori", è considerato una delle riforme più importanti della legge. In realtà, per molti anni, un progetto di investimento nel settore edile ha spesso dovuto passare attraverso numerose procedure sovrapposte, come la valutazione del progetto, la valutazione del progetto esecutivo e la successiva richiesta del permesso di costruire. Questo processo non solo allunga i tempi, ma aumenta anche i costi sociali e incide negativamente sull'andamento della realizzazione del progetto.

In base alle nuove normative, una volta verificati gli aspetti fondamentali relativi alla conformità urbanistica, al rispetto degli standard e delle normative tecniche e alla garanzia della sicurezza durante la fase di revisione dello studio di fattibilità, non saranno più richiesti ulteriori permessi di costruzione. Si prevede che questa normativa avrà un impatto significativo sui progetti di investimento pubblico, sui grandi progetti infrastrutturali e sui progetti aziendali, contribuendo a rimuovere gli ostacoli all'attuazione degli investimenti nel settore delle costruzioni.

Inoltre, la legge edilizia modificata prevede anche l'esenzione dal permesso di costruire per le abitazioni unifamiliari con meno di 7 piani e una superficie inferiore a 500 m². Questo aspetto riveste particolare interesse per il pubblico. Secondo gli organi legislativi che hanno redatto la legge, è fondamentale interpretarne correttamente lo spirito: l'esenzione dal permesso di costruire non significa poter costruire arbitrariamente o ignorare altre normative.

I singoli edifici residenziali devono comunque rispettare rigorosamente le normative urbanistiche, le norme di gestione architettonica, i requisiti di sicurezza in edilizia, le norme antincendio, le norme di tutela ambientale e i requisiti di collegamento con le infrastrutture tecniche. La legge stabilisce inoltre chiaramente le aree in cui non è previsto l'obbligo di permesso di costruzione, come le zone funzionali, le aree di sviluppo urbano secondo il piano regolatore generale, le aree soggette a normative di gestione architettonica specifiche o le aree con requisiti di gestione particolari. Pertanto, prima di iniziare la costruzione, è fondamentale consultare attentamente le informazioni urbanistiche e le normative locali specifiche.

Migliorare la responsabilità e la gestione attraverso strumenti digitali.

La riduzione delle procedure amministrative e l'ampliamento delle esenzioni dai permessi di costruzione impongono maggiori oneri al lavoro successivo all'ispezione. Il principio fondamentale della legge edilizia modificata è quello di semplificare le procedure, non di allentare le restrizioni alla gestione.

Secondo il Ministro delle Costruzioni Tran Hong Minh, la legge ha delineato un ciclo di gestione degli ordini di costruzione più completo e rigoroso, che si estende dall'annuncio dell'inizio dei lavori, attraverso l'intero processo di costruzione, fino all'accettazione, alla consegna e alla messa in funzione del progetto.

Per i progetti di grandi dimensioni, quelli con complesse caratteristiche ingegneristiche o con un impatto significativo sulla sicurezza e sull'interesse pubblico, la legge prevede che le ispezioni dei collaudi di accettazione, effettuate da agenzie edili specializzate e dal Consiglio statale per i collaudi di accettazione delle costruzioni, debbano essere eseguite durante la fase di costruzione e al termine dei lavori. Questo approccio consente di individuare tempestivamente le violazioni e prevenire i rischi, anziché intervenire solo a progetto ultimato.

"La gestione degli ordini di costruzione viene effettuata dall'inizio dei lavori fino al collaudo e alla consegna, con l'obiettivo di individuare, prevenire e gestire tempestivamente le violazioni", ha sottolineato il ministro Tran Hong Minh.

Oltre a rafforzare le ispezioni post-costruzione, la legge accresce anche la responsabilità dei soggetti coinvolti nelle attività di costruzione. Investitori, consulenti di progettazione, consulenti di supervisione e appaltatori sono identificati come soggetti direttamente responsabili della qualità e della sicurezza dei progetti di costruzione. Tale responsabilità non è solo professionale, ma anche legale, anziché ricadere interamente sugli enti di gestione statali, come avveniva in precedenza.

Un altro punto rilevante è la semplificazione delle procedure per il rilascio dei certificati di diritto d'uso del suolo e dei certificati di proprietà per gli immobili annessi al terreno, destinati a costruzioni esenti da permessi edilizi. Secondo il Ministro Tran Hong Minh, questi dettagli saranno specificati nel Decreto, con l'obiettivo di implementare procedure online per l'intero processo, semplificando la documentazione e le condizioni e riducendo i tempi di elaborazione a circa 7-10 giorni.

Si prevede che queste normative riducano i tempi e i costi per cittadini e imprese di almeno il 30%, come richiesto dal Governo . Promuovere l'applicazione delle tecnologie informatiche e la trasformazione digitale è considerata una soluzione chiave per garantire comodità e maggiore trasparenza nella gestione.

A lungo termine, la legge edilizia modificata mira a costruire e gestire un sistema informativo e una banca dati nazionali sulle attività di costruzione, collegati in modo sincrono con i dati relativi al territorio, alla pianificazione e alla popolazione. Quando questi sistemi di dati saranno interconnessi e trasparenti, l'efficienza gestionale migliorerà, limitando al contempo le pratiche scorrette e le vessazioni nell'applicazione della legge.

Secondo gli esperti, la legge edilizia modificata non solo affronta i problemi immediati, ma pone anche le basi per un modello di gestione moderno, in cui lo Stato amministra attraverso leggi, norme e strumenti digitali, e i cittadini e le imprese hanno l'opportunità di essere proattivi, creativi e responsabili.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/buoc-ngoat-tu-duy-quan-lyxay-dung-20251218091830330.htm