Il trasferimento del progetto rimane bloccato.

Questa è stata la valutazione degli esperti intervenuti al seminario "Legislazione in materia di attività finanziarie relative al trasferimento, al conferimento di capitale e agli investimenti in progetti immobiliari in Vietnam", organizzato dall'Associazione per la ricerca e la consulenza in materia di politiche e leggi per le attività di investimento in Vietnam il 30 maggio.

Per vendere il progetto, devono aggirare la legge.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, l'intero sistema politico è attualmente molto determinato a rimuovere gli ostacoli ai progetti. Tuttavia, la normativa che impone ai progetti di adempiere ai propri obblighi finanziari prima di poter essere trasferiti, in tutto o in parte, sta creando difficoltà alle imprese.

L'acquisizione di terreni edificabili richiede ingenti investimenti da parte delle imprese. Tuttavia, quando i progetti iniziano a essere realizzati, molti investitori si ritrovano senza fondi, poiché la legge impone che i progetti debbano essere dotati di certificati di proprietà fondiaria per poter accedere ai prestiti. Di conseguenza, molti investitori sono costretti a vendere i propri progetti prematuramente.

Tuttavia, quando i trasferimenti di progetti incontrano difficoltà, le imprese aggirano le regole trasferendo quote societarie. A quel punto, il "nucleo" dell'attività cambia e il nuovo proprietario è essenzialmente l'acquirente del progetto. Questa scappatoia non è di per sé sbagliata, poiché la legge non vieta il trasferimento di quote societarie, ma comporta alcuni rischi in futuro.

Attualmente, molti progetti non possono essere trasferiti a causa di normative eccessivamente rigide.

FOTO: DINH SON

Secondo il dottor Ho Trung Phuoc, ex membro del Comitato permanente del Comitato provinciale del Partito di Binh Thuan, nella sola città di Ho Chi Minh ci sono attualmente oltre 100 progetti bloccati da ostacoli legali e che non soddisfano le condizioni per il trasferimento, con centinaia di miliardi di dong immobilizzati. Ciò rende impossibile la vendita sia per chi vuole vendere, sia per chi vuole acquistare.

La causa principale risiede nei conflitti all'interno del quadro giuridico. Nello specifico, la Legge sugli investimenti consente i trasferimenti previa approvazione del piano di investimento, mentre la Legge sulle attività immobiliari e la Legge fondiaria del 2024 richiedono l'adempimento di obblighi finanziari. Ciò crea una "zona grigia" giuridica: l'investimento è consentito, ma l'accesso ai terreni è ostacolato.

La legge prevede inoltre il completamento di nuove infrastrutture prima del trasferimento dei terreni, ma la percentuale non è specificata. A ciò si aggiunge un collo di bottiglia nella valutazione dei terreni, con un processo di perizia che si protrae indefinitamente e la mancanza di meccanismi di determinazione dei prezzi flessibili basati sul mercato, che causano l'immobilizzazione di capitali e il blocco dei progetti.

L'acquirente paga invece la tassa sull'utilizzo del terreno.

Alla luce di questa situazione, l'avvocato Truong Anh Tu, presidente dello studio legale TAT, sostiene che le fusioni e acquisizioni nel settore immobiliare non si limitano più al semplice trasferimento di beni, ma in molti casi si trasformano nel trasferimento dell'intera "memoria giuridica" del progetto. Questo è anche il motivo per cui gli aspetti legali stanno diventando il primo filtro per i flussi di capitale.

"In precedenza, gli istituti di credito erano principalmente interessati al valore delle garanzie, ma ora vogliono sapere come sono stati acquisiti i diritti di utilizzo del terreno, in che misura sono stati adempiuti gli obblighi finanziari, se il progetto coinvolge beni pubblici e se tali diritti di proprietà sono in grado di mantenere la stabilità in caso di cambiamenti nel quadro giuridico", ha affermato l'avvocato Truong Anh Tu.

Quando queste questioni diventano centrali nel processo di due diligence, i rischi legali iniziano a riflettersi direttamente sul valore della transazione. Un progetto con una storia legale complessa sarà soggetto a uno sconto maggiore. Un progetto con obblighi finanziari incompleti impiegherà più tempo per accedere ai finanziamenti. Un progetto con una storia legale poco chiara sarà sottoposto a un processo di due diligence più rigoroso e prolungato.

In altre parole, il rischio legale oggi non è più contenuto nelle perizie legali, ma viene tradotto in termini monetari attraverso il costo del capitale, le condizioni di erogazione, il rapporto prestito/valore e la valutazione del progetto stesso.

A un livello più profondo, secondo il signor Truong Anh Tu, ciò che attualmente manca al mercato non è necessariamente la terra o il flusso di cassa. Gli investitori sono veramente pronti per il lungo termine solo quando comprendono chiaramente i propri diritti, i propri obblighi e se tali diritti saranno ancora tutelati dopo molti anni.

Ecco perché la notizia più importante nel mercato delle fusioni e acquisizioni immobiliari non riguarda più la corsa all'accaparramento di terreni, bensì la creazione di diritti di proprietà più trasparenti, stabili e affidabili. Questo è il cambiamento più profondo che sta attualmente interessando il mercato immobiliare vietnamita.

Per superare queste difficoltà, sono state proposte numerose soluzioni.

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Per superare gli ostacoli che si frappongono a questi progetti, il dottor Bui Dang Dung, vicepresidente della Commissione Finanze e Bilancio dell'Assemblea Nazionale , ha proposto di studiare un meccanismo che consentirebbe agli istituti di credito di fornire garanzie o istituire conti di deposito a garanzia. In questo modo, i fondi dell'acquirente potrebbero essere utilizzati direttamente per pagare gli obblighi finanziari relativi ai terreni allo Stato per conto del venditore. Questa soluzione contribuirebbe a sbloccare i progetti attualmente fermi a causa dell'incapacità del precedente investitore di pagare le tasse, garantendo al contempo che lo Stato riscuota le imposte in modo corretto e completo.

È necessario definire rapidamente il quadro giuridico per lo sviluppo dei fondi di investimento immobiliare (REIT) e dei fondi di private equity. Questi, agendo come acquirenti professionali, forniranno una solida base finanziaria per consolidare progetti frammentati attraverso trasferimenti di quote azionarie, riducendo l'eccessiva dipendenza dal credito bancario.

Contemporaneamente, dovrebbero essere emanate linee guida dettagliate e coerenti sui metodi di valutazione dei terreni ai sensi della nuova legge fondiaria. Una valutazione chiara dei terreni aiuterà le imprese a determinare con precisione i costi opportunità, consentendo così di valutare rapidamente le operazioni di fusione e acquisizione e di ridurre i lunghi tempi di negoziazione.

"È necessario semplificare le procedure amministrative successive al trasferimento. Il processo di cambio dell'investitore sul certificato di investimento e sul certificato di proprietà del terreno dovrebbe essere implementato attraverso un meccanismo a sportello unico, riducendo i tempi di attesa in modo che i capitali possano affluire più rapidamente nella ricostruzione del progetto", ha suggerito il signor Bui Dang Dung.

Fonte: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm