I prezzi dei terreni nelle zone suburbane sono crollati del 40-50% rispetto al picco massimo; è un buon momento per acquistare?

Báo Dân trí•29/10/2023

Il mercato dei terreni suburbani si sta riscaldando.

Secondo recenti osservazioni dei giornalisti di Dan Tri , il mercato fondiario sta gradualmente migliorando dopo la progressiva revoca dei divieti di frazionamento e vendita dei lotti di terreno. In molte aree della periferia di Hanoi e delle province circostanti, come Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh, ecc., le transazioni hanno iniziato a ripresentarsi, sebbene ancora di portata limitata.

Ad esempio, nei comuni di Binh Yen e Tan Xa nel distretto di Thach That (Hanoi), i lotti di terreno suddivisi lungo strade larghe 4-5 metri vengono attualmente offerti in vendita a 16-20 milioni di VND/m2, con una diminuzione di circa il 30% rispetto al periodo di "febbre fondiaria". In particolare, il prezzo dei lotti di terreno suddivisi nei vicoli è di soli 11-12 milioni di VND/m2, con una diminuzione del 40-50% rispetto al picco.

In particolare, dopo un periodo di "scomparsa" dal mercato, gli agenti immobiliari stanno tornando e promuovendo aggressivamente la vendita di terreni edificabili. Su molti siti web immobiliari vengono pubblicati annunci di lotti di terreno suddivisi a prezzi che vanno da 600 milioni di VND a circa 1 miliardo di VND.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — I terreni vicino al parco tecnologico di Hoa Lac (Thach That, Hanoi) vengono offerti in vendita a prezzi inferiori al valore di mercato (Foto: Ha Phong).

Secondo il signor Nguyen Duc Thang, un investitore immobiliare, la maggior parte dei casi in cui gli investitori fondiari hanno dovuto "limitare le perdite" di recente riguardavano investitori dilettanti o inesperti che avevano visto "rovinare" la propria leva finanziaria. Nel frattempo, molti "grandi operatori" continuano ad approfittare della situazione per accumulare terreni in zone promettenti.

"I terreni edificabili nelle zone suburbane rimangono un prodotto interessante per gli investitori di Hanoi grazie alla loro liquidità e al loro valore. Molti investitori con solide risorse finanziarie stanno 'accumulando' grandi appezzamenti di terreno per poi suddividerli in un prossimo futuro", ha affermato Thang.

Dopo oltre un anno di temporaneamente cambio di carriera, la signora Nguyen Thi Hanh (Dong Anh, Hanoi) ha recentemente deciso di tornare a dedicarsi all'intermediazione immobiliare. Secondo la signora Hanh, le transazioni di terreni nelle aree suburbane hanno registrato un leggero miglioramento negli ultimi due mesi. Tuttavia, la maggior parte degli investitori mantiene ancora un atteggiamento attendista.

Secondo la signora Hanh, nel segmento dei terreni edificabili a prezzi accessibili, il numero di investitori e di acquirenti effettivi è pressoché uguale. Gli investitori in questo segmento non dispongono di ingenti risorse finanziarie , investendo in progetti su piccola scala o per un utilizzo immediato, ma di solito hanno i fondi necessari prontamente disponibili.

Secondo il rapporto sul mercato immobiliare del terzo trimestre pubblicato dall'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), il segmento dei terreni edificabili con certificato di proprietà e degli immobili commerciali con un prezzo inferiore a 2 miliardi di VND ha registrato un aumento significativo delle transazioni. Ciò si è verificato soprattutto nelle aree con investimenti infrastrutturali o adiacenti alle zone industriali, con prezzi di vendita in crescita del 5-7% rispetto al trimestre precedente.

Questo è anche l'unico aspetto positivo nel segmento dei terreni edificabili, poiché le transazioni per i terreni con un prezzo a partire da 3 miliardi di VND/lotto rimangono piuttosto lente.

I terreni in periferia offrono un buon potenziale di apprezzamento del valore, ma cosa dovrebbero tenere a mente gli investitori?

Il potenziale dei terreni edificabili nelle aree suburbane rimane elevato, ma secondo gli esperti gli investitori devono essere cauti perché il mercato attuale presenta ancora dei rischi, soprattutto in termini di liquidità. Inoltre, il mercato dei lotti edificabili, in una certa misura, è ancora sotto la manipolazione di grandi operatori.

Il signor Tran Khanh Quang, esperto del settore immobiliare, ritiene che il mercato di quest'anno offra delle opportunità, ma piuttosto vaghe, e che la vera occasione potrebbe concretizzarsi solo nel 2024. I terreni edificabili rimarranno un segmento con un elevato potenziale di profitto, ma al momento non sono accessibili a tutti e richiedono un'attenta selezione.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — La liquidità dei lotti di terreno suddivisi nelle aree suburbane rimane scarsa (Foto: Ha Phong).

Il signor Quang ha affermato che i terreni edificabili rappresenteranno un'opportunità per due categorie di persone: investitori professionisti e acquirenti reali con liquidità immediatamente disponibile. Gli investitori amatoriali non dovrebbero "buttarsi a capofitto" o, se lo fanno, devono disporre di un flusso di cassa a lungo termine e di una visione a 3-5 anni.

"Considerata la situazione attuale, gli investitori potrebbero proporre uno sconto del 30%, poi del 25% e infine scendere al 20%. Gli acquirenti dovrebbero negoziare con sicurezza, e uno sconto del 15-20% potrebbe essere un'opzione fattibile. Gli ultimi mesi di quest'anno e l'inizio del 2024 potrebbero essere il momento più opportuno per effettuare un acquisto", ha osservato l'esperto.

Nel frattempo, alcuni investitori professionisti ritengono che i terreni urbani, soprattutto nelle periferie delle grandi città, siano quasi saturi, con conseguenti rendimenti inferiori. Al contrario, i prezzi dei terreni in molte province rimangono relativamente bassi, offrendo quindi un maggiore potenziale di crescita.

Tuttavia, profitti elevati comportano anche rischi elevati. Pertanto, per motivi di sicurezza, quando si investe in terreni provinciali, gli investitori devono essere preparati a un periodo di attesa che può arrivare fino a 3-5 anni o anche di più. Questa soluzione è adatta solo a capitali non utilizzati e non dovrebbe prevedere l'utilizzo di leva finanziaria.

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