Come calcolare le tasse per i proprietari di immobili nel 2026

Molti locatori e proprietari di immobili stanno incontrando difficoltà con la dichiarazione e il calcolo delle imposte dopo l'abolizione dell'imposta forfettaria.

Secondo le normative, a partire dal 2026, le persone fisiche impegnate in attività commerciali saranno soggette alla dichiarazione e al pagamento delle imposte sul reddito. Tuttavia, molti proprietari di immobili a Ho Chi Minh City non comprendono ancora appieno le normative relative alla dichiarazione dei redditi e al pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e dell'imposta sul valore aggiunto (IVA).

Chi ha diritto alle detrazioni fiscali sui ricavi?

Il signor Le Quyet Thang (quartiere Ben Thanh) ha dichiarato di avere un'abitazione in affitto nel quartiere Ben Thanh, sotto la giurisdizione dell'Ufficio delle Imposte n. 1, e un'altra abitazione in affitto nel quartiere An Hoi Tay, sotto la giurisdizione dell'Ufficio delle Imposte n. 15. Il signor Thang è preoccupato di determinare i suoi obblighi fiscali: la detrazione fiscale sui suoi 500 milioni di VND verrà applicata dall'Ufficio delle Imposte n. 1 o dall'Ufficio delle Imposte n. 15? Si chiede inoltre se l'Ufficio delle Imposte n. 15 accetterà la sua dichiarazione dei redditi qualora la presenti all'Ufficio delle Imposte n. 1, e viceversa.

Persone che effettuano transazioni commerciali presso l'ufficio delle imposte di Ho Chi Minh City.

Analogamente, il signor Nguyen Thanh Sang ha dichiarato di possedere due immobili in affitto nella stessa giurisdizione fiscale e di aver già registrato un codice fiscale per il primo immobile. "Quindi, posso utilizzare lo stesso codice fiscale per dichiarare le tasse anche per l'altro immobile in affitto?", ha chiesto il signor Sang.

Nel frattempo, la signora Tran Bich Ngoc ha formulato la seguente ipotesi: se il reddito da locazione nel 2026 è di 900 milioni di VND, allora il reddito imponibile si calcola sottraendo 500 milioni di VND (esenti da imposte) da 900 milioni di VND, ottenendo 400 milioni di VND, e moltiplicando poi il risultato per un'aliquota fiscale del 5%. "Pertanto, l'imposta sul reddito personale che devo pagare è di 20 milioni di VND e l'IVA che devo pagare è anch'essa di 20 milioni di VND. Questo calcolo è corretto?" - ha chiesto la signora Ngoc.

D'altro canto, la signora Ngoc ha anche sollevato la questione di come dichiarare le tasse se questi 900 milioni di VND di entrate provengono da due immobili in affitto situati in due quartieri diversi di Ho Chi Minh City.

In merito alle domande del signor Thang e del signor Sang, il Dipartimento Tributario n. 1 ha risposto: Dopo la registrazione fiscale iniziale, se un'attività di locazione immobiliare ha un'altra sede per la locazione di immobili, deve notificare all'autorità fiscale l'ubicazione di tale sede utilizzando il proprio codice identificativo personale per dichiarare in modo completo le informazioni relative alla sede stessa.

In base alle informazioni fornite nella dichiarazione iniziale, il Sistema Centralizzato di Gestione Fiscale (TMS) sarà il principale punto di contatto per la deduzione dei ricavi esenti da imposte, l'aggiornamento delle informazioni per la gestione delle sedi aziendali e l'assistenza ai singoli contribuenti nella presentazione delle dichiarazioni dei redditi relative alle proprie sedi aziendali.

Riguardo al reddito da locazione della signora Ngoc pari a 900 milioni di VND, il Dipartimento delle Imposte n. 11 ha risposto: Si tratta di un reddito superiore a 500 milioni di VND, quindi, secondo la legge sull'IVA, la persona fisica è soggetta a un'aliquota IVA del 5% sull'intero reddito di 900 milioni di VND. L'imposta sul reddito personale viene calcolata moltiplicando l'importo eccedente i 500 milioni di VND per l'aliquota fiscale del 5%. Ovvero, dai 900 milioni di VND di reddito meno i 500 milioni di VND esenti da imposte si ottiene 400 milioni di VND moltiplicati per l'aliquota fiscale del 5%.

Per quanto riguarda le dichiarazioni dei redditi da locazione provenienti da indirizzi diversi, il Dipartimento Tributario n. 11 suggerisce alla Sig.ra Ngoc di monitorare a breve l'attuazione dei decreti guida emanati dal Ministero delle Finanze .

Molte preoccupazioni in merito alla registrazione delle imprese.

In un altro caso, il signor Vo Van Son gestisce un'attività di affitto con 10 camere. L'affitto è di 1 milione di VND a camera al mese. Con un fatturato annuo di 120 milioni di VND, come dovrebbe dichiarare le sue tasse?

In questo caso, il Dipartimento delle imposte di Ho Chi Minh City ha dichiarato che il reddito totale da locazione del signor Son derivante dalle sue stanze era inferiore a 500 milioni di VND, quindi, secondo la legge, non era tenuto a pagare l'IVA e l'imposta sul reddito personale.

La signora Le Quynh ha chiesto: "Le persone che affittano intere case con un reddito annuo inferiore a 500 milioni di VND devono registrare la propria attività o il proprio codice fiscale? eTax Mobile non offre la possibilità di dichiarare le tasse per anno solare; quali procedure devo seguire se desidero dichiarare le tasse?"

Il Dipartimento delle Imposte di Ho Chi Minh City ha dichiarato che le persone che desiderano avviare un'attività di affitto di case private devono registrarsi ai fini fiscali attraverso un meccanismo integrato a sportello unico, contestualmente alla registrazione dell'attività commerciale. Qualora una persona non si registri come attività di affitto di case private, è tenuta a registrarsi ai fini fiscali presso le autorità competenti.

"I contribuenti possono dichiarare online l'imposta sui redditi da locazione tramite il Sistema Informativo delle Procedure Amministrative del Dipartimento delle Imposte di Ho Chi Minh City e scegliere il periodo di dichiarazione in base all'anno solare. Il dipartimento delle imposte sta studiando e aggiornando l'applicazione mobile eTax in modo che i contribuenti possano presentare le dichiarazioni dei redditi da locazione in modo semplice e conveniente tramite questa applicazione", ha aggiunto il Dipartimento delle Imposte di Ho Chi Minh City.

I ricavi pari o inferiori a 500 milioni di VND sono esenti da imposte.

Secondo la signora Nguyen Thi Thuong, docente presso l'Università di Giurisprudenza di Ho Chi Minh City, la legge modificata sull'IVA e la legge modificata sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, recentemente approvate dall'Assemblea Nazionale (articolo 7, comma 1, entrambe le leggi in vigore dal 1° gennaio 2026), stabiliscono che i beni e i servizi prodotti e commercializzati da famiglie e individui con un reddito annuo pari o inferiore a 500 milioni di VND sono esenti da imposte. Pertanto, se un individuo possiede un immobile da affittare ma il suo reddito non supera i 500 milioni di VND all'anno, non è tenuto a pagare né l'imposta sul reddito delle persone fisiche né l'IVA.

Nel caso di persone fisiche che affittano immobili con un reddito annuo superiore a 500 milioni di VND, i loro obblighi fiscali saranno determinati nello specifico come segue:

Ad esempio, se un proprietario di casa ha un reddito da locazione di 600 milioni di VND nel 2026, l'IVA sarebbe pari a 600 milioni di VND x 5% = 30 milioni di VND. L'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) si calcola moltiplicando il reddito eccedente i 500 milioni di VND per l'aliquota fiscale del 5%. Pertanto, se il reddito da locazione è di 600 milioni di VND all'anno, l'IRPEF dovuta sarebbe: 600 milioni di VND meno 500 milioni di VND = 100 milioni di VND x 5% = 5 milioni di VND.

Di conseguenza, l'imposta totale dovuta da questa persona nel 2026 ammonta a 35 milioni di VND, di cui 30 milioni di VND di IVA e 5 milioni di VND di imposta sul reddito delle persone fisiche.

Fonte: https://nld.com.vn/cach-tinh-thue-voi-nguoi-cho-thue-nha-196260130203043263.htm