Non essendo ancora regolamentati dalla legge, il 95% dei mini-appartamenti viene costruito illegalmente.

Intervistato da VTC News , il signor Pham Duc Toan, direttore generale della EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, ha affermato che attualmente i mini-appartamenti rappresentano una tipologia abitativa non ancora regolamentata dalla legge.

Attualmente, i mini-appartamenti non hanno una base giuridica che ne consenta il riconoscimento come tipologia di abitazione vendibile. In realtà, la maggior parte viene costruita da privati ​​che acquistano un terreno, richiedono i permessi per costruire singole unità abitative e poi le suddividono in appartamenti indipendenti da vendere. Si tratta di un accordo civile, non di un contratto di compravendita, poiché non esistono normative specifiche in merito alla vendita di una porzione di proprietà.

Il signor Toan ha citato un esempio: un individuo proprietario di un terreno di circa 200-300 m², quando costruisce un grattacielo e vende appartamenti, non riceve certificati di proprietà individuali. Al contrario, i proprietari sono elencati congiuntamente su un unico certificato, che rappresenta la comproprietà dell'immobile.

" Se a un mini-edificio residenziale viene rilasciato un certificato di proprietà, significa che si tratta di un normale progetto di appartamenti commerciali, che richiede un piano di progetto, l'approvazione degli investimenti e il pagamento delle tasse sull'uso del terreno... ", ha affermato il signor Toan.

Secondo gli esperti del settore immobiliare, i mini-appartamenti attualmente non dispongono delle basi legali necessarie per essere riconosciuti come una tipologia di abitazione vendibile. (Foto: Cong Hieu)

Il signor Toan ha inoltre osservato che fino al 95% dei mini-appartamenti attualmente sul mercato sono costruiti illegalmente, con costruttori che, pur avendo ottenuto i permessi per edificare singole unità abitative, violano poi le normative. Questo perché, se rispettassero le normative, i costruttori subirebbero perdite ancor prima di iniziare i lavori.

" Se si acquista un terreno di 200 m² per 10 miliardi di VND, ma si è autorizzati a costruire solo 5 piani e solo sul 70% della superficie, ovvero 700 m², il costo totale del terreno e della costruzione è di circa 22 milioni di VND/m². Tuttavia, se si costruiscono 10 piani, con una superficie edificabile di 1.400 m², il costo al metro quadro è di soli 14 milioni di VND. Se si rivende a 25 milioni di VND/m², è chiaro che l'investitore non realizza un profitto costruendo 5 piani, ma ne realizza uno considerevole costruendone 10 ", ha analizzato il signor Toan.

Tuttavia, la richiesta di permesso per costruire 10 piani richiede un sistema antincendio, che è molto costoso e difficile da ottenere. Nello specifico, secondo la normativa, se la superficie supera i 1.200 m2, l'investitore è tenuto a dotarsi di un sistema antincendio. Pertanto, gli investitori aggirano la legge richiedendo permessi per edifici di superficie inferiore a 1.200 m2, trattandoli come normali abitazioni e non richiedendo quindi un sistema antincendio.

" Credo che la proliferazione incontrollata di mini-condomini negli ultimi tempi sia dovuta alla scarsa supervisione da parte delle autorità a tutti i livelli. Come ho già detto, fino al 95% di questi mini-condomini presenta irregolarità, eppure continuano a esistere impunemente perché le autorità chiudono un occhio. Gli uffici di controllo edilizio nei vari quartieri sono molto severi; basta portare a casa un sacco di sabbia o di cemento e qualcuno verrà subito a interrogarti, figuriamoci questi 'giganti' mini-condomini che vengono costruiti e gestiti con tanta impunità ", ha affermato il signor Toan.

Molti esperti del settore immobiliare sottolineano inoltre che gli edifici con mini-appartamenti non sono ancora specificamente regolamentati e che esistono due scenari possibili quando si acquista un mini-appartamento.

Nel primo caso, per gli appartamenti offerti in vendita, l'investitore deve sviluppare un progetto e rispettare tutte le normative legali in materia di investimenti, costruzione, pianificazione, terreni e attività immobiliari. In genere, gli investitori impiegano dai 2 ai 5 anni per completare il progetto e ottenere i requisiti per la vendita.

Nel secondo caso, il costruttore edifica un mini-edificio di appartamenti ma non rispetta tutti i requisiti di legge in materia di costruzione, sicurezza antincendio, ecc., e pertanto non ottiene il permesso di costruire. In questo caso, gli acquirenti dei mini-appartamenti possono far registrare i propri nomi congiuntamente sul titolo di proprietà del terreno insieme al costruttore e ad altri individui.

Ancor più spiacevole, molte persone acquistano e vendono terreni utilizzando documenti scritti a mano e non risultano registrate come proprietarie nell'atto di proprietà. In alcuni casi, le persone vivono in un determinato luogo da quasi 10 anni senza un atto di proprietà. Ciò aumenta notevolmente il rischio di controversie, qualora dovessero sorgere.

Attualmente, secondo la legge, gli acquirenti di mini-appartamenti possono ottenere il riconoscimento da parte dello Stato dei propri diritti di proprietà per ogni singola unità all'interno dell'edificio. Tuttavia, per ottenere il certificato di proprietà del terreno e per poterlo suddividere, l'edificio dei mini-appartamenti deve essere pienamente conforme a rigide normative di legge.

Nel frattempo, la maggior parte dei mini-appartamenti di Hanoi non rispetta tali normative e pertanto non ha diritto a certificati di proprietà separati per ogni unità.

Nelle principali città stanno spuntando ovunque mini-appartamenti. (Foto: Cong Hieu)

Dal punto di vista legale, l'avvocato Nguyen Thi Minh Thu dello studio legale Hop Nhat, membro dell'Ordine degli Avvocati di Hanoi, ha affermato che la legge attuale non definisce ancora i "mini-appartamenti". Poiché questa tipologia di edificio non è riconosciuta come progetto residenziale commerciale, i mini-appartamenti sono considerati abitazioni individuali.

Secondo il comma 2, articolo 6 del Decreto governativo n. 99/2015/ND-CP, che fornisce regolamenti e linee guida dettagliate sull'attuazione di alcuni articoli della Legge sull'edilizia abitativa del 2014, le organizzazioni, le famiglie e i singoli individui proprietari di alloggi legalmente costituiti, comprese le case unifamiliari plurifamiliari con una superficie minima di 30 m2 o superiore, progettate come unità autonome conformi ai requisiti degli edifici residenziali, devono ottenere dai competenti enti statali il Certificato di proprietà per ogni unità abitativa, al fine di garantire i legittimi diritti e interessi dei proprietari.

Nel caso in cui il proprietario venda, affitti, doni o lasci in eredità un appartamento in questo complesso residenziale a un'altra organizzazione, famiglia o individuo avente diritto alla proprietà di un immobile in Vietnam, i diritti di utilizzo del terreno relativi a tale complesso residenziale diventano di proprietà comune di tutti coloro che hanno acquistato, affittato, ricevuto in dono o ereditato l'appartamento.

" Pertanto, per i mini-appartamenti – unità abitative individuali – se soddisfano le condizioni previste, verrà rilasciato un certificato per ogni singolo appartamento. Se il mini-edificio non soddisfa i requisiti di legge, verrà rilasciato un unico certificato per l'intero edificio, che potrebbe includere i nomi dei comproprietari", ha dichiarato l'avvocato Thu.

Secondo l'avvocato Minh Thu, i mini-appartamenti, pur essendo classificati come case unifamiliari, devono comunque rispettare gli standard e le normative di legge per garantire che la costruzione sia conforme alle norme urbanistiche e ai requisiti di sicurezza antincendio. Se la costruzione viola le norme di sicurezza antincendio, causando gravi conseguenze (perdita di vite umane e danni materiali), il venditore/locatore dell'appartamento deve essere ritenuto responsabile per la perdita di vite umane e i danni materiali causati dalla violazione.

Nel 2020, il Ministero delle Costruzioni ha pubblicato un documento in cui si chiedeva alle amministrazioni locali di intensificare la gestione degli edifici residenziali a più piani e con più appartamenti. Il documento evidenziava le conseguenze negative, quali: elevato rischio di incendi ed esplosioni, aumento della densità abitativa con conseguente congestione del traffico, scarse condizioni igienico-sanitarie e deturpazione dell'estetica urbana. Tuttavia, in assenza di normative o sanzioni specifiche, la gestione rimane difficoltosa. Continuano a sorgere numerosi nuovi edifici residenziali di piccole dimensioni.

Chau Anh

Fonte: https://vtc.vn/chua-duoc-phap-luat-quy-dinh-95-chung-cu-mini-xay-sai-phep-ar819847.html