Le imprese del settore immobiliare continuano a essere preoccupate per la scarsità di flussi di capitale.

La circolare 06/2023, che disciplina l'attività di concessione di prestiti da parte degli istituti di credito e delle filiali di banche estere alla clientela, è entrata in vigore il 1° settembre 2023.

Di conseguenza, la normativa stabilisce che agli istituti di credito è vietato concedere prestiti per il pagamento di conferimenti di capitale, acquisti o trasferimenti di conferimenti di capitale in società a responsabilità limitata o società di persone; oppure per conferimenti di capitale, acquisti o trasferimenti di azioni in società per azioni non quotate in borsa o non registrate per la negoziazione sul sistema di negoziazione UPCoM.

Secondo la Banca di Stato del Vietnam, la presente normativa si applica esclusivamente al pagamento di conferimenti di capitale, acquisti e trasferimenti di quote di capitale in società a responsabilità limitata e società di persone; nonché ai conferimenti di capitale, acquisti e trasferimenti di azioni in società per azioni non quotate in borsa o non registrate per la negoziazione sul sistema di negoziazione UpCOM. Per i conferimenti di capitale, gli acquisti e i trasferimenti di quote di capitale in società per azioni quotate, gli istituti di credito sono tenuti a erogare prestiti conformemente alla normativa vigente.

La Circolare 06 integra le normative che stabiliscono il divieto per gli istituti di credito di erogare prestiti per il pagamento di conferimenti di capitale nell'ambito di contratti di conferimento di capitale, contratti di cooperazione in materia di investimenti o contratti di cooperazione commerciale per progetti di investimento che non soddisfano le condizioni per l'avvio dell'attività commerciale previste dalla legge al momento in cui l'istituto di credito decide di concedere il prestito.

La Banca di Stato del Vietnam conferma che il presente regolamento si applica esclusivamente ai progetti di investimento che non soddisfano i requisiti legali per l'operatività. Per i progetti di investimento che soddisfano tali requisiti, gli istituti di credito continueranno a valutare la possibilità di concedere prestiti ai clienti per il pagamento dei conferimenti di capitale, come previsto dall'accordo di conferimento di capitale, dall'accordo di cooperazione in materia di investimenti o dall'accordo di cooperazione commerciale.

Tra poco più di un mese, questi regolamenti entreranno in vigore.

In un contesto difficile e di continui ostacoli legali, le imprese del settore immobiliare continuano a temere che le normative contenute nella Circolare 06 possano rendere più difficile il loro accesso ai capitali.

È necessario ricalcolare.

Parlando con un giornalista di VietNamNet , il signor Pham Duc Toan, direttore generale della EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, ha affermato che, in un periodo difficile in cui le normative avrebbero dovuto essere eliminate, la Circolare 06 ha inavvertitamente creato ulteriori difficoltà per le imprese. "Ci sono molti aspetti della Circolare 06 che la Banca di Stato del Vietnam deve riconsiderare", ha dichiarato il signor Toan.

Le imprese immobiliari temono che le difficoltà di accesso al capitale possano ulteriormente limitare l'offerta di immobili. (Foto: Hoang Ha)

Secondo i vertici di EZ Property, l'aggiunta di ulteriori categorie di mutuatari all'elenco restringe ulteriormente il flusso di capitali verso il mercato immobiliare, soprattutto per le imprese che desiderano collaborare a investimenti che richiedono la quotazione in borsa.

"Il numero di aziende che operano in borsa è molto ridotto rispetto al volume di aziende che operano al di fuori della borsa e non sono ancora quotate", ha affermato il signor Toan.

Inoltre, secondo il signor Toan, la normativa che vieta i prestiti per i pagamenti di conferimenti di capitale nell'ambito di contratti di conferimento di capitale, contratti di cooperazione in materia di investimenti o contratti di cooperazione commerciale per progetti di investimento che non soddisfano i requisiti aziendali, rende molto difficile per le imprese l'accesso al capitale.

Secondo il leader dell'azienda, quando un progetto è idoneo alla vendita, significa che l'impresa ha completato numerose fasi, dalle procedure legali e la bonifica del terreno allo sviluppo delle infrastrutture e al pagamento delle tasse di utilizzo del suolo. Una volta completata questa fase, l'azienda difficilmente avrà bisogno di contrarre ulteriori prestiti.

“La crescita del credito nei primi sei mesi dell'anno è stata molto bassa. Nel frattempo, quasi tutte le imprese immobiliari utilizzano livelli di indebitamento molto elevati. Oltre al capitale proprio, altre fonti di finanziamento come prestiti bancari, aumenti di capitale da soci e clienti, emissione di obbligazioni... sono tutte ferme. Questa normativa rende le cose molto difficili per le imprese in questo momento”, ha sottolineato il signor Toan.

Anche il signor Vu Kim Giang, presidente del consiglio di amministrazione del gruppo SGO, parlando con i giornalisti, ha espresso la preoccupazione che l'aggiunta di ulteriori casi non ammissibili ai prestiti nella Circolare 06 possa limitare l'accesso al capitale per la cooperazione in materia di investimenti e i trasferimenti di progetti.

"Sia i progetti precedenti non ancora realizzati, sia i nuovi progetti in fase di preparazione per gli investimenti e che mirano a trovare partner o a trasferire la proprietà, si troveranno ad affrontare problemi di flusso di capitali. Ciò causerà ritardi nella realizzazione dei progetti", ha affermato Giang.

Il signor Giang ha citato l'esempio dei progetti di lottizzazione, dove, per poter vendere, l'investitore deve completare tutte le infrastrutture, pagare le tasse di utilizzo del terreno e bonificare il terreno... solo allora gli sarà consentito di ottenere un prestito per la cooperazione con gli investitori, il che non è più l'approccio corretto. A quel punto, l'azienda venderà ai singoli clienti e riscuoterà i pagamenti in base all'avanzamento dei lavori, senza bisogno di cooperazione con gli investitori.

Secondo il presidente del gruppo SGO, la cooperazione in materia di investimenti tra le diverse entità si svolge principalmente prima che il progetto sia idoneo alla vendita, perché è in quella fase che risultano necessarie le capacità di ciascuna entità, soprattutto quelle finanziarie.

“Nel contesto di un’offerta immobiliare limitata a causa di ostacoli legali e sovrapposizioni normative, l’applicazione della Circolare 06 limiterà ulteriormente l’offerta a causa dei vincoli finanziari. In questo momento, anche le imprese si trovano ad affrontare notevoli difficoltà e necessitano urgentemente di fonti di capitale alternative attraverso fusioni e acquisizioni e trasferimenti di progetti. Tuttavia, se i partner non hanno accesso ai prestiti e si affidano esclusivamente al proprio capitale, sarà molto difficile collaborare agli investimenti, data l’attuale scarsità di liquidità”, ha espresso la sua preoccupazione il signor Giang.

Modifiche proposte alla Circolare

Secondo il direttore generale di EZ Property, oltre al settore immobiliare, la Circolare 06 riguarda anche i progetti PPP, le infrastrutture per lo sviluppo urbano, l'agricoltura e la silvicoltura, ecc.

Quando un progetto deve essere quotato in borsa e soddisfare i criteri di ammissibilità aziendale, come nel caso dei progetti PPP (Partenariato Pubblico-Privato), significa che la strada deve essere completata. Sebbene la realizzazione di un progetto di questo tipo richieda ingenti capitali, l'impossibilità di accedervi avrà un impatto diretto sugli investimenti in infrastrutture sociali per l' economia .

Il signor Toan ha spiegato che EZ Property sta realizzando diversi progetti di infrastrutture urbane e ha un disperato bisogno di finanziamenti. Recentemente, l'azienda ha incontrato difficoltà nell'accesso ai prestiti bancari, a causa degli elevati tassi di interesse. Quando i tassi di interesse diminuiranno, l'azienda prevede di accedere a tali finanziamenti tramite partner e prestiti. Tuttavia, in base alle normative delineate nella Circolare 06, l'azienda è quasi completamente esclusa dall'elenco dei soggetti ammissibili ai prestiti.

"La circolare è stata emessa, ma la data di entrata in vigore non è ancora stata fissata, quindi necessita di un'attenta valutazione per eliminare eventuali condizioni non appropriate alle circostanze attuali", ha suggerito il signor Toan.

Nel frattempo, Vu Kim Giang, presidente del gruppo SGO, ritiene che siano necessarie soluzioni per aiutare le imprese ad accedere ai capitali, in modo da poter realizzare al meglio i progetti e, di conseguenza, migliorare l'offerta sul mercato.

Tuttavia, disporre di un meccanismo di sostegno al credito contribuirebbe ad aumentare il potere d'acquisto e a stimolare la domanda complessiva nel mercato immobiliare.

In precedenza, anche l'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) aveva presentato un documento che proponeva una revisione e un adeguamento dei regolamenti, comprese le disposizioni relative a quattro casi in cui ai clienti "bisognosi di capitale non vengono concessi prestiti".

Secondo HoREA, le clausole 8, 9 e 10 porteranno a una situazione in cui alcune imprese in vari settori dell'economia, tra cui le imprese immobiliari, gli acquirenti di case e gli investitori immobiliari, avranno molta difficoltà ad accedere al credito.

Inoltre, l'Associazione ha anche affermato che la Circolare 06 della Banca di Stato del Vietnam, emessa prima della Risoluzione 97, deve essere rivista e modificata affinché la Banca di Stato del Vietnam possa attuare soluzioni di gestione della politica monetaria proattive, flessibili e armoniose, in concomitanza con una ragionevole politica fiscale espansiva…

Preoccupata per la creazione di ulteriori "ostacoli" all'accesso ai prestiti, HoREA propone modifiche ai regolamenti . L'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha appena inviato una proposta al Primo Ministro e alla Banca di Stato del Vietnam, suggerendo modifiche a diversi regolamenti che entreranno in vigore a settembre, a causa delle preoccupazioni per la creazione di ulteriori "ostacoli" all'accesso ai prestiti.

Fonte: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-van-lo-dong-von-bi-that-chat-2169309.html