Segnali positivi per la ripresa del mercato immobiliare.

Nonostante i numerosi rischi e le sfide che deve affrontare, il mercato immobiliare vietnamita possiede ancora le basi per una ripresa. Dalla fine di quest'anno e per tutto il 2024, il mercato continuerà ad aver bisogno del supporto dei meccanismi e delle politiche governative , nonché dei ministeri e delle agenzie, per perfezionare il quadro normativo, rimuovere gli ostacoli legali e creare uno slancio positivo per il processo di ripresa.

In tutto il paese, ci sono attualmente 1.200 progetti in attesa di risoluzione, ma solo circa 500 sono in fase di valutazione. (Foto: MP)

Nel corso degli anni, il mercato immobiliare si è sviluppato a un ritmo molto rapido, in parte a causa dell'enorme domanda di investimenti. Tuttavia, attualmente, questo mercato sta "rallentando" a causa dei prezzi eccessivamente elevati e degli ostacoli legali, causando una stagnazione della fiducia degli investitori. Un chiaro esempio è che a livello nazionale ci sono 1.200 progetti in attesa di risoluzione, ma solo circa 500 sono in fase di valutazione, il che significa che oltre 800 progetti rimangono bloccati!

Secondo il signor Nguyen Quoc Hiep, presidente di GP Invest, in realtà il 70-80% degli ostacoli alle imprese è legato a questioni legali e procedure amministrative. Pertanto, le aziende attendono con ansia gli aspetti legali che l'Assemblea Nazionale sta esaminando e approvando. Ad esempio, le procedure e i meccanismi per l'acquisizione dei terreni sono lunghi... alcuni progetti sono in corso da 15 anni senza essere stati completati. Per quanto riguarda le procedure di investimento, attualmente un singolo progetto richiede più di 30 timbri ufficiali. Questo sta prosciugando le risorse delle imprese.

Condividendo questa opinione, il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha osservato che le attuali difficoltà del mercato immobiliare derivano anche dal mercato stesso e dai numerosi problemi esistenti all'interno delle imprese immobiliari. Le statistiche degli uffici competenti della Banca di Stato del Vietnam e del Ministero delle Costruzioni mostrano che gli appartamenti con un prezzo inferiore a 25 milioni di VND/m2 sono molto rari, quasi inesistenti. Attualmente, il mercato sta vivendo un significativo squilibrio tra domanda e offerta, con un'offerta concentrata principalmente nei segmenti di fascia alta e media. Il segmento di fascia bassa, destinato alle persone a basso reddito, è ancora limitato.

In una recente conferenza online per l'attuazione della Direttiva 993/CĐ-Ttg del Primo Ministro, il signor Dao Minh Tu, Vice Governatore della Banca di Stato del Vietnam, ha affermato che i prezzi delle case sono diminuiti molto lentamente, o addirittura aumentati, mentre i tassi di interesse sui prestiti sono calati. Le imprese immobiliari devono agire in modo coordinato nella "partita" relativa ai prezzi delle case. Attualmente, i prezzi delle case sono molto elevati e le imprese devono valutare attentamente come gestire il potere d'acquisto del mercato.

Secondo i dati di Ho Chi Minh City, dal 2020 ad oggi, il mercato immobiliare di lusso ha dominato costantemente, rappresentando il 70-80% degli immobili, mentre la parte restante è costituita da alloggi di fascia media. Negli ultimi tre anni, la città ha assistito alla scomparsa degli alloggi a prezzi accessibili, ovvero quelli con un prezzo inferiore a 25 milioni di VND al metro quadro, mentre nel 2017 questo segmento rappresentava oltre il 44%. Nel frattempo, i prezzi delle case hanno continuato a salire dal 2017, superando le possibilità economiche delle fasce di reddito medio-basse. Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), stima che per le fasce di reddito medio-basse occorrono circa 25 anni per risparmiare 100 milioni di VND all'anno e acquistare un appartamento a prezzi accessibili, stimato tra i 2 e i 3 miliardi di VND. Per quanto riguarda gli alloggi sociali, se la politica non cambia, nemmeno coloro che pagano l'imposta sul reddito personale nella fascia 1 (definita come chi guadagna meno di 60 milioni di VND all'anno) potranno permetterseli, mentre gli alloggi commerciali a prezzi accessibili rimarranno fuori dalla loro portata.

La governatrice della Banca di Stato del Vietnam, Nguyen Thi Hong, ritiene che la trasparenza dei progetti e la definizione dei prezzi siano elementi cruciali per stimolare una ripresa della domanda di investimenti immobiliari. Le imprese e le società stesse devono attenersi alle direttive governative contenute nella Risoluzione n. 33, che pone l'accento sulla buona governance aziendale, sull'equilibrio tra obiettivi di profitto e struttura del prodotto e sulla considerazione di riduzioni di prezzo. Questo, unitamente alle soluzioni proposte da ministeri, settori e autorità locali, incoraggerà gli investimenti in questo mercato.

A seguito di una serie di segnali positivi registrati di recente, molti esperti ritengono che il mercato immobiliare abbia superato il suo punto più basso e stia iniziando un nuovo ciclo, il che si traduce in una maggiore domanda di personale da parte di agenzie e società di intermediazione immobiliare. Il mercato immobiliare ha iniziato a mostrare segni di ripresa con un forte aumento delle transazioni a partire dal terzo trimestre del 2023, con i clienti che sono tornati attivamente sul mercato durante gli eventi di vendita di vari progetti. Secondo un recente rapporto dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), il primo segnale dell'ingresso del mercato in una nuova fase è l'aumento della liquidità. Nello specifico, nel secondo trimestre del 2023, il mercato ha registrato 3.700 transazioni, con un aumento del 37% rispetto alle 2.700 del primo trimestre. Entro il terzo trimestre, il mercato ha registrato quasi 6.000 transazioni, 1,5 volte di più rispetto al secondo trimestre del 2023.

Secondo VARS, i nuovi progetti lanciati a livello nazionale hanno recentemente attirato un notevole interesse da parte degli investitori. Alcuni progetti in zone promettenti hanno addirittura registrato un'impennata di prenotazioni. Anche le villette a schiera, le ville e gli immobili commerciali con un prezzo superiore a 5 miliardi di VND hanno visto una domanda considerevole.

In realtà, si prevede che il mercato immobiliare nel quarto trimestre del 2023 si riprenderà, con risultati di transazione significativamente migliori rispetto ai tre trimestri precedenti, grazie alla maggiore fiducia degli investitori, ai tassi di interesse più bassi e a una maggiore offerta di immobili adatti. Grazie alla netta ripresa del mercato immobiliare negli ultimi mesi, anche il mercato del lavoro legato a questo settore è diventato più dinamico. La tendenza al rialzo del mercato immobiliare è trainata anche dai tassi di interesse. Attualmente, i tassi di interesse sui risparmi presso le banche sono in forte calo, in alcuni casi fino al 3-5% annuo. Questo incentiva chi ha accumulato risparmi a orientarsi verso canali di investimento più attraenti come il settore immobiliare, dato che il tasso di interesse medio agevolato sui mutui per l'acquisto di immobili nel primo anno si aggira attualmente intorno al 7-9% annuo.

Molti esperti prevedono che il mercato immobiliare registrerà un miglioramento più significativo dopo il secondo trimestre del 2024. La riduzione dei tassi di interesse bancari avrà un impatto notevole sul mercato. Attualmente, un'ulteriore riduzione del tasso di interesse di riferimento sarà difficile fino all'inizio del 2024. La ragione non è l'inflazione, ma la questione fondamentale è la pressione sul tasso di cambio. Se il tasso di cambio si apprezza troppo, non solo influirà sui flussi di cassa, ma anche sulle imprese stesse. Un certo grado di deprezzamento del dong vietnamita deve essere accettato, ma non può essere eccessivamente elevato.

Valutando il potenziale di crescita del mercato, HoREA ha affermato che i segnali di ripresa diventeranno più chiari a partire dalla seconda metà del 2024. Questo perché le agenzie statali stanno affrontando i principali ostacoli legali attraverso bozze di emendamento a leggi quali la Legge sull'edilizia abitativa e la Legge sulle attività immobiliari. Centinaia di progetti stanno inoltre incontrando difficoltà e, insieme alla ristrutturazione dei prodotti da parte degli sviluppatori e alla riduzione dei prezzi delle abitazioni, il mercato presenta prospettive promettenti di ripresa. Sebbene il mercato immobiliare rimanga difficile, vi sono ampie basi per affermare con fiducia le sue prospettive di ripresa e di crescita continua in modo sicuro, sano e sostenibile, trainate da fattori quali: l'Assemblea Nazionale sta esaminando bozze di emendamento alla Legge sull'edilizia abitativa, alla Legge sulle attività immobiliari, alla Legge sugli istituti di credito e alla Legge sulle aste immobiliari... Se queste leggi verranno promulgate, garantiranno coerenza, uniformità, fattibilità e pertinenza alla realtà. Inoltre, la domanda reale di alloggi rimane molto elevata, soprattutto per alloggi a prezzi accessibili e alloggi sociali.

Credo che il nuovo ciclo di mercato avrà elementi molto diversi perché la tendenza attuale è quella di concentrarsi sullo sviluppo di valore reale, sul soddisfare le reali esigenze dei clienti e sul dare un contributo significativo alla ripresa del mercato.

Tuttavia, come giustamente sottolineato dall'economista Vo Tri Thanh, il governo sta implementando delle soluzioni, tra cui la modifica da parte del Ministero delle Costruzioni di diverse disposizioni in decreti e circolari. Il quadro giuridico deve essere chiaro prima che le banche possano investire. Il mercato immobiliare ha molte basi per la ripresa, ma si trova anche ad affrontare numerosi rischi e sfide. Dalla fine di quest'anno e nei mesi successivi del 2024, il mercato continuerà ad aver bisogno di ulteriore supporto da parte dei meccanismi e delle politiche governative, nonché di quelli dei ministeri e degli enti competenti, per creare uno slancio positivo per il processo di ripresa.

Partito Comunista del Vietnam

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