Avvicinare i prezzi dei terreni al valore di mercato: come evitare speculazioni opportunistiche?

Adeguare le tabelle dei prezzi dei terreni ad Hanoi e Ho Chi Minh City per riflettere i prezzi di mercato apporta trasparenza, ma è necessario controllare il rischio di sfruttamento che porti a prezzi immobiliari gonfiati.

Il terreno nel villaggio di Thanh Than, comune di Thanh Cao, distretto di Thanh Oai, è stato aggiudicato all'asta a un prezzo 10-15 volte superiore a quello richiesto - Foto: D.T.

Nel contesto di una carenza di offerta abitativa, il controllo dei prezzi degli immobili e la prevenzione delle speculazioni rappresentano una sfida significativa per le autorità e per i cittadini. Se da un lato gli interventi mirano a tutelare i diritti degli utilizzatori del suolo, dall'altro è fondamentale contrastare la pratica di sfruttare l'aumento dei prezzi dei terreni per gonfiare artificialmente i prezzi delle abitazioni.

I terreni nel centro città costano dai 600 ai 700 milioni di VND/m2 ^.

Secondo il nuovo listino prezzi dei terreni annunciato dal Comitato popolare di Hanoi il 20 dicembre e in vigore da subito fino al 31 dicembre 2025, il prezzo massimo per i terreni residenziali è di circa 695 milioni di VND/ ^m² , applicabile ai lotti che si affacciano sulle strade principali del distretto di Hoan Kiem, come Ba Trieu, Dinh Tien Hoang e Hai Ba Trung.

Questo prezzo si applica anche alle seguenti strade: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho e Tran Hung Dao.

Rispetto al listino prezzi pubblicato dalla città di Hanoi nel 2019, i prezzi dei terreni nelle vie Hang Ngang e Hang Dao sono aumentati di 3,7 volte.

Secondo il nuovo listino prezzi recentemente pubblicato da Hanoi, i prezzi dei terreni commerciali e di servizio sono stati aumentati del 50-100% rispetto a prima. I prezzi più alti per i terreni commerciali si registrano ancora nelle vie del distretto di Hoan Kiem, come Hang Khay, Hang Ngang e Hang Dao, dove superano i 244 milioni di VND/ ^m² .

Nel frattempo, ad Hanoi il prezzo dei terreni agricoli , delle risaie, dei terreni destinati a colture annuali e perenni e degli allevamenti ittici è aumentato di circa il 15%.

Secondo il nuovo listino prezzi dei terreni pubblicato da Ho Chi Minh City alla fine di ottobre 2024, i prezzi più alti si registrano in tre vie: Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue, con un valore di 687,2 milioni di VND/ ^m² .

Il nuovo listino prezzi dei terreni, recentemente pubblicato da Hanoi e Ho Chi Minh City, che rispecchia fedelmente i prezzi di mercato, servirà come base per il calcolo degli indennizzi e la determinazione dei prezzi dei terreni per individui e organizzazioni soggetti a espropri. Sarà inoltre la base per il calcolo dell'imposta sull'uso del suolo, dell'imposta sul reddito personale derivante dal trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno e di altri oneri e tasse relativi all'uso e al trasferimento dei terreni, o per lo svolgimento di procedure amministrative relative ai terreni.

Via Nguyen Hue è una delle vie con i prezzi dei terreni più alti di Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH

Il nuovo prezzo è solo il 10% del prezzo dell'offerta vincente.

Secondo il quotidiano Tuoi Tre, sebbene Hanoi abbia aumentato i prezzi dei terreni per avvicinarli alle quotazioni di mercato, con molte zone che registrano nuovi prezzi 3-4 volte superiori a quelli del 2019, persiste ancora un enorme divario tra i prezzi delle aste fondiarie in molte aree.

Ad esempio, i terreni rurali nel comune di Thanh Lam, situati lungo la strada che collega il villaggio di Duc Hau al villaggio di Thanh Van, hanno un prezzo di 1,54 milioni di VND/ ^m² . Analogamente, i terreni rurali lungo le strade intercomunali nel comune di Dai Thinh hanno un prezzo compreso tra 1,01 e 1,54 milioni di VND/ ^m² . Nel frattempo, il prezzo di aggiudicazione per un terreno nella stessa area nell'area urbana di Thanh Lam - Dai Thinh nel 2024 è stato di circa 60 milioni di VND/ ^m² .

In una zona ad alta concentrazione di complessi residenziali, recentemente al centro di un'impennata dei prezzi nel mercato immobiliare di Hanoi, i prezzi dei terreni sono ora relativamente bassi. Mentre i prezzi di molti complessi residenziali nella comune di An Khanh, distretto di Hoai Duc, variano da 60 a 80 milioni di VND/ ^m² , il nuovo listino prezzi dei terreni (relativo alla zona vicino al viale Thang Long, nella comune di An Khanh) si attesta su valori compresi tra 2,3 e 8,6 milioni di VND/ ^m² .

Nell'area urbana di LIDECO, nel distretto di Hoai Duc, i prezzi dei terreni per aree commerciali, di servizi e urbane variano da 6,5 ​​a 9,3 milioni di VND/ ^m² per strade larghe 31 m; da 5,9 a 8,5 milioni di VND/ ^m² per strade larghe 24 m; e da 4,6 a 6,3 milioni di VND/ ^m² per strade larghe 13,5 m. Nell'area lungo la Strada Statale 32, nella città di Phung, distretto di Dan Phuong, i prezzi dei terreni variano da 2,9 a 9,2 milioni di VND/ ^m² .

Analogamente, i terreni rurali lungo la Strada Statale 21B, dalla città di Kim Bai fino alla fine del comune di Hong Duong, hanno un prezzo compreso tra 3,5 e 6,1 milioni di VND/ ^m² . I terreni urbani lungo la strada che collega il villaggio di Kim Bai alla città di Kim Bai (il tratto che costeggia la Strada Statale 21B) hanno un prezzo compreso tra 3,4 e 5,7 milioni di VND/ ^m² ; e i terreni lungo la strada che collega il villaggio di Cat Dong alla città di Kim Bai (il tratto che costeggia la Strada Statale 21B fino all'argine sinistro del fiume Day) hanno un prezzo compreso tra 3,4 e 7,5 milioni di VND/ ^m² .

Nel frattempo, i prezzi dei terreni messi all'asta nel villaggio di Thanh Than, comune di Thanh Cao, distretto di Thanh Oai (adiacente alla città di Kim Bai) hanno recentemente superato i 100 milioni di VND/ ^m2 .

Prevenire lo sfruttamento delle politiche di indicizzazione all'aumento dei prezzi dei terreni per gonfiare artificialmente i prezzi delle abitazioni.

Nell'ultimo anno, i prezzi delle case, soprattutto degli appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City, sono aumentati vertiginosamente, suscitando notevoli preoccupazioni circa la volatilità del mercato immobiliare. Esperti e leader del settore hanno avvertito che le autorità locali devono adottare misure per contrastare lo sfruttamento delle manipolazioni dei prezzi dei terreni al fine di gonfiare artificialmente i prezzi delle case, aggravando la carenza di offerta e costringendo molte persone, in particolare quelle a basso e medio reddito, ad abbandonare il mercato.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, gli attuali prezzi elevati delle case non sono dovuti solo all'aumento del costo dei terreni, ma anche alla scarsità di offerta. Pertanto, il costo del terreno è solo un fattore nella struttura dei costi immobiliari, mentre il fattore cruciale che determina i prezzi è la carenza di offerta di alloggi.

Se si trovassero soluzioni per aumentare l'offerta e stimolare le transazioni sul mercato, i prezzi delle case tenderebbero a stabilizzarsi. Pertanto, incrementare la costruzione di progetti abitativi, soprattutto di edilizia sociale, è una delle soluzioni fondamentali per stabilizzare il mercato.

Tuttavia, nel contesto attuale, con una carenza di alloggi nelle principali città come Hanoi e Ho Chi Minh City, l'adeguamento dei prezzi dei terreni per riflettere da vicino i prezzi di mercato potrebbe essere un fattore che spinge ulteriormente al rialzo i prezzi delle case. Il signor Chau ha avvertito che, oltre agli adeguamenti dei prezzi dei terreni, anche i canoni di locazione dei terreni nelle principali città sono in aumento, esercitando ulteriore pressione sui prezzi degli immobili.

Il signor Nguyen Chi Thanh, vicepresidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ritiene che adeguare le tabelle dei prezzi dei terreni per rispecchiare fedelmente i prezzi di mercato sia un'azione corretta, in conformità con le disposizioni della legge fondiaria.

Lo scopo è rendere il mercato più trasparente e garantire i diritti dei cittadini nel calcolo delle tasse di registrazione, delle tasse di trasferimento o delle tasse per il cambio di destinazione d'uso del terreno. Sebbene il nuovo listino prezzi dei terreni nelle zone centrali di Hanoi e Ho Chi Minh City mostri prezzi che raggiungono i 600-700 milioni di VND/m2, questi rimangono comunque inferiori al prezzo di mercato effettivo. Ciò incoraggerà le persone a effettuare transazioni più trasparenti e aiuterà gli enti gestori a minimizzare l'inflazione dei prezzi dei terreni.

Il signor Thanh ha inoltre sottolineato che il nuovo listino prezzi dei terreni è stato adeguato per riflettere il valore effettivo delle aree che si sono sviluppate stabilmente nel tempo. Tuttavia, per le nuove aree, soprattutto quelle in cui i terreni vengono convertiti per progetti di sviluppo residenziale, non è ancora disponibile un listino prezzi ufficiale. Gli esperti ritengono che i prezzi dei terreni in queste nuove aree potranno essere determinati solo quando i progetti saranno realizzati e messi in uso, momento in cui sarà possibile fornire un prezzo di riferimento appropriato.

Infine, gli esperti hanno anche affermato che lo scopo dell'adeguamento delle tabelle dei prezzi dei terreni non è quello di creare uno shock dei prezzi, bensì di promuovere un mercato trasparente, minimizzare la speculazione e prevenire la sovrastima dei prezzi dei terreni nelle aree in rapido sviluppo.

Determinare i prezzi dei terreni sulla base di fattori pratici quali i costi di risarcimento, gli investimenti infrastrutturali e i profitti aziendali contribuirà a rendere il mercato fondiario più razionale, evitando aumenti anomali dei prezzi che incidono negativamente sullo sviluppo sostenibile del mercato immobiliare.

Le tasse sull'uso del suolo e i costi di bonifica rappresentano solo il 7-20%, e l'applicazione a breve di un nuovo listino prezzi dei terreni che rifletta fedelmente i prezzi di mercato comporterà un aumento medio dei prezzi delle abitazioni e degli immobili del 15-20% rispetto al periodo precedente. ( Ministero delle Costruzioni )

* L'avvocato Nguyen Van Dinh (esperto legale in materia di terreni):

L'avvocato Nguyen Van Dinh (esperto legale in materia fondiaria)

Adeguare i prezzi dei terreni alle condizioni di mercato potrebbe diventare un pretesto per gli speculatori per gonfiare artificialmente i prezzi, facendo lievitare i prezzi delle case nel 2025. Pertanto, chi acquista casa deve essere cauto. Sebbene l'aumento dei prezzi dei terreni possa incrementare i costi di produzione dei progetti immobiliari, è importante riconoscere che questo non è il fattore principale che ha determinato l'aumento dei prezzi degli appartamenti negli ultimi tempi. Il fattore principale rimane la legge della domanda e dell'offerta, quindi le autorità e le amministrazioni locali devono attuare politiche adeguate per controllare e ridurre i prezzi delle abitazioni.

Fonte: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm