Più ci si allontana dal centro città, più i prezzi dei terreni indicati si discostano dalla realtà.

In alcune zone periferiche di Hanoi , i prezzi di mercato sono superiori del 300-600% rispetto alle tariffe stabilite nel nuovo listino prezzi dei terreni. Nei quartieri centrali, invece, la differenza è solo del 30% o inferiore.

In alcune zone periferiche di Hanoi, i prezzi di mercato sono superiori del 300-600% rispetto alle tariffe stabilite nel nuovo listino prezzi dei terreni. Nei quartieri centrali, invece, la differenza è solo del 30% o inferiore.

Confronto tra i prezzi dei terreni regolamentati e i prezzi di mercato in diversi distretti. Grafico: Thanh Vu

La differenza di prezzo arriva fino al 600%.

Secondo le indagini condotte dai giornalisti dell'Investment Newspaper, il nuovo listino prezzi dei terreni riflette in modo più accurato i prezzi di mercato nelle zone centrali di Hanoi, come i distretti di Hoan Kiem, Hai Ba Trung e Dong Da. Tuttavia, nei distretti di Ha Dong, Thanh Xuan e Long Bien, o di Dong Anh, Hoai Duc e Chuong My, persiste un divario significativo tra il prezzo regolamentato e il prezzo effettivo.

Ad esempio, in via Hang Dao (distretto di Hoan Kiem), il prezzo del terreno regolamentato è di 695,3 milioni di VND/m2, la cifra più alta registrata nel nuovo listino prezzi. Rispetto alla realtà, la differenza di prezzo non è eccessiva, oscillando tra 700 milioni e 1 miliardo di VND/m2, ovvero solo dell'1-30% superiore al prezzo regolamentato.

Analogamente, il prezzo del terreno in via Phan Dinh Phung (distretto di Ba Dinh), dopo l'aggiornamento, è di 450,84 milioni di VND/m2. Attualmente, le case in questa zona vengono offerte in vendita a prezzi compresi tra 480 e 650 milioni di VND/m2, ovvero dal 5% al ​​30% in più rispetto al prezzo regolamentato.

Nel distretto di Dong Da, in via Cat Linh, è stato registrato un nuovo prezzo di 264,13 milioni di VND/m2. Questa cifra è inferiore solo del 2-28% rispetto al prezzo di mercato, considerando che alcune case in quella zona vengono offerte in vendita a 270-370 milioni di VND/m2.

L'attuale listino prezzi dei terreni costituirà un tassello importante del puzzle durante il periodo di transizione, prima che la città elabori un listino prezzi annuale. La legge fondiaria del 2024, che conferisce l'autorità di pubblicare listini prezzi a livello distrettuale, contribuirà a far sì che i prezzi dei terreni riflettano più fedelmente la realtà.

Si può notare che nei quattro vecchi distretti centrali di Hanoi, il listino prezzi dei terreni non si discosta molto dai prezzi di mercato, ma non è così nei distretti più espansi. Ad esempio, in via Vu Tong Phan (distretto di Thanh Xuan), il prezzo regolamentato dei terreni è di soli 85,96 milioni di VND/m2, ma i residenti affermano che non vengono pubblicizzate case in vendita a meno di 120 milioni di VND/m2, quasi il 40% in più rispetto al prezzo di listino.

Anche nel distretto di Ha Dong si riscontra una notevole disparità nei prezzi dei terreni. La signora Thu Hoai, un'investitrice, ha affermato che i prezzi dei terreni regolamentati in questa zona sono solo la metà del prezzo di mercato. Recentemente ha venduto un lotto di terreno con accesso carrabile nel quartiere di Yen Nghia per 48 milioni di VND/m2. Secondo il listino prezzi, i terreni in posizione 2 (vicoli di 3,5 metri o più larghi) hanno un prezzo di 23,2 milioni di VND/m2, meno della metà del prezzo di mercato effettivo.

Questa situazione si è ripetuta con i terreni situati in via Tu Dinh (distretto di Long Bien). Il prezzo di listino era di 38,8 milioni di VND/m2, ma quando abbiamo chiesto agli agenti immobiliari di trovare un terreno a quel prezzo, tutti hanno scosso la testa, dicendo di non esserne in grado. Questo perché il prezzo effettivo dei terreni in quella via superava i 110 milioni di VND/m2, ovvero il 183% in più rispetto al prezzo regolamentato.

Nelle aree suburbane, la differenza di prezzo è ancora maggiore. Secondo il signor Duc Tung (comune di Hoang Van Thu, distretto di Chuong My), recentemente qualcuno si è offerto di pagare un acconto e acquistare un terreno in quella zona per 15 milioni di VND/m2. Tuttavia, secondo il listino prezzi dei terreni, quest'area residenziale rurale ha un valore di soli 2,3 milioni di VND/m2, ovvero dal 300% al 500% in meno rispetto al prezzo di transazione.

Nel distretto di Dong Anh, una località in procinto di diventare un'unità amministrativa di livello distrettuale, i prezzi dei terreni "sulla carta" e sul mercato sono enormemente diversi. Secondo il listino ufficiale, i terreni lungo la strada principale nella comune di Xuan Canh hanno un prezzo di 13,39 milioni di VND/m2, una cifra inferiore di circa il 640% rispetto al prezzo di mercato effettivo. A causa della sua posizione all'interno di un mega progetto immobiliare, i prezzi dei terreni in questa zona sono saliti alle stelle di recente. Attualmente, i lotti lungo la strada principale hanno superato i 100 milioni di VND/m2. Persino i lotti nelle stradine laterali raggiungono prezzi fino a 70 milioni di VND/m2.

Nel distretto di Hoai Duc, dove si svolgono aste di terreni da miliardi di dollari, i prezzi dei terreni ufficialmente regolamentati sono significativamente inferiori a quelli dei terreni residenziali e di quelli messi all'asta. Ad esempio, il Comitato popolare di Hanoi ha fissato il prezzo dei terreni lungo la strada Tien Le (comune di Tien Yen) a 12,66 milioni di VND/m2. Tuttavia, i residenti locali affermano che da quando la Tangenziale 4 attraversa la zona, i prezzi dei terreni sono saliti alle stelle. Attualmente, case e terreni nei vicoli di quest'area vengono scambiati a 50-60 milioni di VND/m2. Per le proprietà lungo la strada principale, i prezzi raggiungono i 70-90 milioni di VND/m2.

Per i terreni messi all'asta, il prezzo di aggiudicazione più alto registrato nel comune di Tien Yen è stato di 133 milioni di VND/m2, mentre altri lotti hanno registrato offerte medie di aggiudicazione fino a 80-90 milioni di VND/m2. Rispetto ai prezzi dei terreni indicati nella nuova tabella, i prezzi di mercato attuali sono superiori del 480-730%.

  I prezzi dei terreni rifletteranno più fedelmente la realtà.

Parlando con un giornalista di Investment Newspaper, il direttore di una società immobiliare ha affermato che anche i dati raccolti dalla società hanno prodotto risultati simili: più ci si allontana dai quartieri centrali, maggiore è la discrepanza tra i prezzi dei terreni quotati e i prezzi di mercato.

"Questo listino prezzi non riflette accuratamente il quadro generale del mercato immobiliare di Hanoi. Personalmente, credo che i prezzi dei terreni regolamentati si avvicinino solo approssimativamente ai prezzi reali nei quartieri centrali. Più ci si sposta verso la periferia, più i prezzi si discostano da quelli reali", ha commentato questa persona.

Il signor Tran Dat Khanh, CEO di Biggee, una piattaforma di analisi di informazioni immobiliari, ha affermato che esiste un divario significativo tra i prezzi regolamentati e i prezzi di mercato. Ciò è dovuto al fatto che gli attuali listini prezzi sono determinati dai Comitati Popolari di province e città. Questo rende involontariamente i prezzi dei terreni rigidi e non riflette accuratamente il valore di mercato.

"La legge fondiaria del 2024, che conferisce alle autorità distrettuali il potere di pubblicare listini prezzi dei terreni, contribuirà a far sì che i prezzi dei terreni riflettano più fedelmente la realtà. Ciò è ancora più significativo, poiché i prezzi effettivi delle transazioni fondiarie attualmente superano di gran lunga il tetto massimo previsto dal quadro di riferimento per i prezzi dei terreni urbani", ha affermato Khanh.

Secondo il Comitato popolare di Hanoi, l'attuale listino prezzi dei terreni costituirà un importante "elemento di transizione" prima che la città elabori un listino prezzi annuale. Gli adeguamenti e le integrazioni verranno effettuati per garantire stabilità, adeguatezza alla situazione reale e per soddisfare le esigenze dello sviluppo socio-economico .

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html