Secondo le stime di MB Securities (MBS), nel secondo trimestre del 2026 giungeranno a scadenza obbligazioni societarie per un valore di circa 58.500 miliardi di dong vietnamiti, con un aumento del 140% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e 3,3 volte superiore rispetto al primo trimestre del 2026. Si tratta di un incremento notevole, che riflette il ritorno della pressione finanziaria dopo un periodo di relativa calma alla fine del 2025.
La pressione derivante dal rimborso dei prestiti sta aumentando per le imprese del settore immobiliare.
In particolare, la maggior parte della pressione sulle scadenze rimane concentrata nel settore immobiliare. Solo nei mesi di maggio e giugno 2026, il valore totale delle obbligazioni in scadenza è stato di circa 30.500 miliardi di VND, di cui il 75,6%, pari a circa 23.000 miliardi di VND, attribuibile al settore immobiliare. Ciò indica che la struttura patrimoniale di molte società immobiliari dipende ancora fortemente dal mercato obbligazionario, mentre i ricavi delle vendite non si sono ancora ripresi a sufficienza.
Secondo numerose società di analisi, il periodo tra il 2020 e il 2022 è stato caratterizzato da un'intensificazione dell'emissione obbligazionaria da parte delle società immobiliari, al fine di ampliare le riserve fondiarie, realizzare fusioni e acquisizioni (M&A) e incrementare il capitale circolante. Dopo 3-5 anni, la maggior parte di queste obbligazioni giungerà a scadenza in un momento in cui il mercato immobiliare non si è ancora completamente ripreso. Pertanto, l'attuale pressione non riguarda solo il rimborso del debito, ma rappresenta anche una verifica della reale solidità finanziaria delle imprese.
A fronte della crescente pressione sulle scadenze, anche l'attività di emissione obbligazionaria si è fatta più dinamica. Solo nel mese di aprile 2026, il valore totale delle obbligazioni societarie emesse ha raggiunto circa 51.700 miliardi di VND, con un incremento del 60% rispetto al mese precedente. Di queste, quasi il 59% delle emissioni proveniva dal settore immobiliare, per un totale di circa 30.400 miliardi di VND, con un aumento del 110,8% su base annua e il livello più alto degli ultimi sei mesi.
Tra le società immobiliari con volumi di emissione significativi durante questo periodo figurano Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company e molte altre società di sviluppo immobiliare. In particolare, Vingroup ha emesso con successo un'obbligazione internazionale del valore di 350 milioni di dollari, con un valore nominale di 200.000 dollari per obbligazione e una scadenza di 5 anni, a dimostrazione del fatto che le grandi imprese hanno ancora accesso ai capitali esteri.
Complessivamente, dall'inizio dell'anno ad oggi, il valore totale delle obbligazioni societarie emesse ha raggiunto circa 93.300 miliardi di VND, con un incremento del 26,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Di queste, il settore immobiliare continua a essere il più importante, con un valore totale di emissione pari a circa 54.400 miliardi di VND, in forte crescita del 278% e pari al 58,3% dell'intero mercato. Tra i maggiori emittenti dall'inizio dell'anno figurano Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup e T&T New Era Joint Stock Company.
Secondo la valutazione di VIS Rating, circa 99 trilioni di VND in obbligazioni immobiliari giungeranno a scadenza nel 2026. Ciò significa che una parte significativa del capitale appena raccolto viene effettivamente utilizzata per il rifinanziamento del debito, per alleviare la pressione sulla liquidità o per ristrutturare gli obblighi finanziari, piuttosto che per investimenti di espansione.
Se il flusso di cassa dell'attività principale non è migliorato, l'emissione continua di nuove obbligazioni per ripagare i vecchi debiti potrebbe comportare un maggiore rischio cumulativo in futuro.
Le imprese sono ancora "affamate di capitali" a causa delle restrizioni creditizie.
Il mercato continua a registrare casi di ritardo nei pagamenti di capitale e interessi sulle obbligazioni. Ad aprile 2026, sono stati riscontrati ulteriori 4 codici obbligazionari con pagamenti in ritardo, per un valore totale di quasi 2.900 miliardi di VND. Alla fine di aprile, il valore cumulativo delle obbligazioni con pagamenti in ritardo è stato stimato in circa 31.500 miliardi di VND, pari a circa il 2,3% del debito obbligazionario societario totale in circolazione sul mercato.
Sebbene questa cifra sia inferiore al picco raggiunto durante la crisi del 2022-2023, dimostra comunque che il rischio di credito non è scomparso. Molte imprese si trovano attualmente ad affrontare contemporaneamente tre pressioni principali: un flusso di cassa derivante dalle vendite in calo, un elevato costo del capitale e scadenze a breve termine.
Se il mercato immobiliare si riprende più lentamente del previsto, esiste il rischio di un aumento delle ristrutturazioni del debito o di un allungamento dei periodi di rimborso delle obbligazioni.
Uno dei motivi principali è che il mercato non dispone ancora di un canale di finanziamento a medio e lungo termine sufficientemente solido da sostituire il credito bancario. Per molti anni, il sistema finanziario vietnamita è stato fortemente dipendente dal credito bancario. Nel settore immobiliare, le banche sono state quasi la principale fonte di finanziamento sia per i costruttori che per gli acquirenti di case.
Tuttavia, dopo un periodo di rapida crescita del credito nel 2025, in particolare nel settore immobiliare, la Banca di Stato del Vietnam ha iniziato a inasprire i controlli sulla crescita del credito per limitare i rischi macroeconomici. Ciò ha reso difficile per molte imprese immobiliari l'accesso a nuovi prestiti, costringendole a tornare al mercato obbligazionario come canale alternativo di raccolta fondi.
Secondo il signor Tran Van Hieu, direttore generale di OBCHolding, il mercato si trova attualmente di fronte a un grave paradosso: molti progetti residenziali che rispondono a reali esigenze abitative faticano ancora ad accedere ai capitali perché sono soggetti agli stessi meccanismi di credito dei segmenti immobiliari speculativi o di fascia alta.
Il signor Hieu ha sostenuto che l'attuale sistema di gestione del credito, basato su un tasso di mercato generale, costringe le imprese che sviluppano alloggi a prezzi accessibili a sostenere costi di capitale simili a quelli di progetti turistici o speculativi, con rischi molto più elevati. Ciò non solo aumenta la pressione finanziaria sulle imprese, ma fa anche lievitare i prezzi dei prodotti.
"I costruttori di alloggi a prezzi accessibili si trovano 'intrappolati' nello stesso contesto di tassi d'interesse dei segmenti speculativi. Ciò aumenta i costi del capitale, spingendo così i prezzi delle case nella direzione opposta agli obiettivi di benessere sociale", ha affermato Hieu.
Sulla base di questa realtà, OBCHolding propone che la Banca di Stato del Vietnam sviluppi un meccanismo per classificare il credito in base a ciascun segmento immobiliare, anziché applicarlo in modo uniforme come avviene attualmente. Di conseguenza, i progetti di edilizia abitativa a prezzi accessibili, quelli che rispondono a reali esigenze abitative o quelli con una buona liquidità dovrebbero avere accesso al capitale a costi più ragionevoli rispetto ai segmenti di lusso o turistici.
Secondo molti esperti, se i capitali continueranno a essere "strettamente limitati" in tutti i segmenti, il mercato potrebbe trovarsi ad affrontare una carenza di offerta di alloggi reali, mentre i progetti speculativi non saranno efficacemente controllati. Ciò renderebbe inoltre più difficile raggiungere l'obiettivo di abbassare i prezzi delle case e conseguire una ripresa sostenibile del mercato.
La sfida più grande è ripristinare la fiducia del mercato.
Dal punto di vista delle imprese, emerge che le attuali politiche creditizie vengono ancora applicate in modo uniforme a tutti i segmenti del settore immobiliare, nonostante il livello di rischio e la capacità di assorbimento di capitali di ciascuna tipologia di immobile varino notevolmente.
Molti esperti ritengono che, se l'obiettivo è sia controllare il rischio di credito sia sostenere una sana ripresa del mercato, le autorità di regolamentazione debbano sviluppare rapidamente un meccanismo per classificare il credito per segmento, anziché inasprire le regole in modo uniforme. Di conseguenza, i progetti di edilizia sociale, di edilizia abitativa a prezzi accessibili o i progetti che rispondono a reali esigenze abitative dovrebbero avere la priorità nell'accesso ai capitali a costi più ragionevoli.
Nel lungo periodo, gli esperti ritengono che il mercato immobiliare vietnamita debba passare da un modello dipendente dalle banche a un ecosistema di capitali più equilibrato e strutturato su più livelli.
Il signor Nguyen Duc Thuan, consulente del consiglio di amministrazione di HASCO Holdings, ritiene che il collegamento tra i mercati finanziari e immobiliari nel prossimo periodo debba basarsi su quattro pilastri: credito bancario, obbligazioni societarie, fondi di investimento e flussi di capitali internazionali.
Per quanto riguarda il credito bancario, il signor Thuan ritiene che il finanziamento non debba basarsi esclusivamente sulle garanzie, ma debba valutare in modo completo lo status giuridico del progetto, la capacità di implementazione, il piano di vendita, il flusso di cassa e l'effettiva capacità dell'impresa di rimborsare il debito.
"Le banche non dovrebbero limitarsi a fornire finanziamenti, ma devono anche diventare entità in grado di monitorare i flussi di cassa, controllare l'utilizzo del capitale e supportare la ristrutturazione del debito in base al ciclo di vita del progetto", ha sottolineato Thuan.
Per quanto riguarda le obbligazioni societarie, questo esperto ritiene che dovrebbero diventare un canale di capitale sano a medio e lungo termine per il mercato, esercitando al contempo pressione sulle imprese affinché migliorino la trasparenza nella gestione finanziaria. Secondo lui, il mercato obbligazionario può svilupparsi in modo sostenibile solo se accompagnato da standard più elevati in materia di rating del credito, divulgazione delle informazioni, trasparenza dei flussi di cassa e monitoraggio dell'utilizzo del capitale.
Inoltre, è necessario promuovere modelli di fondi di investimento immobiliare come i REIT per creare fonti di capitale più professionali, trasparenti e a lungo termine per il mercato. Si prevede inoltre che i flussi di capitali esteri attraverso il mercato azionario e le attività di fusione e acquisizione (M&A) assumeranno un ruolo più rilevante nel prossimo periodo.
In realtà, il rischio maggiore oggi non risiede nelle obbligazioni stesse, bensì nella qualità della società emittente e nella fiducia degli investitori.
Dopo un periodo di rapida crescita e una precedente crisi di fiducia, gli investitori sono ora molto più cauti. Ciò costringe le aziende che cercano di raccogliere capitali a dimostrare la propria solidità finanziaria, i progressi previsti e la capacità di generare flussi di cassa reali.
Il secondo trimestre del 2026 si preannuncia quindi come un periodo cruciale per il mercato delle obbligazioni immobiliari. Le imprese con solide basi finanziarie, asset di qualità e una capacità di vendita stabile avranno l'opportunità di superare le pressioni legate alle scadenze. Al contrario, le imprese che fanno eccessivo affidamento sulla leva finanziaria e sul rifinanziamento del debito potrebbero continuare ad affrontare rischi di liquidità prolungati.
Fonte: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
![[Foto] Il Segretario Generale e Presidente To Lam presiede la riunione per l'approvazione della bozza di relazione sui risultati della seconda ispezione da parte del Politburo del Comitato Permanente del Comitato del Partito della città di Hanoi.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/26/1779789811432_a2-bnd-4430-9620-jpg.webp)
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