Integrare i servizi di affitto di appartamenti a breve termine in un sistema strutturato.

Le nuove normative contribuiranno a "liberare" le attività di affitto a breve termine negli appartamenti, riportando questo servizio sotto controllo.

Il Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha appena emanato la Decisione n. 19/2026/QD-UBND (Decisione 19) sulla gestione e l'utilizzo degli edifici residenziali in città, in vigore da oggi, 25 aprile, in sostituzione della precedente Decisione n. 26/2025/QD-UBND.

Maggiore responsabilità, riduzione del rischio di controversie.

Un punto rilevante della Decisione 19 è il comma 2 dell'articolo 12, che stabilisce che l'affitto di appartamenti in condomini deve avvenire tramite contratto. Per gli affitti a breve termine, su base giornaliera o settimanale (appartamenti turistici ), il proprietario deve registrare l'attività della struttura ricettiva turistica e rispettare pienamente tutte le normative di legge pertinenti.

In molti condomini di Ho Chi Minh City sono ancora esposti cartelli che vietano o limitano gli affitti a breve termine degli appartamenti.

Nello specifico, le organizzazioni e i singoli individui che gestiscono appartamenti devono rispettare le normative in materia di alloggi, attività immobiliari, tasse (registrazione, dichiarazione e pagamento), residenza, ordine pubblico e sicurezza, commercio elettronico, turismo, igiene ambientale e prevenzione e controllo degli incendi. Allo stesso tempo, i proprietari devono registrare le residenze temporanee, notificare agli inquilini il loro soggiorno e richiedere loro di rispettare il regolamento condominiale.

Il presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), il signor Le Hoang Chau, ha espresso grande apprezzamento per la Decisione 19. Tuttavia, a suo avviso, per migliorare ulteriormente il meccanismo di gestione, il Dipartimento delle Costruzioni dovrebbe fornire consulenza sull'integrazione dei regolamenti relativi alle aree di parcheggio e alle stazioni di ricarica per veicoli elettrici, al fine di garantire la sicurezza antincendio e soddisfare le esigenze reali.

Il signor Nguyen Duy Thanh, presidente e direttore generale della Global Home Management Joint Stock Company, ha commentato che la Decisione 19 ha ampliato l'ambito di applicazione della regolamentazione, estendendone l'applicazione non solo agli appartamenti residenziali, ma anche agli appartamenti a uso misto (residenziale combinato con commerciale).

Le nuove normative impongono alle attività di affitto a breve termine di registrare le proprie strutture ricettive e dichiarare la residenza temporanea online tramite VNeID o il Portale dei Servizi Pubblici. Ciò aumenta la trasparenza e tutela i diritti dei residenti, in particolare per quanto riguarda i parcheggi e i fondi per la manutenzione.

Nel frattempo, il signor Nguyen Minh The, presidente del consiglio di amministrazione del condominio Giai Viet, ritiene che la Decisione 19 rappresenti un passo avanti positivo, contribuendo a ridurre le controversie e a migliorare la qualità della vita nei condomini. Tuttavia, affinché la politica sia efficace, è necessario rafforzare la comunicazione per aiutare i residenti a comprendere i propri diritti e doveri, e migliorare il coordinamento tra le autorità fiscali, la polizia e il consiglio di amministrazione per garantire una riscossione accurata e completa delle tasse e per mantenere la sicurezza e l'ordine.

Il signor The ha inoltre suggerito che i nuovi regolamenti dovrebbero chiarire i confini tra proprietà comune e privata per limitare le controversie. Anche le entrate, come le spese di servizio e i fondi di manutenzione, dovrebbero essere rese pubbliche e trasparenti, soprattutto quando vi sono differenze tra appartamenti adibiti ad abitazione e appartamenti in affitto.

Inoltre, i proprietari di immobili devono adempiere ai propri obblighi fiscali, mentre il consiglio di amministrazione deve presentare regolarmente rendiconti finanziari alle autorità per monitorare le entrate. Sensibilizzare residenti e proprietari in merito al rispetto delle normative è considerato fondamentale, poiché le violazioni ripetute possono comportare sanzioni o persino il divieto di esercizio dell'attività.

Ogni luogo ha il suo stile di gestione.

Secondo un'inchiesta condotta da un giornalista del quotidiano Nguoi Lao Dong, da oltre un anno, da quando il Comitato popolare di Ho Chi Minh ha emanato la Decisione 26/2025 sulla gestione e l'uso degli edifici residenziali, la pratica degli affitti a breve termine in questi edifici è rimasta incoerente. Ogni consiglio di amministrazione adotta un approccio diverso: alcuni lo consentono implicitamente, altri lo vietano completamente, mentre alcuni edifici residenziali permettono affitti solo per periodi da 1 a 3 mesi o più.

Ciò ha causato difficoltà a molti fornitori di servizi di affitto di appartamenti a breve termine, portando a conflitti con l'amministrazione degli edifici e persino costringendoli a cessare l'attività. Un'indagine condotta presso un complesso residenziale nel quartiere di Thanh My Tay ha rivelato che il consiglio di amministrazione aveva affisso cartelli che vietavano gli affitti a breve termine sin dall'entrata in vigore della Decisione 26/2025. Tuttavia, secondo la receptionist, l'effettiva applicazione del divieto non è semplice.

Molti proprietari di appartamenti continuano a far venire ospiti con il pretesto di parenti o amici, rendendo difficile far rispettare pienamente i regolamenti. La signora Nguyen Thuong Hoai, una residente che si è ripetutamente espressa sul diritto agli affitti a breve termine, ha affermato che, sebbene la città abbia emanato nuove normative che consentono gli affitti a breve termine, i proprietari hanno incontrato molti ostacoli nell'applicarle nell'ultimo anno. "Lungo via Ben Van Don (quartiere Vinh Hoi), alcuni condomini vietano completamente gli affitti a breve termine, mentre altri consentono solo affitti mensili. L'applicazione incoerente rende molto difficile per i proprietari adattarsi", ha spiegato la signora Hoai.

La signora Pham Ho Bao Tran, host professionista di appartamenti sull'app Airbnb, ha affermato che la sua attività si è ridotta significativamente di recente. La ragione principale è che molti consigli di amministrazione hanno implementato regolamenti molto rigidi, come la limitazione degli ospiti senza prenotazione, l'obbligo per gli ospiti di attendere nella hall per soli 10-15 minuti e persino l'interruzione dei servizi in caso di violazioni.

Ad esempio, presso il complesso residenziale De La Sol (quartiere Vinh Hoi), il consiglio di amministrazione ha emesso un avviso che vieta categoricamente gli affitti a breve termine (Airbnb, homestay, affitti giornalieri/orari), consentendo solo gli affitti a lungo termine. Ai trasgressori verrà invalidata la tessera di residenza, interrotta la fornitura d'acqua o revocato l'accesso ai servizi (piscina, palestra).

La signora Nguyen PT, inquilina di un appartamento in affitto a breve termine presso il condominio Zenity (quartiere Cau Ong Lanh), ha dichiarato che le spese condominiali sono appena aumentate di quasi il 70%, passando da circa 3,9 milioni di VND a quasi 5,7 milioni di VND al mese per appartamento, escluse le utenze di luce e acqua. Questo aumento delle spese sta mettendo a dura prova lei e altri proprietari di immobili.

Inoltre, molti host hanno segnalato di essere soggetti a una gestione rigida anche su dettagli apparentemente insignificanti, come il divieto per il personale delle pulizie di utilizzare l'ascensore condiviso, il divieto di lasciare i bagagli nella hall e la limitazione degli orari di check-in. Circolano persino segnalazioni "clandestine" di mancanza di supporto per problemi relativi a elettricità, acqua o tessere di accesso per gli affitti a breve termine, nonostante l'assenza di documentazione ufficiale.

Per rimanere operativi, alcuni gruppi di host in edifici residenziali di lusso devono mettere insieme i soldi per assumere personale privato che assista gli ospiti nelle procedure di check-in nella hall.

In particolare, alcuni consigli di amministrazione hanno recentemente richiesto ai titolari di attività commerciali di presentare le proprie licenze di registrazione entro una determinata scadenza, nonostante in precedenza non esistessero linee guida specifiche in materia di rilascio delle licenze.

È necessario regolamentare l'ammontare delle tariffe.

Il signor Le Hoang Chau ritiene necessario applicare tariffe di gestione più elevate per gli appartamenti destinati agli affitti a breve termine, ma ritiene irragionevole raddoppiare la tariffa per i residenti, come avviene in alcuni casi. Pertanto, il signor Chau ha proposto che la città emani regolamenti specifici in merito all'entità delle tariffe, al meccanismo di gestione e alla finalità di utilizzo di tali entrate, evitando pratiche arbitrarie o non trasparenti. "Non solo i condomini, ma anche le case e le ville indipendenti registrano ormai una domanda di affitti a breve termine. Pertanto, è necessario istituire un'organizzazione o un'associazione per gestire questo settore e creare un quadro giuridico unificato", ha suggerito.

Dal punto di vista commerciale, la signora Pham Ho Bao Tran ritiene che il modello Airbnb sia una tendenza diffusa a livello globale e che vi sia una forte domanda anche in Vietnam. Tuttavia, per operare in modo sostenibile, i fornitori di servizi devono migliorare la loro consapevolezza nella gestione degli affittuari, garantendo igiene e sicurezza, registrando correttamente i soggiorni temporanei e ricordando agli ospiti di mantenere l'ordine.

Fonte: https://nld.com.vn/dua-dich-vu-cho-thue-can-ho-ngan-han-vao-khuon-kho-196260424210641985.htm