Conviene acquistare altro terreno in periferia quando si possiedono già tre immobili?

Gli esperti consigliano di valutare attentamente l'acquisto di terreni in aree suburbane, poiché ciò riduce la diversificazione del patrimonio se si possiedono già due case in città e un appezzamento di terreno in campagna.

Ho 38 anni, mia moglie ne ha 33, abbiamo un figlio di 5 anni e lei è incinta del nostro secondo. Sono l'unico genitore che lavora; mia moglie sta a casa, vende online e si occupa principalmente delle faccende domestiche. Il mio reddito da lavoro dipendente è stabile, tra i 100 e i 120 milioni di VND al mese, e le nostre spese familiari si aggirano intorno ai 50 milioni di VND.

Attualmente possiedo due case in centro città, ciascuna del valore di circa 6-7 miliardi di VND, che affitto per 12 milioni di VND al mese ciascuna, per un totale di 24 milioni di VND. La mia famiglia affitta un appartamento per 13 milioni di VND al mese. Possiedo anche un terreno nella mia città natale del valore di circa 1 miliardo di VND e ho 2 miliardi di VND in risparmi.

Con i bassi tassi di interesse sui risparmi, vorrei prelevare 2 miliardi di VND dai miei risparmi quest'anno per investirli. In alternativa, potrei chiedere un prestito a una banca estera a un tasso di interesse vantaggioso (fisso per 3 anni con un tasso annuo del 7-8%) e rimborsare il debito mensilmente in base all'importo residuo.

Sono principalmente un dipendente, non sono un esperto di affari e posso accettare un livello di rischio relativamente moderato. Non conosco molto il mercato immobiliare, soprattutto quello dei terreni in periferia. Finora ho risparmiato abbastanza per comprare case in centro città e affittarle. Ho sentito dire che quest'anno è un buon momento per investire in terreni in periferia, a patto di mantenerli per 3-5 anni. Tuttavia, temo che con la prossima legge sulla tassazione delle seconde case, chi possiede più immobili come me si troverà a pagare tasse molto elevate.

Richiedete una consulenza a esperti per individuare le strategie di investimento più adatte al prossimo futuro.

Tian Shan

Mercato immobiliare nella zona orientale di Ho Chi Minh City, città di Thu Duc, novembre 2023. Foto: Quynh Tran

Consulente:

Sulla base delle informazioni di cui sopra, fornirò un'analisi e alcuni consigli per aiutarvi ad avere una panoramica della salute finanziaria della vostra famiglia. In questo modo, potrete prendere decisioni di investimento appropriate.

Innanzitutto, analizziamo la situazione finanziaria della vostra famiglia. Il reddito mensile totale derivante dagli stipendi è di circa 110 milioni di VND (in media), mentre le entrate derivanti dall'affitto di due immobili ammontano a 24 milioni di VND. Le spese totali della famiglia sono di circa 50 milioni di VND al mese (ipotizzando 13 milioni di VND per l'affitto dell'appartamento, le spese essenziali e altri svaghi). Pertanto, il surplus mensile della vostra famiglia sarebbe di 84 milioni di VND.

Attualmente la vostra famiglia dispone di un discreto surplus, pari al 63%. Tuttavia, con l'inizio della scuola elementare per il vostro primogenito e l'arrivo di un nuovo membro in famiglia, le esigenze finanziarie aumenteranno, soprattutto per quanto riguarda l'istruzione e la sanità. Ciò richiede maggiore flessibilità e una pianificazione più dettagliata per garantire la sicurezza finanziaria a lungo termine della vostra famiglia.

Successivamente, valutiamo il patrimonio attuale. Due case in centro città del valore di 12 miliardi di VND, un terreno in campagna del valore di 1 miliardo di VND e risparmi per 2 miliardi di VND. Il patrimonio totale ammonta attualmente a 15 miliardi di VND e non vi sono debiti.

Attualmente la vostra famiglia detiene un portafoglio di attività significativo, concentrato principalmente nel settore immobiliare (87%). La performance degli investimenti è stata inferiore alle aspettative a causa del calo dei tassi di interesse sui depositi a un anno, pari al 5-6% annuo, e della crescita media annua dell'8-9% dei prezzi degli immobili nelle aree urbane, secondo i dati FIDT. Sebbene il settore immobiliare offra in genere rendimenti superiori ai tassi di interesse sui risparmi, un'eccessiva concentrazione su un'unica classe di attività comporta dei rischi e può ridurre la liquidità del portafoglio.

Gli attuali tassi di interesse sui prestiti sono bassi, oscillando tra il 5% e l'8% durante il periodo agevolato e tra il 9,5% e il 10% annuo al termine di tale periodo. Ciò rappresenta un'opportunità per sfruttare le risorse finanziarie e migliorare la performance degli investimenti.

Ora, analizziamo i fattori da considerare quando si investe in immobili in periferia. Supponiamo di voler prelevare 2 miliardi di VND dai propri risparmi, oltre a un prestito bancario, per detenere immobili in periferia per 5 anni. Questo approccio diversificherà il vostro portafoglio immobiliare e, sebbene gli immobili in periferia tendano ad aumentare di valore del 12-15% all'anno, ridurrà la liquidità dei vostri investimenti.

Investire in terreni suburbani senza le dovute conoscenze e il tempo necessario comporta un rischio significativo di non trovare un lotto realmente promettente. Inoltre, si possono incontrare rischi legati a questioni legali, liquidità e potenziale di crescita del terreno. Pertanto, è fondamentale affidarsi a broker affidabili o a organizzazioni di fiducia per la ricerca di proprietà suburbane promettenti.

Anche la possibilità di tasse elevate sulle seconde case sarà un fattore da considerare. Attualmente, secondo la tabella di marcia, la proposta di legge sulla tassazione immobiliare sarà presentata all'Assemblea Nazionale per commenti durante l'ottava sessione (ottobre 2024) e approvata durante la nona sessione (maggio 2025). Non è chiaro quando la legge entrerà in vigore e quali saranno le aliquote fiscali specifiche per i trasferimenti di proprietà. Diversificare il proprio portafoglio di investimenti e destinare una somma adeguata all'acquisto di terreni in zone periferiche, nell'ambito del proprio quadro finanziario complessivo, limiterà l'impatto delle tasse sul patrimonio.

Vorrei aggiungere qualche consiglio in merito alla protezione finanziaria. Non hai specificato se tutta la tua famiglia possiede un'assicurazione sulla vita, quindi ti consiglio di assicurarti che ogni membro della famiglia abbia un'assicurazione sulla vita e sulla salute. L'assicurazione ti proteggerà dai rischi imprevisti, mantenendo al contempo la stabilità del tuo reddito. Il premio annuo raccomandato sarebbe pari al 5-8% del tuo reddito annuo totale.

La prossima classe di attività che dovrete preparare prima di continuare con gli investimenti è la creazione di una riserva finanziaria per la vostra famiglia, al fine di garantire la sicurezza economica in caso di emergenze, in genere pari a 3-6 mesi di spese. Nello specifico, nel caso della vostra famiglia, si tratterebbe di circa 150-300 milioni di VND. Questa riserva può essere suddivisa in conti di risparmio con scadenze di 1 mese, 6 mesi e 12 mesi.

Per quanto riguarda le soluzioni di investimento, ecco la mia analisi. Attualmente, l' economia sta entrando in un nuovo ciclo, passando da ripresa a crescita, saturazione e infine recessione. Ogni fase sarà caratterizzata da diverse classi di attivi con caratteristiche adatte a una forte crescita in quel periodo.

Nella fase di ripresa di un nuovo ciclo, ci si aspetta che i titoli in generale, e le azioni in particolare, registrino le performance migliori. Pertanto, per ottenere una buona crescita del capitale, è consigliabile avere un portafoglio azionario per i prossimi 2-3 anni. Se non si dispone del tempo, dell'esperienza e di una propensione al rischio sufficientemente elevata, è possibile investire in fondi comuni di investimento, accumulare azioni o affidare i propri investimenti a istituti finanziari affidabili, scegliendo segmenti di investimento adatti alla propria tolleranza al rischio.

L'oro rappresenta un canale di investimento adatto anche a chi ha un'elevata propensione al rischio. Attualmente, il metallo prezioso è quotato a un prezzo relativamente alto ed è soggetto a volatilità. Nei periodi in cui i prezzi dell'oro sono favorevoli, potrebbe essere opportuno considerarne l'acquisto. Tuttavia, è consigliabile non investire più del 10% del patrimonio familiare complessivo.

In definitiva, tutte le decisioni di investimento dovrebbero essere valutate nell'ambito di un piano finanziario complessivo, concepito per tenere conto dei livelli di rischio accettabili, degli obiettivi finanziari a lungo termine e delle esigenze immediate della famiglia. Ci auguriamo che i consigli sopra riportati vi aiutino a gestire e sviluppare le vostre finanze personali.

Vu Thi Huong
Esperto di pianificazione finanziaria personale
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

Link alla fonte: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html