Una competizione impari nel mercato immobiliare.

Le aziende stanno ridimensionando le proprie attività e operando in perdita.

Dalla fine del 2022 ad oggi, il settore immobiliare ha subito una ristrutturazione estremamente rigorosa e diffusa.

Le imprese con una salute finanziaria precaria e scarse capacità gestionali vengono gradualmente esposte al controllo del mercato. Molti investitori che inseguono risultati superficiali e intraprendono progetti senza la dovuta conformità legale si trovano ad affrontare numerose difficoltà, tra cui perdite e persino la necessità di vendere beni per mantenere l'attività.

La LDG Investment Joint Stock Company aveva precedentemente pianificato di cedere due progetti: il resort Bai But - Son Tra Beach a Da Nang e il complesso residenziale C1 nel quartiere di Binh An, nella città di Di An, provincia di Binh Duong. Questa operazione rientrava in un piano di ristrutturazione patrimoniale volto a ripagare i debiti bancari e le obbligazioni societarie.

L'area turistica balneare di Bai But - Son Tra era un tempo considerata da LDG un progetto strategico con una visione a lungo termine, trattato con la massima cura. Prima di pensare alla vendita, la società aveva valutato la possibilità di trovare un partner con cui condividere una quota del 50-70%, ma la dirigenza di LDG ha anche riconosciuto che ciò era improbabile nell'attuale mercato immobiliare.

Prima che l'accordo potesse essere finalizzato, il signor Nguyen Khanh Hung, presidente del consiglio di amministrazione di LDG, è stato arrestato per frode ai danni dei clienti. Il signor Hung era coinvolto nella costruzione illegale da parte di LDG di 680 ville e villette a schiera nel progetto residenziale di Tan Thinh, nella comune di Doi 61, distretto di Trang Bom, provincia di Dong Nai .

Le difficili condizioni economiche e la mancanza di nuovi progetti hanno spinto LDG in perdita. Nel periodo 2018-2019, la società aveva registrato profitti per oltre 600 miliardi di VND all'anno. Tuttavia, i profitti sono diminuiti significativamente durante la pandemia. Nel 2022, l'utile della società si è attestato a soli 4 miliardi di VND, il minimo storico. Nei primi nove mesi del 2023, LDG ha subito una perdita netta di 209 miliardi di VND, rispetto a un utile di oltre 8 miliardi di VND nello stesso periodo dell'anno precedente.

L'azienda LDG sta incontrando difficoltà nell'attuazione del progetto (Immagine illustrativa: Khong Chiem).

Hai Phat Investment Joint Stock Company ha inoltre ceduto la sua intera partecipazione nella società di sviluppo immobiliare responsabile del lotto di terreno commerciale TM 1, parte del progetto residenziale Con Tan Lap a Nha Trang. Secondo il progetto, quest'area sarà composta da 3 torri di 40 piani ciascuna, di cui 3 piani commerciali, 10 piani alberghieri e 27 piani residenziali. Hai Phat prevede inoltre di concentrarsi sulla vendita all'ingrosso di diversi altri progetti a Lao Cai , Bac Giang e Quang Ninh.

Nonostante si fosse ritirato dal settore immobiliare da tempo, il gruppo Hoang Anh Gia Lai ha venduto l'hotel Hoang Anh Gia Lai a Pleiku, nella provincia di Gia Lai, l'ultima proprietà rimasta di proprietà del presidente Duc. Il ricavato, pari a circa 180 miliardi di dong vietnamiti, secondo quanto annunciato dalla società, sarà utilizzato per rimborsare il debito obbligazionario.

Diverse altre aziende si trovano ad affrontare chiusure o sospensioni generalizzate delle attività. La Housing Development and Trading Corporation (HDTC) ha annunciato una sospensione temporanea delle operazioni a causa di circostanze finanziarie estremamente difficili e della mancanza di entrate per pagare gli stipendi al personale.

Analogamente, anche la PVR Hanoi Investment Joint Stock Company ha temporaneamente sospeso le proprie attività dal 15 novembre 2023 al 14 novembre 2024 per riorganizzare il personale e individuare nuove direzioni commerciali.

Anche le società di intermediazione immobiliare si trovano ad affrontare circostanze altrettanto difficili. La signora Trinh Thi Kim Lien, direttrice commerciale di Dat Xanh Services, ha dichiarato in occasione di un recente evento che, dopo tre anni di pandemia e oltre un anno di crisi del mercato immobiliare, la maggior parte delle società di intermediazione ha esaurito i fondi accumulati.

La signora Lien ha affermato che nel 2023 il numero di agenti immobiliari è diminuito del 60-70% rispetto alla fine dell'anno precedente. Quelli ancora operativi hanno incontrato difficoltà nel reclutare personale di vendita, a causa degli elevati costi di selezione e dell'intensa concorrenza in termini di stipendi, bonus e commissioni. Molte agenzie hanno dovuto valutare la possibilità di cessare l'attività per proteggere il proprio capitale e attendere la prossima fase di mercato.

"Mai prima d'ora nella storia del business le agenzie immobiliari hanno dovuto affrontare difficoltà così gravi come negli ultimi anni", ha affermato la signora Lien.

Molte aziende stanno cercando di acquisire terreni.

Al contrario, molte aziende non esitano ad annunciare l'acquisto di ulteriori beni e l'aumento delle riserve fondiarie, persino in un mercato difficile che dovrebbe voltare pagina quest'anno.

Un rappresentante della società immobiliare An Gia ha dichiarato che l'obiettivo rimane quello di ampliare le riserve di terreni edificabili, dando priorità ai progetti che hanno ottenuto l'approvazione per gli investimenti, sono adatti allo sviluppo a prezzi accessibili e hanno una tempistica di realizzazione rapida.

L'azienda sta attualmente conducendo valutazioni approfondite di due potenziali appezzamenti di terreno nel Distretto 8 e a Thu Duc (Ho Chi Minh City) e prevede di offrire oltre 4.000 prodotti al mercato una volta completate, data la crescente scarsità di terreni in città.

Molte aziende si contendono audacemente i terreni (Immagine illustrativa: Nguyen Mau Phuoc).

La società per azioni An Duong Thao Dien Real Estate Investment and Trading ha approvato un piano per l'acquisizione dei diritti di utilizzo di 8 lotti di terreno, tutti situati nel quartiere di Phuoc Long, nella città di Thu Duc, a Ho Chi Minh City. L'importo da versare supera i 294 miliardi di VND.

Ecopark Group è attualmente in trattative per acquisire l'intera Song Thao Company Limited, la società che ha investito nel progetto del resort termale di Thanh Thuy, situato nella città di Thanh Thuy (distretto di Thanh Thuy, provincia di Phu Tho).

Allo stesso tempo, alla Ecopark Song Thao Company è stato concesso di proporre modifiche e riprogettare il progetto del resort termale di Thanh Thuy, esteso su 65 ettari, e di completare le procedure per la registrazione dei beni immobili sul terreno, in conformità con la legge.

Tuttavia, le imprese continuano ad affrontare difficoltà nella corsa alle acquisizioni. Nel caso di An Duong Thao Dien Company, la società deve spendere più di 294 miliardi di VND per le 8 transazioni menzionate, mentre le sue riserve di liquidità al 30 settembre ammontavano a poco più di 53 miliardi di VND, pari a circa il 18% del valore di trasferimento. Tale valore di trasferimento è inoltre superiore al valore totale degli immobili oggetto di investimento (circa 274 miliardi di VND) alla fine del terzo trimestre del 2023.

Ad esempio, Ecopark Group, pur avendo realizzato un utile di quasi 2.400 miliardi di VND nel 2022, con un incremento del 9% rispetto all'anno precedente, ha visto le proprie passività aumentare dell'11% su base annua, raggiungendo i 19.415 miliardi di VND. Il rapporto debito/capitale proprio è rimasto a 3 volte, sebbene in calo rispetto alle 4,1 volte dell'anno precedente.

È evidente che le imprese nazionali continuano ad affrontare numerosi svantaggi, come le difficoltà economiche generali, le questioni legali irrisolte relative ai progetti, le carenze nelle garanzie finanziarie delle imprese e l'accesso limitato ai capitali.

Secondo un riepilogo della DSC Securities Joint Stock Company (DSC), nel 2024 il settore immobiliare aveva obbligazioni in scadenza per oltre 120 trilioni di VND, il valore più alto degli ultimi 5 anni. L'onere del rimborso obbligazionario continua a gravare pesantemente sulle imprese immobiliari, e si rende necessaria una profonda ristrutturazione per risanarne la salute finanziaria.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm