Sconvolto dall'aumento dei tassi di interesse sui prestiti.

L'aumento dei tassi di interesse sui depositi registrato nell'ultimo periodo ha fatto schizzare alle stelle i tassi di interesse sui mutui. Molti acquirenti di case rimangono sbalorditi quando i loro prestiti entrano nella fase a tasso variabile.

Báo Tuổi Trẻ•06/03/2026

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I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono ai massimi livelli degli ultimi due anni, lasciando sbalorditi gli acquirenti di case - Foto: HUU HANH

Secondo il quotidiano Tuoi Tre, i più colpiti in questo periodo sono coloro che hanno contratto prestiti 1-2 anni fa e ora si trovano a dover affrontare tassi di interesse variabili. Dal tasso comune del 6-8% annuo di prima, ora devono pagare interessi del 12-14% annuo, e in alcuni casi persino del 15% annuo: il tasso più alto degli ultimi due anni, con la possibilità di ulteriori aumenti in linea con l'aumento dei tassi di interesse sui depositi.

Al termine del periodo promozionale, i tassi di interesse sui mutui sono schizzati al 12-14% annuo.

Il signor Nguyen Trung Hieu (distretto di Hai Ba Trung, Hanoi ) ha dichiarato di aver contratto un prestito di 2,5 miliardi di dong vietnamiti (VND) con la banca per acquistare una casa. Durante i primi 12 mesi del periodo di prestito agevolato, la banca gli ha offerto un tasso di interesse agevolato del 6,2% annuo. Ora, il mutuo è entrato nella fase a tasso variabile.

"Ero mentalmente preparato a un aumento dei tassi di interesse in base alle condizioni di mercato, ma non pensavo che avrebbero raggiunto il 12% annuo. Se i tassi di interesse continuano a salire, la pressione per ripagare i prestiti sarà enorme per coloro che hanno contratto un mutuo per acquistare una casa in cui vivere", ha detto preoccupato il signor Hieu.

Il caso del signor Hieu non è isolato. Anche la signora Kim Anh (di Ho Chi Minh City), che aveva ottenuto un prestito nell'ambito di un programma agevolato per persone sotto i 35 anni, è rimasta scioccata quando la rata mensile degli interessi è aumentata da 21 milioni di VND a 25 milioni di VND.

Nel gruppo delle banche commerciali private per azioni, i tassi di interesse agevolati per i primi 12-24 mesi si attestavano generalmente tra l'11% e il 12% annuo. Più lungo era il periodo a tasso fisso, maggiore era il tasso di interesse. Tuttavia, a causa della tendenza al rialzo dei tassi di interesse, molte banche ora non offrono più tassi fissi per lunghi periodi, ma solo per 3-6 mesi.

Presso le quattro principali banche, i tassi di interesse sui prestiti sono più bassi, ma sono comunque aumentati in modo significativo rispetto al passato. I clienti che hanno contratto prestiti a tasso fisso e desiderano trasferirli presso altre banche per beneficiare di tassi di interesse più vantaggiosi, si trovano ad affrontare difficoltà a causa delle numerose commissioni e penali applicate dalla vecchia banca, mentre il tasso di interesse agevolato offerto dalla nuova banca è quasi pari al tasso variabile.

Riguardo ai tassi di interesse nel periodo recente, S&I Credit Rating Joint Stock Company ha affermato che il recente aumento dei tassi sui mutui ipotecari sta creando una pressione a breve termine sulla liquidità del mercato, rendendo più cauti sia gli investimenti che la domanda di abitazioni. Attualmente, il tasso di interesse sull'emissione obbligazionaria per le società immobiliari nel primo trimestre ha raggiunto il 13,5%.

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I tassi di interesse sui depositi sono aumentati costantemente di recente, spingendo al rialzo anche i tassi di interesse sui prestiti. (Foto scattata nel pomeriggio del 5 marzo presso una banca di Ho Chi Minh City - Foto: HUU HANH)

I tassi di interesse sui prestiti sono in aumento perché "quando la marea sale, la barca si solleva".

Il forte aumento dei tassi di interesse sui prestiti è dovuto al fatto che i tassi di interesse sui depositi sono stati incrementati nel corso dell'ultimo periodo.

Secondo quanto riportato, il 5 marzo VPBank ha continuato ad aumentare i tassi di interesse sui depositi a termine da 6 a 12 mesi, portandoli al 6,5% annuo, con un incremento dello 0,3% annuo rispetto al periodo precedente. Anche i tassi di interesse sui depositi a termine da 13 a 36 mesi sono aumentati dello 0,2% annuo, raggiungendo il 6,4% annuo.

Prima di VPBank, altre due banche, Sacombank e VietBank, avevano già aumentato i tassi di interesse sui depositi a marzo. A febbraio, anche Vietcombank, Agribank e molte altre banche come MB, TPBank, KienlongBank, Sacombank, LPBank, Techcombank e VietABank hanno aumentato i tassi di interesse.

Attualmente, il tasso di interesse massimo per un deposito a 6 mesi si aggira intorno al 7,1% annuo. Per un deposito a 12 mesi, il tasso di interesse massimo è di circa il 7,2% annuo. I clienti VIP con depositi di importo elevato potrebbero inoltre beneficiare di interessi aggiuntivi da parte della banca.

La signora TTH (Ha Dong, Hanoi) ha dichiarato di aver chiuso questa settimana il suo conto di risparmio e di aver continuato a versare denaro per un periodo di sei mesi. Il tasso di interesse offerto dalla banca è del 6,3% annuo, ma poiché è una cliente prioritaria e l'importo del deposito supera 1 miliardo di VND, ha ricevuto un ulteriore 1,6%, arrivando così al 7,9% annuo.

Parlando al quotidiano Tuoi Tre, il leader di un'importante banca ha affermato che i tassi di interesse sui prestiti devono aumentare di pari passo con i tassi di interesse sui depositi perché "quando la marea sale, la barca sale". L'aumento dei tassi di interesse sui depositi a un nuovo livello aiuta le banche a mantenere fonti di capitale stabili e i depositanti non si sentono svantaggiati, soprattutto nel contesto del forte aumento dei prezzi dell'oro e dell'argento, che ha spinto molte persone a ritirare i propri risparmi per acquistare oro, considerato più redditizio.

Secondo alcune indiscrezioni, con i tassi di interesse sui depositi che raggiungono un picco dell'8-9% annuo e un margine di circa il 4-5% annuo, i tassi di interesse sui prestiti si stabilizzeranno su un nuovo parametro di riferimento del 15% annuo. Attualmente, i tassi di interesse a tasso fisso utilizzati come riferimento per il calcolo dei tassi sui prestiti sono stati aumentati dalle banche (ma difficilmente offrono depositi a queste condizioni).

Pertanto, i tassi di interesse successivi al periodo agevolato diventeranno un onere eccessivo e le rate mensili potrebbero addirittura superare la capacità di carico del mutuatario, soprattutto nell'attuale difficile congiuntura economica.

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Gli acquirenti di case ad Hanoi sono rimasti scioccati dall'impennata dei tassi di interesse, che hanno superato il 10% annuo - Foto: PHUC TAI

Le banche e gli acquirenti di case dovrebbero condividere i rischi.

Secondo gli esperti, quando i tassi di interesse sui depositi aumentano, è probabile che anche i tassi di interesse sui prestiti tendano a crescere. In particolare, il settore immobiliare, classificato come ad alto rischio, subirà un aumento dei tassi di interesse maggiore rispetto ai prestiti in altri settori.

In questo contesto, gli investitori che utilizzano la leva finanziaria dovranno calcolare attentamente la liquidità, il flusso di cassa e la loro capacità di resistere a tassi di interesse superiori al 10%, o addirittura al 13-15% annuo.

Intervistato dal quotidiano Tuổi Trẻ, il signor Nguyen Quang Huy, amministratore delegato del Dipartimento di Finanza e Banche dell'Università Nguyen Trai, ha affermato che il gruppo attualmente più colpito è quello dei mutuatari che contraggono prestiti per l'acquisto di immobili residenziali. Con mutui a lungo termine di 15-25 anni, anche un aumento di pochi punti percentuali dei tassi di interesse può modificare significativamente gli obblighi di rimborso mensili.

Secondo Huy, per ridurre la pressione sui mutuatari, la soluzione non sta nel "cedere da una parte all'altra", bensì in sforzi collaborativi basati sulla trasparenza e sulla condivisione del rischio. Le banche dovrebbero distinguere chiaramente tra prestiti per reali esigenze abitative e prestiti per investimenti, e prendere in considerazione pacchetti di tassi di interesse stabili a lungo termine anziché tassi preferenziali a breve termine che vengono poi drasticamente modificati.

Inoltre, le banche devono anche considerare un margine ragionevole tra i tassi di interesse sui prestiti e sui depositi per garantire la redditività e al contempo tenere sotto controllo i crediti inesigibili.

"Un'altra soluzione cruciale è che le banche si impegnino proattivamente con i mutuatari per ristrutturare i termini di rimborso quando questi si trovano ad affrontare difficoltà temporanee. Il vantaggio a lungo termine per le banche non si limita al profitto immediato, ma include anche la qualità del credito e la fiducia dei clienti", ha affermato Huy.

Dal punto di vista del mutuatario, il signor Huy raccomanda di calcolare attentamente il flusso di cassa prima di decidere di richiedere un prestito, mantenendo un rapporto debito/reddito prudente. In caso di fluttuazioni del reddito, i mutuatari dovrebbero collaborare proattivamente con la banca fin da subito. Estendere la durata del prestito può contribuire a ridurre la pressione delle rate mensili, ma è necessario considerare il costo totale degli interessi.

Secondo il signor Huy, i tassi di interesse sui mutui immobiliari presso alcune banche commerciali hanno mostrato una tendenza all'aumento negli ultimi mesi, in genere intorno al 10% annuo dopo il periodo agevolato, e in alcuni casi persino del 13-14% annuo. Questo sviluppo ha attirato notevole attenzione da parte di acquirenti e investitori.

Tuttavia, anziché considerarla semplicemente una misura di "inasprimento del credito", la questione deve essere valutata nel contesto più ampio dell'attuale economia e del mercato immobiliare vietnamita.

"Nelle operazioni bancarie, l'aumento dei tassi di interesse riflette il costo del capitale e il livello di rischio. Quando l'economia presenta molte variabili, come pressioni inflazionistiche, maggiori costi di finanziamento o la necessità di garantire la sicurezza del sistema, l'adeguamento dei tassi di interesse è una misura precauzionale."

"Tra gli aspetti positivi, l'aumento dei costi del capitale contribuisce anche a ridurre le transazioni speculative fortemente basate sulla leva finanziaria, offrendo così al mercato l'opportunità di riequilibrarsi in una direzione più sostanziale", ha analizzato Huy.

Tuttavia, secondo lui, i tassi di interesse sono solo uno dei tanti fattori che influenzano i prezzi delle case. I prezzi degli immobili dipendono principalmente dal rapporto tra domanda e offerta, in particolare dalla struttura dell'offerta in ciascun segmento. Nel breve termine, l'offerta di nuove costruzioni in molte grandi città è ancora insufficiente, soprattutto nei segmenti dell'edilizia sociale, degli alloggi a prezzi accessibili e di fascia media, ovvero prodotti che si adattano alle possibilità economiche della maggior parte della popolazione.

Quando l'offerta è limitata, l'aumento dei tassi di interesse può rallentare le transazioni, ma non necessariamente comporta un brusco calo dei prezzi. Nel medio termine, se le procedure di progetto vengono semplificate e l'offerta migliora, il mercato disporrà di una maggiore scelta. A quel punto, l'aumento della concorrenza contribuirà a stabilizzare i prezzi.

Non è facile adattarsi da un giorno all'altro.

La signora Le Yen Quynh, direttrice generale di ACB Fund Management Company (ACBC), ha affermato che il rapporto prestiti/depositi delle banche è attualmente molto elevato, superando costantemente il 100% negli ultimi tempi.

Lo scorso anno, il governo ha stimolato la crescita del PIL, il che ha reso necessario un aumento del credito. Per raggiungere questo obiettivo, le banche hanno dovuto incrementare la raccolta di depositi aumentando i tassi di interesse. Ecco perché i tassi di interesse sui prestiti sono stati elevati negli ultimi mesi.

"Si tratta di un problema sistemico, non qualcosa che si possa risolvere facilmente dall'oggi al domani. La Banca di Stato del Vietnam lo ha riconosciuto e ha implementato politiche per frenare la crescita eccessivamente rapida del credito, fissando obiettivi trimestrali per ridurre la pressione sul settore bancario. Dovremo attendere la pubblicazione dei dati sul PIL del primo trimestre 2026 per sapere se il credito sarà più gestibile nel secondo trimestre", ha dichiarato la signora Quynh.

La banca centrale sta mostrando segnali di una possibile stretta creditizia nel settore immobiliare.

Oltre ad aumentare i tassi di interesse, una delle quattro principali banche ha recentemente inviato alle proprie filiali un documento relativo alla sospensione temporanea dell'accesso a progetti immobiliari e piani aziendali da parte di clienti corporate.

Il documento ufficiale è stato emesso sulla base di un'analisi dei dati relativi ai prestiti in essere nel settore immobiliare fino ad oggi e delle esigenze di erogazione presso le filiali. Tale iniziativa mira anche ad attuare la direttiva per il controllo del tasso di crescita del credito nel settore immobiliare entro il 2026, garantendo che non superi il tasso di crescita complessivo del credito stabilito dalla Banca di Stato del Vietnam.

In precedenza, la Banca di Stato del Vietnam aveva annunciato un tasso di crescita del credito di circa il 15% per l'intero sistema nel 2026, significativamente inferiore al tasso del 2025, e aveva fissato dei limiti al tasso di crescita in ogni trimestre per controllare il ritmo di crescita del credito e impedire che molte banche esaurissero i limiti di credito entro il secondo trimestre.

La Banca di Stato del Vietnam impone agli istituti di credito di controllare rigorosamente il tasso di crescita del credito ai settori a rischio potenziale, in particolare quello immobiliare, entro il 2026, indirizzando così i flussi di capitale verso la produzione e le attività imprenditoriali, settori prioritari e motori di crescita dell'economia, garantendo al contempo la stabilità della liquidità del mercato monetario e la sicurezza del sistema creditizio.

Sig. LE HUU NGHIA (Direttore generale della compagnia Le Thanh):

Sopraffatto dalla difficoltà di pagare.

Sconvolti dall'aumento dei tassi di interesse sui prestiti - Foto 4.

Il signor LE HUU NGHIA

Con gli attuali tassi di interesse prevalenti del 12-15% annuo, un prestito di circa 2 miliardi di VND comporterebbe il pagamento di interessi annuali pari a 240-300 milioni di VND, escluso il capitale.

Questo costo è al di fuori della portata della maggior parte delle persone con reddito medio e medio-alto.

Pertanto, molte persone dovranno rimandare i loro progetti di acquisto di una casa, aspettando che i tassi di interesse scendano prima di osare chiedere un prestito.

Per quanto riguarda i prezzi degli appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City, sono eccessivamente alti, raggiungendo comunemente i 100 milioni di VND/m2.

Con i prezzi delle case elevati e i tassi di interesse in forte aumento, il volume delle transazioni immobiliari sul mercato potrebbe diminuire nel prossimo futuro.

Il signor PHAM DUC TOAN (Direttore Generale di EZ ProperProperty):

Impatto negativo sul mercato immobiliare.

Sconvolti dall'aumento dei tassi di interesse sui prestiti - Foto 5.

Il signor PHAM DUC TOAN

Oltre all'aumento dei tassi di interesse, molte banche stanno diventando più caute nel concedere prestiti per l'acquisto di immobili a causa delle restrizioni sui limiti di credito. Alcune banche stanno addirittura limitando l'erogazione di prestiti per l'acquisto o l'investimento in immobili.

Il mercato finanziario può essere considerato un "barometro" per il mercato immobiliare. Quando i tassi di interesse sui mutui aumentano, le transazioni immobiliari di solito diminuiscono immediatamente.

Poiché la maggior parte degli acquirenti di case si affida ai prestiti bancari, l'aumento dei costi del capitale indurrà probabilmente molti a rimandare la decisione di acquistare una casa.

Inoltre, anche i costruttori edili incontrano difficoltà nel continuare a fornire sussidi sui tassi di interesse agli acquirenti di case. Se i costi dei sussidi sono troppo elevati, le imprese sono costrette ad aggiungerli al prezzo di vendita.

Se i tassi di interesse dovessero rimanere elevati per un periodo prolungato, il mercato immobiliare potrebbe subire un forte calo delle transazioni e un aumento dei crediti inesigibili. Spero che entro la fine del secondo trimestre del 2026, quando l'offerta immobiliare aumenterà vertiginosamente, la Banca di Stato allenti i limiti ai prestiti immobiliari e adegui i tassi di interesse. In caso contrario, il mercato immobiliare rischierebbe di bloccarsi, compromettendo l'obiettivo di crescita a doppia cifra.

Il signor NGUYEN DUC LAP (Direttore dell'Istituto per la ricerca e la formazione nel settore immobiliare):

Il credito derivante dalla speculazione immobiliare dovrebbe essere limitato.

Sconvolti dall'aumento dei tassi di interesse sui prestiti - Foto 6.

Sig. NGUYEN DUC LAP

La stretta della Banca di Stato del Vietnam sui limiti di credito per i prestiti immobiliari mira a regolamentare il mercato e a limitare i flussi di capitali verso gruppi di investimento e speculazione.

Tuttavia, chi intende acquistare una casa si troverà ad affrontare numerose difficoltà a causa dell'aumento dei tassi di interesse bancari.

Soprattutto per coloro che hanno acceso un mutuo per l'acquisto di una casa, ma il cui periodo a tasso agevolato è terminato, sarà necessario farsi carico degli interessi calcolati secondo i tassi di mercato variabili.

Inoltre, ci sono molte persone che, pur avendo un reale bisogno di un'abitazione, esitano a chiedere un prestito per acquistarne una.

Per quanto riguarda gli investitori secondari che in precedenza hanno fatto ampio ricorso alla leva finanziaria, potrebbero essere costretti a vendere attività o a ristrutturare i propri portafogli per generare flussi di cassa sufficienti a rimborsare i prestiti bancari.

ANH HONG - LE THANH - BAO NGOC

Fonte: https://tuoitre.vn/choang-vang-vi-lai-suat-cho-vay-tang-20260306082635402.htm