L'urgente necessità di costruire alloggi sociali - Parte finale: aggiunta di nuovi meccanismi

Secondo le previsioni del Ministero delle Costruzioni , la domanda di alloggi continuerà ad aumentare nel periodo 2021-2030, soprattutto nelle aree urbane. L'attuale percentuale di popolazione urbana si aggira intorno al 40% e si prevede che aumenterà fino a circa il 45% entro il 2030. Dato l'attuale tasso di crescita demografica e la domanda di alloggi, sarà necessario aggiungere circa 70 milioni di metri quadrati di abitazioni urbane ogni anno.

In particolare, il potenziale e le possibilità di sviluppo del settore dell'edilizia sociale in Vietnam rimangono significativi. Tuttavia, nella realtà, le politiche non sono ancora realmente attraenti, pertanto la maggior parte delle imprese immobiliari rimane indifferente a questo segmento. Cittadini e imprese auspicano l'emanazione di una serie di nuove politiche volte a rimuovere gli ostacoli procedurali e finanziari, promuovendo così lo sviluppo dell'edilizia sociale.

Il signor Nguyen Hoang Nam, direttore generale di G-Home:

Attualmente, se un costruttore desidera realizzare alloggi sociali, deve destinare il 20% delle unità all'affitto e può venderle solo dopo 5 anni. La costruzione di alloggi sociali comporta costi molto elevati, mentre i canoni di locazione non possono essere alti a causa dei limiti di prezzo esistenti.

Tutti i prezzi di vendita e di affitto degli alloggi sociali sono disponibili pubblicamente sul portale del Dipartimento delle Costruzioni delle località in cui si trovano i progetti. I prezzi di affitto stimati per gli alloggi sociali ad Hanoi e Ho Chi Minh City si aggirano intorno ai 100.000 VND/m2/mese. Nelle altre province e città, la fascia di prezzo è compresa tra circa 30.000 e 50.000 VND/m2/mese.

Inoltre, per affittare un alloggio sociale, gli inquilini devono soddisfare numerose condizioni; a volte è richiesto un contratto di locazione di almeno un anno. In aggiunta, i regolamenti stabiliscono che una volta usufruito di un alloggio sociale, non si ha diritto a richiederlo una seconda volta. Pertanto, se un inquilino affitta ufficialmente per un solo mese, non potrà più richiedere l'acquisto di un alloggio sociale in futuro.

Molti paesi in tutto il mondo hanno implementato con successo e su vasta scala il modello di business della costruzione di alloggi in affitto, grazie ai bassi costi di capitale a lungo termine. Le imprese devono solo contrarre prestiti a tassi di interesse intorno al 3%, il che semplifica l'investimento, e possono poi generare profitti non appena iniziano ad affittare gli immobili.

Nel frattempo, in Vietnam, le imprese devono attualmente accedere al capitale a tassi di interesse intorno al 12-15% e devono sempre accantonare fondi per commissioni aggiuntive, il che fa lievitare i costi di implementazione. Con l'attuale meccanismo finanziario, non ci sono fondi disponibili per sostenere le imprese quando i tassi di interesse e i costi di produzione sono così elevati.

Nel frattempo, il margine di profitto per le imprese è solo del 10%, con una media di appena il 2% di profitto annuo. Ciò rende difficile attrarre imprese a investire nella costruzione di alloggi sociali.

La signora Duong Thuy Dung, direttrice senior di CBRE Vietnam:

Prima del 2021, il costo di investimento per metro quadro per la costruzione di alloggi sociali si basava sullo stesso costo di investimento per metro quadro previsto per la costruzione di alloggi commerciali, come stabilito dal Ministero delle Costruzioni. Tuttavia, il 13 luglio 2022, il Ministero delle Costruzioni ha emanato la Decisione n. 610/QD-BXD che annunciava il costo di investimento per metro quadro per i progetti di costruzione e il prezzo composito di costruzione dei componenti strutturali per il 2021.

Di conseguenza, il Ministero delle Costruzioni ha emanato un quadro di riferimento per i costi di investimento relativi alla costruzione di progetti di edilizia sociale sotto forma di condomini. Da un'analisi è emerso che il costo di investimento per i progetti di edilizia sociale è inferiore di circa il 25% rispetto a quello per i condomini commerciali.

Pertanto, i progetti di edilizia sociale avviati a partire dal 2021 faranno riferimento e applicheranno le tariffe di investimento emanate dal Ministero delle Costruzioni per la definizione dei piani tariffari. Di conseguenza, il costo di investimento per la costruzione di alloggi sociali è inferiore a quello degli alloggi commerciali. Tuttavia, se si vuole garantire un'elevata qualità e realizzare quartieri modello di edilizia sociale, il costo di investimento dovrà essere aumentato.

Attualmente, non solo gli alloggi sociali, ma tutti i progetti di sviluppo immobiliare in Vietnam si trovano ad affrontare costi di sviluppo elevati. La sfida, quindi, è garantire che gli sviluppatori evitino perdite e raggiungano la redditività nelle loro attività.

Sebbene la domanda di alloggi rimanga molto elevata, soprattutto nel segmento degli alloggi a prezzi accessibili e in particolare nell'edilizia sociale, le imprese dovrebbero monitorare attentamente il mercato, cogliere le opportunità e offrire prodotti non eccessivamente costosi. Inoltre, l'esperienza di alcuni Paesi dimostra che, anziché offrire appartamenti in vendita, i costruttori consentono la locazione per periodi da 1 a 3 anni, con una clausola nel contratto di locazione che permette l'acquisto. Questo dà a chi ne ha bisogno più tempo per accumulare fondi e fare le proprie scelte.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City:

Secondo il Decreto n. 100/2015/ND-CP, gli investitori in progetti di edilizia sociale potevano aumentare la densità edilizia o il coefficiente di utilizzo del suolo fino a un massimo di 1,5 volte lo standard. Tuttavia, nell'ultima bozza di Decreto sullo sviluppo e la gestione dell'edilizia sociale, il Ministero delle Costruzioni ha abrogato tale disposizione.

Il progetto di decreto sullo sviluppo e la gestione dell'edilizia sociale deve reintrodurre la disposizione che consente agli investitori in progetti di edilizia sociale di aumentare la densità edilizia o il coefficiente di utilizzo del suolo fino a 1,5 volte rispetto agli standard e ai regolamenti edilizi prescritti. Ciò al fine di garantire la fattibilità e incoraggiare gli investitori a negoziare i diritti di utilizzo del suolo, o ad acquisire diritti di utilizzo del suolo esistenti, per realizzare progetti di edilizia sociale.

Questo è anche uno dei meccanismi politici per attrarre investitori. Dovrebbe essere consentito agli investitori in progetti di edilizia sociale di adeguare la densità edilizia o il coefficiente di utilizzo del suolo fino a un massimo di 1,5 volte gli standard e i regolamenti edilizi vigenti emanati dalle autorità competenti, nei casi in cui il lotto o l'area di terreno disponga solo di un piano regolatore in scala 1:2000 o in cui l'investitore abbia già i diritti di utilizzo del suolo per realizzare il progetto di edilizia sociale.

Perché, senza questo meccanismo normativo, gli investitori sceglierebbero di utilizzare i terreni già di loro proprietà per realizzare progetti di edilizia residenziale commerciale, che sono più semplici ed efficienti, anziché intraprendere progetti di edilizia sociale vincolati da numerose normative.

Inoltre, sebbene lo Stato non disponga ancora di terreni disponibili per lo sviluppo di alloggi sociali, è essenziale incoraggiare gli investitori a negoziare autonomamente i diritti di utilizzo del suolo o ad acquisire tali diritti su terreni esistenti per realizzare progetti di edilizia sociale.

Secondo VNA

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478