Le società immobiliari stanno raccogliendo fondi per ripagare i debiti.

Báo Đầu tư•13/04/2024

Molte società immobiliari vendono beni, ricorrono a prestiti bancari o offrono azioni per raccogliere fondi per ripagare i debiti e finanziare progetti.

Vendita di beni per alleviare la carenza di capitali.

Ad oggi, Novaland Group ha sostanzialmente completato la ristrutturazione dei suoi prestiti e obbligazioni, ma nella sua relazione di revisione del 2023, PwC Vietnam ha comunque espresso preoccupazioni in merito al presupposto della continuità aziendale di Novaland.

Secondo i revisori indipendenti, l'impatto combinato di carenze di flusso di cassa, scadenze di obbligazioni a breve termine e limitazioni nella capacità di reperire fondi sui mercati finanziari ha aumentato la pressione sulla liquidità a breve termine di Novaland. Inoltre, alla data del bilancio consolidato, Novaland ha violato diversi impegni previsti da contratti di prestito e obbligazionari.

A questo proposito, Novaland ha dichiarato che le banche commerciali si sono impegnate a continuare a fornire supporto finanziario per la costruzione dei progetti, al fine di garantire la consegna delle case agli acquirenti in ogni fase. Nello specifico, le banche continueranno a erogare ulteriori linee di credito per un totale di 15.816 miliardi di VND nel prossimo periodo.

Nello specifico, Novaland prevede di vendere asset per un valore di circa 2.870 miliardi di VND al fine di estinguere i debiti entro i termini previsti dal contratto. Contemporaneamente, la società ha ricevuto manifestazioni di interesse da parte di investitori per la vendita di asset per un valore stimato di 8.917 miliardi di VND. La società ha dichiarato che completerà la vendita di questi asset entro i prossimi 12 mesi.

Molte aziende hanno tentato di cancellare gradualmente o completamente il proprio debito obbligazionario al fine di risanare i propri bilanci prima di poter accedere al credito bancario.

Analogamente, anche la società per azioni LDG Investment sta attuando piani di cooperazione per lo sviluppo, il trasferimento di progetti e la vendita di azioni al fine di estinguere debiti obbligazionari, debiti bancari e altri debiti.

Nello specifico, LDG trasferirà il progetto dell'area turistica di Bai But - Son Tra, attualmente di proprietà di Hai Duy Joint Stock Company (una controllata di LDG). Il progetto, commercialmente noto come LDG Grand Central Vietnam, si estende su 29 ettari e ha un investimento totale di oltre 4.600 miliardi di VND.

Allo stesso tempo, LDG intende anche trasferire il progetto del complesso residenziale C1 nel quartiere di Binh An, nella città di Di An, provincia di Binh Duong, e altri beni e progetti.

Un altro caso emblematico è quello di Phat Dat Company. Il signor Nguyen Van Dat, presidente del consiglio di amministrazione di Phat Dat Company, ha valutato che le inaspettate fluttuazioni del mercato degli ultimi due anni hanno rallentato significativamente il ritmo di sviluppo di Phat Dat. I piani a lungo termine, elaborati con cura, hanno dovuto essere modificati. Molti obiettivi di crescita hanno dovuto essere rivisti…

In questo contesto, Phat Dat ha implementato con decisione una strategia di ristrutturazione del portafoglio e finanziaria. Ciò include il sacrificio di guadagni a breve termine, come la vendita di alcuni asset e il trasferimento di quote in alcune società controllate, al fine di concentrarsi su questioni più urgenti.

Nello specifico, tra il 2022 e il 2023, Phat Dat Company ha ceduto successivamente due società controllate: Saigon - KL Real Estate Company (investitore del progetto Astral City Binh Duong) e Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

Di conseguenza, Phat Dat ha alleviato la sua pressione finanziaria, soprattutto grazie al pagamento puntuale e anticipato di tutte le obbligazioni entro la fine del 2023, diventando una delle rare società immobiliari a essere priva di debiti in un contesto di andamento estremamente stentato per l'intero settore.

La pressione sui capitali si attenuerà gradualmente.

Nel suo recente aggiornamento sul settore immobiliare residenziale, la Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) ha valutato che la capacità di rimborso del debito delle società immobiliari rimane debole, nonostante il miglioramento del flusso di cassa, a causa dell'elevato indebitamento e dell'ingente debito in scadenza nel 2024. Il rapporto debito/EBITDA (che misura la capacità dell'azienda di rimborsare il debito in essere) si è attestato a 8,7 volte nel 2023, rispetto a 7 volte nel 2022, a causa di una crescita del debito superiore alla crescita degli utili. Il rapporto debito a breve termine/debito totale nel 2023 ha raggiunto il 45%, il valore più alto degli ultimi 5 anni.

Inoltre, nel 2024 giungeranno a scadenza obbligazioni immobiliari per un valore di circa 130 trilioni di VND – il livello più alto degli ultimi cinque anni – il che comporta rischi di rifinanziamento per gli sviluppatori. Gli sviluppatori con progetti che presentano problematiche legali o quelli che intraprendono progetti speculativi potrebbero trovarsi ad affrontare il rischio di ritardi nei pagamenti di capitale e interessi e di un flusso di cassa debole. Pertanto, sono queste le aziende che necessitano maggiormente di rifinanziamento.

Infatti, nonostante le difficoltà, soprattutto in termini di capitale, molte imprese si sono impegnate per eliminare gradualmente o completamente il debito obbligazionario in essere, nella speranza di risanare i propri bilanci prima di poter accedere al credito bancario e raccogliere capitali in borsa.

Ad esempio, dopo una ristrutturazione per adattarsi alle fluttuazioni del mercato, Phat Dat si sta ora concentrando esclusivamente sul settore immobiliare residenziale, con 6 importanti progetti da lanciare, che si stima genereranno un fatturato totale di circa 40.000 miliardi di VND.

Per raccogliere capitale circolante, la società prevede di offrire oltre 134,3 milioni di azioni agli azionisti esistenti al prezzo di 10.000 VND per azione, con un rapporto di emissione di 5,5:1, tramite un aumento di capitale con diritto di opzione. In caso di successo, Phat Dat potrebbe raccogliere oltre 1.340 miliardi di VND. L'intero ricavato sarà utilizzato per realizzare progetti immobiliari della società e delle sue controllate.

Analogamente, DIC Corp sta pianificando quattro emissioni di 410 milioni di azioni per raccogliere quasi 6.500 miliardi di VND. La società utilizzerà i fondi raccolti per integrare il capitale di investimento per le fasi II e III del progetto del complesso Cap Saint Jacques in via Thuy Van 169 (provincia di Ba Ria - Vung Tau); il progetto dell'area commerciale e residenziale di Vi Thanh (provincia di Hau Giang); il progetto della nuova area urbana di Nam Vinh Yen (provincia di Vinh Phuc); e il progetto residenziale Lam Ha Centre Point nel quartiere di Lam Ha (città di Phu Ly, provincia di Ha Nam).

Secondo la valutazione di VIS Rating, i rischi di rifinanziamento diminuiranno nel prossimo periodo, grazie a un migliore accesso al credito bancario e ai mercati dei capitali. Di conseguenza, le tensioni di liquidità affrontate dagli sviluppatori a partire dal quarto trimestre del 2022 si sono attenuate. Il credito bancario per le imprese immobiliari è aumentato significativamente, raggiungendo il 28% nel 2023, e si prevede che continuerà a crescere nel 2024 per supportare le esigenze di capitale e liquidità degli sviluppatori.

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