Un terreno è soggetto a molteplici normative urbanistiche; qual è la base giuridica per modificarne la destinazione d'uso?

VTV.vn - Il signor Luong Van Thuong (Son La) possiede 752,2 m2 di terreno destinati alla coltivazione annuale. Ha presentato una domanda per cambiare la destinazione d'uso di 400 m2 di terreno, trasformandoli in terreno residenziale.

Il Dipartimento dell'Economia , delle Infrastrutture e della Pianificazione Urbana del distretto ha inviato un documento in cui si afferma che la richiesta di cambio di destinazione d'uso del terreno non soddisfaceva i requisiti e ha restituito la domanda al signor Thuong. Secondo la spiegazione, in base al piano urbanistico approvato dal Comitato Popolare Provinciale il 10 ottobre 2024, l'area per la quale il signor Thuong ha richiesto il cambio di destinazione d'uso rientra nella zona destinata alle infrastrutture di trasporto e sportive.

Il signor Thuong ha sostenuto che la sua richiesta di modifica della destinazione d'uso del terreno era errata, poiché la base per consentire la modifica della destinazione d'uso del terreno, come stabilito dall'articolo 116, comma 5, della Legge fondiaria, è uno dei documenti di pianificazione (piano di utilizzo del territorio a livello distrettuale, piano generale o piano di zonizzazione), e non tutti i documenti di pianificazione elencati nell'articolo 116, comma 5, della Legge fondiaria.

Il suo terreno è classificato come lotto residenziale nei seguenti piani e schemi di utilizzo del territorio: Piano regolatore urbano di Moc Chau, Provincia di Son La fino al 2040, mappe di pianificazione dell'uso del territorio secondo le fasi di pianificazione, Piano di utilizzo del territorio del distretto di Moc Chau per il periodo 2021-2030 e Piano di utilizzo del territorio del distretto di Moc Chau per il 2025.

Il signor Thuong ha chiesto se un terreno, classificato come residenziale nel piano regolatore generale e nel piano regolatore del 2025, ma anche destinato a infrastrutture di trasporto e sportive nel piano urbanistico, possa essere oggetto di un cambio di destinazione d'uso. Ha inoltre chiesto se il rifiuto del Comitato popolare di quartiere di modificare la destinazione d'uso del terreno in residenziale sia conforme alla legge.

Il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha risposto a questa questione nel modo seguente:

Il comma 5 dell'articolo 116 della Legge fondiaria del 2024 (come modificato e integrato dal punto a, comma 2, dell'articolo 57 della Legge sulla pianificazione urbana e rurale del 2024) stabilisce:

"5. La base per autorizzare la conversione di terreni agricoli in aree residenziali, la conversione di terreni agricoli all'interno dello stesso lotto contenente terreni residenziali in terreni residenziali, o la conversione di terreni non agricoli diversi da quelli residenziali in terreni residenziali per famiglie e individui è il piano di utilizzo del territorio a livello distrettuale, o il piano generale, o il piano di zonizzazione, come previsto dalla legge in materia di pianificazione urbana e rurale, che sia stato approvato dall'autorità competente."

Il comma 2, articolo 22 del Decreto del Governo n. 151/2025/ND-CP del 12 giugno 2025, che disciplina la delimitazione delle competenze degli enti locali su due livelli e la delega e il decentramento del potere in materia fondiaria, stabilisce:

"2. Le unità amministrative di livello comunale, dopo la riorganizzazione, continueranno a utilizzare, all'interno del proprio territorio, il piano di utilizzo del suolo a livello distrettuale, il piano annuale di utilizzo del suolo a livello distrettuale o il piano predisposto in conformità alla legge sulla pianificazione urbanistica e rurale, approvato dalle autorità statali competenti entro il 1° luglio 2025, oppure gli obiettivi di utilizzo del suolo previsti dal piano di assegnazione e zonizzazione del territorio provinciale assegnato alle unità amministrative di livello comunale dopo la riorganizzazione, come base per lo svolgimento delle attività di gestione del territorio da parte dello Stato, fino al completamento della revisione e della predisposizione dei piani e dei programmi di utilizzo del suolo secondo le nuove unità amministrative."

Il punto b), comma 3, articolo 12 della Risoluzione n. 254/2025/QH15 dell'11 dicembre 2025 dell'Assemblea Nazionale, che stabilisce una serie di meccanismi e politiche per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli nell'organizzazione e nell'attuazione della Legge Fondiaria, recita:

"b) Non ci sarà alcuna organizzazione di piani quinquennali di utilizzo del suolo (2026-2030) per le città a gestione centrale, piani di utilizzo del suolo a livello distrettuale, piani annuali di utilizzo del suolo a livello distrettuale, piani di utilizzo del suolo a livello comunale o piani di utilizzo del suolo a livello comunale. Quando gli enti locali organizzano l'adeguamento della pianificazione provinciale per il periodo 2021-2030, con una visione al 2050, devono determinare gli obiettivi di utilizzo del suolo assegnati dal piano nazionale di utilizzo del suolo e gli obiettivi di utilizzo del suolo basati sulle esigenze locali di utilizzo del suolo fino a ciascuna unità amministrativa a livello comunale."

Attualmente, in base alle disposizioni del punto b, comma 3, articolo 12 della Risoluzione n. 254/2025/QH15, il Comitato popolare della provincia di Son La ha approvato l'adeguamento della pianificazione provinciale di Son La per il periodo 2021-2030, con una visione al 2050, e deve assegnare obiettivi di utilizzo del suolo fino al 2030 alle unità amministrative di livello comunale della provincia. Ciò serve come base per gli enti e i singoli individui competenti per effettuare acquisizioni, assegnazioni, locazioni e autorizzazioni per il cambio di destinazione d'uso dei terreni in conformità con la legge fondiaria.

Vi suggeriamo di contattare il Comitato Popolare del comune in cui si trova il terreno per ottenere informazioni specifiche sulla tipologia di terreno attualmente in fase di pianificazione e per ricevere indicazioni precise sulla possibilità di convertire la destinazione d'uso del terreno in zona residenziale.

Fonte: https://vtv.vn/dat-thuoc-nhieu-quy-hoach-can-cu-nao-de-chuyen-muc-dich-su-dung-100260531140544314.htm