Proposta di imporre tasse elevate ai proprietari terrieri che acquistano terreni all'asta ma non li utilizzano.

Negli ultimi giorni, l'opinione pubblica è stata in fermento per gli sviluppi e i risultati delle aste di terreni nei distretti periferici di Hanoi, come Thanh Oai e Hoai Duc, con un elevato numero di richieste e offerte vincenti che hanno raggiunto cifre decine di volte superiori al prezzo di partenza. Questi sviluppi e risultati sollevano seri interrogativi sulla possibile presenza di speculazioni a scopo di lucro.

L'offerta vincente insolitamente alta è "anomala"?

Pertanto, il 10 agosto, il distretto di Thanh Oai ha tenuto con successo un'asta per 68 lotti di terreno nella zona di Ngo Ba, villaggio di Thanh Than, comune di Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), con superfici comprese tra 60 m² e 85 m² e prezzi di partenza da 8,6 milioni di VND/m² a 12,5 milioni di VND/m². L'asta ha attirato 4.600 domande, ma solo 4.201 domande presentate da 1.545 persone soddisfacevano i criteri di ammissibilità.

In particolare, al termine dell'asta, il lotto d'angolo ha raggiunto il prezzo più alto, pari a quasi 100,5 milioni di VND/m2, otto volte superiore al prezzo di partenza. I lotti ordinari hanno registrato offerte vincenti comprese tra 63 e 80 milioni di VND/m2, da 5 a 6,4 volte superiori al prezzo di partenza.

L'opinione pubblica è costantemente in fermento riguardo agli sviluppi e ai risultati delle aste fondiarie nei quartieri periferici di Hanoi, come Thanh Oai e Hoai Duc. (Foto: VARS)

A seguito della controversa asta di terreni nel distretto di Thanh Oai, una recente asta tenutasi il 19 agosto per 19 lotti di terreno nella zona LK04, villaggio di Long Khuc, comune di Tien Yen, distretto di Hoai Duc, Hanoi, ha continuato ad attirare un notevole interesse e partecipazione da parte del pubblico.

Diciannove lotti di terreno, di dimensioni variabili da circa 74 m² a 118 m², sono stati messi all'asta. L'offerta iniziale era di 7,3 milioni di VND/m². L'importo della caparra variava da 109 a 172 milioni di VND per lotto.

Dopo un'asta durata 19 ore, sono stati venduti con successo 19 lotti di terreno. L'offerta vincente più alta ha raggiunto i 133,3 milioni di VND/m2, quasi 20 volte il prezzo di partenza, mentre l'offerta più bassa si è attestata comunque a 91,3 milioni di VND/m2, 12,5 volte il prezzo di partenza.

VARS sostiene che gli sviluppi e i risultati di queste aste fondiarie siano al contempo anormali e normali. Questo perché il confine tra ciò che è normale e ciò che è anormale sembra essersi sfumato. Ciò che è anormale è diventato normale e continua quindi a esistere "normalmente" in modo anormale.

In realtà, non si tratta di un fenomeno nuovo. Anche nei primi sei mesi del 2024, mentre il mercato fondiario in generale rimaneva stagnante, alcune aste di terreni in determinate località hanno comunque attirato migliaia o decine di migliaia di partecipanti, principalmente investitori. In alcuni casi, le offerte vincenti sono state registrate a prezzi fino a 10 volte superiori al prezzo di partenza.

Spiegando le ragioni, VARS ha dichiarato: In primo luogo, in futuro, il denaro affluirà sicuramente nei terreni messi all'asta in aree urbane e residenziali, poiché le amministrazioni locali organizzano numerose aste per incrementare le entrate di bilancio. Questo perché questo tipo di terreno è libero da controversie o cause legali, possiede già i certificati di proprietà, le infrastrutture ed è pronto per la costruzione di case destinate ad attività commerciali, affitti e alla generazione di reddito mensile.

Questo aspetto è particolarmente interessante, considerando che negli ultimi anni Hanoi non ha visto quasi nessun nuovo progetto e si prevede che la disponibilità di terreni edificabili diventerà sempre più scarsa, dato che la nuova legge sulle attività immobiliari vieta la suddivisione e la vendita di terreni in 105 città e comuni, costringendo le imprese a costruire case sui terreni destinati alla vendita in queste aree. Nel frattempo, la domanda di immobili, sia residenziali che a scopo di investimento, è molto forte e in costante crescita.

In secondo luogo, l'aumento di prezzo, che è decine di volte superiore, sembra molto insolito, ma in realtà è dovuto al basso prezzo di partenza dell'asta dei terreni. Nello specifico, in precedenza, i regolamenti per la determinazione dei prezzi dei terreni consentivano l'assunzione di consulenti.

Anche i terreni messi all'asta il 10 agosto nel distretto di Thanh Oai avevano un prezzo di partenza determinato da consulenti, che lo avevano fissato a 40-45 milioni di VND/m2. Tuttavia, il Decreto 12 (Decreto che modifica e integra alcuni articoli del Decreto 44 che disciplina l'attuazione della Legge fondiaria del 2013), ora Decreto 71 (Decreto che regola i prezzi dei terreni, emanato dal Governo il 27 aprile 2024), ha eliminato la disposizione relativa all'assunzione di consulenti, passando alla determinazione del prezzo tramite un coefficiente K moltiplicato per la tabella dei prezzi dei terreni della città.

Secondo la Decisione n. 46 del 18 luglio 2024 del Comitato Popolare di Hanoi, il coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni per il distretto di Thanh Oai è pari a 2,35. Il listino prezzi dei terreni attualmente in vigore, pubblicato nel 2020, varia da 3,6 a 5,3 milioni di VND/m2. Pertanto, moltiplicando questi due coefficienti si ottiene un intervallo di prezzo compreso tra 8,6 e 12,5 milioni di VND/m2.

La sicurezza del prodotto, unita a un prezzo di partenza contenuto e a un piccolo deposito (da 100 a 200 milioni di VND), lo ha reso estremamente attraente per gli acquirenti. Pertanto, non sorprende che quest'asta abbia attirato migliaia di richieste. Un numero così elevato di partecipanti è del tutto normale.

Imporre tasse elevate sull'accumulazione fondiaria.

I VAR sostengono che questa elevata offerta vincente riflette la normale realtà dello squilibrio tra domanda e offerta, poiché il numero di richieste ha superato di gran lunga il numero di lotti di terreno messi all'asta.

Tuttavia, il fatto che i prezzi dei terreni in una località con infrastrutture e servizi non eccezionali, in un'area suburbana con un normale potenziale di apprezzamento del valore, abbiano raggiunto oltre 100 milioni di VND/m2 – pari ai prezzi dei terreni nelle aree urbane e densamente popolate – è anomalo e sproporzionato rispetto al loro valore reale. Questo è il risultato di motivazioni non etiche.

Nello specifico, molti degli investitori che partecipano a queste aste sono "professionisti" del settore. Spesso partecipano con il semplice obiettivo di "speculare", senza preoccuparsi del valore reale, ma solo di aggiudicarsi l'asta per poi comprare e rivendere immediatamente e realizzare un profitto, oppure di rinunciare alla caparra se il mercato non reagisce positivamente.

I VAR propongono di imporre tasse elevate sull'accumulazione fondiaria. (Foto: VS)

Oppure, ancor più pericolosamente, mirano a creare una "febbre" immobiliare. Questi individui sfruttano il sistema di deposito cauzionale delle aste per gonfiare i prezzi dei terreni in questione. Anche tralasciando i rischi, legittimano il prezzo pagando l'intero importo dell'offerta vincente, utilizzandolo come base per gonfiare artificialmente i prezzi dei terreni nelle zone periferiche, causando un'impennata dei prezzi in molte aree e creando persino una "febbre" artificiale.

La conseguenza di queste situazioni è che i prezzi degli immobili, già elevati, continuano a salire, rendendo il sogno di possedere una casa sempre più irraggiungibile per molte persone, soprattutto per i giovani. I prezzi d'asta esorbitanti, che superano di gran lunga il valore reale, complicano non solo il processo di valutazione degli immobili per le successive aste a livello locale, ma anche in molte altre zone del Paese.

Con la crescente attenzione dei media, quando i prezzi degli immobili mantengono un trend al rialzo per un periodo sufficientemente lungo, la mentalità FOMO (paura di rimanere indietro) "aumenta", gli investitori si aspettano che i prezzi continuino a salire e quindi prendono decisioni rischiose.

Questa decisione è ulteriormente motivata dalla convinzione che gli adeguamenti alle tabelle dei prezzi dei terreni a livello locale, previsti nel prossimo futuro, faranno indirettamente aumentare i prezzi dei terreni stessi. Di conseguenza, molti investitori si ritroveranno con il capitale immobilizzato, creando aree di terreno abbandonate e compromettendo il processo di recupero e sviluppo in una direzione sicura e sana.

Per garantire la trasparenza nelle aste e aumentare le entrate di bilancio, lo Stato deve istituire rapidamente meccanismi di controllo della speculazione. Per risolvere il problema della speculazione e della manipolazione dei prezzi, e quindi ridurre i prezzi degli alloggi urbani, è necessario un cambiamento di mentalità da parte delle persone nei confronti dell'abitazione. L'abitazione dovrebbe essere vista come un luogo in cui vivere, che soddisfa i bisogni primari delle persone, piuttosto che come un bene da accumulare.

Imponendo tasse a coloro che accumulano e speculano, anziché a coloro che acquistano immobili per scopi residenziali o commerciali, la componente di ricchezza accumulata diminuirà.

Le aliquote fiscali possono aumentare gradualmente per le transazioni immobiliari in cui il venditore detiene la proprietà per un breve periodo, oppure se il proprietario non utilizza la proprietà per scopi commerciali o non inizia la costruzione dopo aver ricevuto il terreno.

Una corretta tassazione degli immobili ridurrebbe o eliminerebbe l'incentivo a speculare sul mercato immobiliare, poiché, insieme agli interessi passivi e ad altri costi opportunità, possedere immobili a scopo speculativo diventerebbe più rischioso. Comprare e vendere immobili a scopo di lucro, o creare un'offerta e una domanda artificiali per gonfiare i prezzi degli immobili, perderebbe gradualmente di significato.

I fondi inutilizzati detenuti dal pubblico saranno quindi reindirizzati verso settori economici produttivi, creando prodotti e valore aggiunto per la società. Ciò contribuirà a uno sviluppo più sano ed efficiente del mercato immobiliare nel lungo periodo, evitando impennate e fluttuazioni dei prezzi dei terreni.

Fonte: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html