Bloccare la speculazione fondiaria e i progetti in stallo.

A partire dal 1° agosto 2024, i progetti in ritardo rispetto alla tabella di marcia saranno revocati senza alcun indennizzo. Questa normativa opererà una "purificazione" degli investitori, preverrà la speculazione fondiaria e risolverà il problema dei progetti bloccati.

Il progetto IFC One Saigon (Distretto 1, Ho Chi Minh City) è rimasto incompiuto dopo 17 anni.

Adottare misure decise per arginare la speculazione fondiaria e bloccare i progetti in corso.

Situato in una posizione privilegiata all'angolo tra le vie Ham Nghi e Ton Duc Thang (Distretto 1, Ho Chi Minh City), il progetto IFC One Saigon (precedentemente noto come Saigon One Tower) rimane incompiuto nonostante un breve periodo di rilancio che ha suscitato grande clamore.

Costruito su un terreno di 6.672 m2, con una struttura composta da 5 piani interrati, 3 piani tecnici e 41 piani fuori terra, l'IFC One Saigon ha iniziato la costruzione 17 anni fa, ma dopo 5 anni di lenta attuazione, il progetto si è ufficialmente interrotto nel 2011. Nonostante diversi cambi di proprietà, l'IFC One Saigon rimane incompiuto. Questo edificio è stato ripetutamente citato negli elenchi dei progetti che deturpano l'aspetto della città.

Di fronte al mercato di Ben Thanh (Ho Chi Minh City), proprio accanto alla trafficata stazione della linea 1 della metropolitana, sorge una struttura in cemento grezzo chiamata One Central Saigon (precedentemente nota come The Spirit of Saigon). Si tratta di un complesso a uso misto che comprende un centro commerciale, uffici, appartamenti, appartamenti di lusso e un hotel a 6 stelle, su una superficie totale di oltre 8.500 m². Occupa una posizione privilegiata nel cuore del Distretto 1, con affaccio su quattro strade. Il progetto ha cambiato proprietario diverse volte, ma non si intravede una data di completamento.

Analogamente, il progetto Lancaster Lincoln (Distretto 4), finanziato da Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., è stato avviato nel 2017, ma dopo il completamento della costruzione sotterranea, si è bloccato. E il progetto D-One Saigon (Distretto di Go Vap) della DHA Company, approvato nel 2016, rimane ad oggi solo un terreno vuoto.

Una delle novità della Legge Fondiaria del 2024 è l'applicazione di sanzioni ai progetti che prevedono la conversione dell'uso del suolo, il riconoscimento dei diritti di utilizzo del suolo e il trasferimento di tali diritti, mentre le leggi precedenti prevedevano solo il recupero dei terreni in caso di violazioni in progetti in cui il terreno veniva assegnato o concesso in locazione.

Quelli sopra riportati sono solo alcuni esempi di progetti bloccati da anni a Ho Chi Minh City. La Legge Fondiaria del 2013 stabilisce che, dopo l'approvazione di una decisione in materia di investimenti, un progetto ha 12 mesi di tempo per essere realizzato, o 24 mesi in caso di proroga. Se non viene realizzato entro tale periodo, il progetto viene revocato. Tuttavia, la revoca di questi progetti non è semplice, soprattutto quando l'impresa ha già effettuato investimenti di base sul terreno.

La legge fondiaria del 2024 (in vigore dal 1° agosto 2024) contiene norme più severe. Ad esempio, i progetti di investimento che non vengono utilizzati per 12 mesi consecutivi dalla data di consegna, o il cui avanzamento nell'utilizzo del terreno è in ritardo di 24 mesi rispetto a quanto previsto nella decisione di investimento, saranno revocati.

Nei casi in cui il terreno non venga utilizzato o il progetto sia in ritardo rispetto alla tabella di marcia, all'investitore può essere concessa una proroga non superiore a 24 mesi, previo pagamento allo Stato di un importo aggiuntivo corrispondente al periodo di proroga. Trascorso il periodo di proroga, se il terreno non viene ancora utilizzato, lo Stato ne riacquisirà la proprietà senza alcun indennizzo per il terreno, i beni annessi e i costi di investimento.

Occorre tenere in considerazione la possibilità di "forza maggiore".

Riavviare i progetti bloccati per rivitalizzare le risorse territoriali è fondamentale, ma gli esperti ritengono che si debbano tenere in considerazione le circostanze di forza maggiore, come le lunghe procedure legali. Questo perché le imprese stesse desiderano completare le procedure legali il più rapidamente possibile per poter avviare la costruzione, la vendita e il recupero del capitale.

Parlando con un giornalista di Investment Newspaper, il signor Angus Liew, presidente del consiglio di amministrazione di Gamuda Land Vietnam, ha affermato che la normativa sul recupero dei terreni per i progetti non realizzati dopo la scadenza del periodo di proroga previsto dalla Legge Fondiaria del 2024 mira a evitare lo spreco di risorse fondiarie. Tuttavia, in alcuni casi, il periodo di proroga può essere più lungo, ad esempio durante la pandemia di Covid-19.

Basandosi sulla sua esperienza imprenditoriale, il signor Le Huu Nghia, direttore generale della Le Thanh Construction Co., Ltd., ha affermato che in realtà esistono molti casi di forza maggiore. Ad esempio, le imprese non possono realizzare progetti a causa di ritardi nelle procedure burocratiche con le autorità competenti. Pertanto, secondo il signor Nghia, il decreto che disciplina la Legge Fondiaria deve integrare e chiarire questo aspetto; altrimenti, in molti casi, le imprese saranno ingiustamente "uccise".

"Non appena abbiamo presentato la domanda di progetto, abbiamo dovuto specificare una tempistica, ma anche dopo l'approvazione dell'investimento, non abbiamo potuto iniziare subito l'implementazione perché ottenere le licenze di investimento e completare le altre procedure richiede molti anni", ha spiegato il signor Nghia.

Un aspetto positivo per le imprese che desiderano portare avanti l'implementazione di un progetto in caso di ritardi è che la legge prevede delle condizioni per i ritardi dovuti a cause di forza maggiore, come calamità naturali o guerre. Inoltre, se si può dimostrare che il ritardo è imputabile alle autorità o a coloro che sono incaricati dell'applicazione della legge, il progetto non verrà annullato. Tuttavia, le imprese suggeriscono anche che i decreti guida dovrebbero prevedere regolamenti più dettagliati e sanzioni specifiche per le persone e le organizzazioni indirettamente responsabili dei ritardi del progetto.

Oltre alle normative più severe introdotte dalla Legge Fondiaria del 2024, la Legge sulle Attività Immobiliari del 2023 introduce numerose modifiche relative ai requisiti finanziari degli investitori. Ad esempio, le imprese immobiliari devono disporre di un capitale proprio non inferiore al 20% del capitale totale investito per progetti con una superficie inferiore a 20 ettari e non inferiore al 15% del capitale totale investito per progetti con una superficie pari o superiore a 20 ettari, e devono garantire la capacità di reperire i capitali necessari per la realizzazione del progetto di investimento.

Nei casi in cui un'impresa immobiliare intraprenda simultaneamente più progetti, deve disporre di un capitale proprio sufficiente a garantire il suddetto rapporto per ciascun progetto al fine di portarli a termine. Inoltre, la Legge del 2023 sulle attività immobiliari stabilisce anche condizioni quali limiti di credito, obbligazioni societarie, ecc.

Con normative così rigide, le imprese devono valutare attentamente tutti i fattori prima di avviare un progetto, evitando investimenti inefficienti e dispersivi che potrebbero causare ritardi e sprechi di risorse.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html