Scambio di terreni con infrastrutture (BT): il prezzo della velocità e della disciplina nello sviluppo

Un contratto BT (build-transfer) viene spesso descritto semplicemente come uno scambio di terreni con infrastrutture. Questo modo di esprimersi omette la parte più difficile.

In un contratto Build-Transfer (BT), lo Stato e l'investitore non valutano solo un progetto e un terreno, ma anche il periodo di tempo che intercorre tra i due. Nel tempo, i costi di capitale aumentano mensilmente, i prezzi dei terreni fluttuano, la pianificazione può cambiare e i rischi per ciascuna parte si accumulano silenziosamente prima della chiusura del contratto.

Il 29 aprile 2026, Ho Chi Minh City ha avviato la costruzione di quattro importanti progetti con un investimento totale di circa 142.000 miliardi di dong, tra cui il nuovo Centro Amministrativo di Thu Thiem, realizzati da Sun Group secondo il modello Build-Transfer (BT). La città ha inoltre approvato un elenco di 33 lotti di terreno destinati al pagamento dei progetti BT, molti dei quali situati nel centro città e a Thu Thiem. La questione del modello BT si è spostata dal dibattito legale alle questioni relative ai beni pubblici. A quale prezzo verranno valutati questi lotti di terreno, con quali procedure e chi beneficerà dell'aumento di prezzo dopo il completamento delle infrastrutture?

Il modello BT (Build-Transfer) sta tornando in auge a causa di pressioni concrete. Il piano di investimenti pubblici a medio termine per il periodo 2026-2030 ammonta a circa 8,22 milioni di miliardi di VND. Questo budget difficilmente potrà coprire tutte le esigenze infrastrutturali. Per i progetti che non generano flussi di entrate diretti, come centri amministrativi, piazze o alcuni progetti urbani, i progetti di partenariato pubblico-privato (PPP) con riscossione di pedaggi risultano difficili da realizzare. Il modello BT offre un'alternativa: gli investitori anticipano il capitale per la costruzione e lo Stato li rimborsa con il terreno. Questa argomentazione è convincente, soprattutto quando le città necessitano di progetti infrastrutturali in tempi brevi.

Ma una motivazione puramente razionale non basta a rendere un contratto sicuro. Con BT, il rischio è ripartito su tre valori che coesistono all'interno di un unico accordo.

Innanzitutto, c'è il costo del progetto. L'investimento totale iniziale e il costo effettivo dopo la liquidazione finale possono differire. L'Ufficio di revisione contabile statale ha raccomandato in passato di esaminare oltre 5.200 miliardi di VND relativi a 29 progetti BT, con problematiche riguardanti l'investimento totale, la selezione degli investitori, l'assegnazione dei terreni e la determinazione dei costi effettivi di implementazione.

Il nuovo quadro giuridico ha riportato i progetti BT (Build-Transfer) su binari più rigidi. Il Decreto 257/2025/ND-CP e i relativi documenti stabiliscono il meccanismo per i contratti BT, compresi i pagamenti con fondi fondiari, la gestione delle discrepanze e il ruolo della revisione contabile.

Poi c'è il prezzo del terreno. Il terreno pagato con il modello BT (Build-Transfer) non è una somma di denaro fissa. Il terreno ha una posizione, una pianificazione, diritti di edificazione e un valore atteso. Un lotto di terreno a Thu Thiem prima del completamento delle infrastrutture sarà diverso da quello che sarà dopo che l'area sarà diventata un nuovo centro amministrativo, commerciale o di servizi. Se il prezzo del terreno nel contratto è inferiore al suo valore reale, la differenza uscirà dal settore pubblico. Se il prezzo del terreno è fissato troppo alto per mitigare il rischio di perdita, il piano finanziario dell'investitore potrebbe essere compromesso.

Gli investitori BT non ricevono semplicemente un terreno. Si assumono i rischi di costruzione, i costi di capitale, le tempistiche di consegna del terreno, il potenziale sfruttamento del terreno e gli obblighi finanziari ad esso associati. Un contratto che l'investitore non è in grado di adempiere non consentirà la realizzazione del progetto a beneficio dello Stato. Il principio di parità di valore, se applicato rigorosamente nel nuovo quadro giuridico, deve tutelare sia il patrimonio pubblico sia la fattibilità del progetto.

La sfida più grande è il tempo. La costruzione potrebbe iniziare prima, mentre la consegna del terreno potrebbe avvenire in un secondo momento. Tra questi due momenti, il mercato immobiliare può salire, scendere o ristagnare. I tassi di interesse fluttuano. La pianificazione territoriale viene modificata. Il valore commerciale del terreno non rimane costante per tutta la durata del contratto. Un contratto che fissa determinati elementi al momento della firma, ma ne lascia altri soggetti alle fluttuazioni del mercato, espone sia il governo che l'impresa a una scommessa a lungo termine.

Se il mercato sale bruscamente, il margine di profitto per l'investitore potrebbe essere superiore all'importo calcolato dal governo al momento della firma del contratto. Se il mercato si corregge o la consegna del terreno subisce ritardi, il piano finanziario dell'investitore potrebbe essere compromesso. In entrambi i casi, il rischio non allocato non scomparirà. Semplicemente, rimarrà tale finché una delle parti non sarà più in grado di sopportarne l'onere.

Il nuovo quadro giuridico ha riportato i progetti BT (Build-Transfer) su binari più rigidi. Il Decreto 257/2025/ND-CP e i relativi documenti stabiliscono il meccanismo per i contratti BT, compresi i pagamenti con i fondi fondiari, la gestione delle discrepanze e il ruolo della revisione contabile. Ma il documento è solo un punto di partenza. Il peso dei progetti BT risiede in ogni singolo contratto. Come vengono verificati i costi del progetto? Quando viene valutato il terreno? Come viene gestita la differenza tra il valore del progetto e il fondo fondiario? Quali documenti consentono al pubblico, al Consiglio del Popolo e alla Corte dei Conti di consultare tali calcoli?

L'elenco dei 33 lotti di terreno a Ho Chi Minh City si riferisce a pagamenti programmati, non a terreni già assegnati. Pertanto, la fase attuale è la più cruciale per le previsioni. Prima che un lotto di terreno lasci il controllo dello Stato, la società deve sapere come viene registrato, quale meccanismo viene utilizzato per determinarne il valore, se verrà messo all'asta e chi sarà ritenuto responsabile qualora il valore effettivo si discosti in seguito in modo significativo dal piano iniziale.

Grazie al modello Build-Transfer (BT), una città potrebbe completare i progetti più rapidamente. Tuttavia, la velocità da sola non basta a compensare i costi, che vengono invece trasferiti in altre forme. Una parte è inclusa nell'investimento totale per il progetto, una parte nei diritti di edificazione del terreno e una parte nel tempo di attesa tra la costruzione, la consegna del terreno e l'entrata in funzione. Questo test del modello BT non riguarda solo lo sblocco delle risorse, ma anche la capacità di valutare con precisione e simultaneamente tre elementi: il progetto, il terreno e il tempo.

Dieci anni dopo il completamento, il vero valore di un contratto Build-Transfer (BT) si manifesterà nella vita urbana. Il progetto servirà meglio la comunità? Il terreno sarà utilizzato in modo più efficiente? Le risorse pubbliche creeranno valore aggiunto per la collettività? Se questi obiettivi saranno raggiunti, il BT potrà diventare un metodo affidabile per mobilitare risorse per una nuova fase di sviluppo.

Fonte: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html