I prezzi degli affitti stanno aumentando sempre di più.

Alla fine di agosto 2024, molti rimasero sorpresi dalla notizia che Starbucks avrebbe chiuso il suo negozio più esclusivo a Ho Chi Minh City, situato in via Han Thuyen 11-13, Distretto 1, dopo 7 anni di attività e un flusso costante di clienti. Ancor più scioccante fu il fatto che Starbucks avesse lasciato i locali alla scadenza del contratto d'affitto e che il proprietario avesse aumentato l'affitto da 700 milioni a 750 milioni di dong al mese, ovvero circa 9 miliardi di dong all'anno.

Sono tutti in fretta di cedere gli immobili più pregiati.

Per gli imprenditori e per chi lavora nel settore degli affitti immobiliari, il canone di locazione dell'immobile in questione non è considerato eccessivamente elevato.

In realtà, ci sono altri immobili nella stessa via Han Thuyen o nelle vie vicine con canoni di locazione molto più elevati. Ad esempio, i locali di %Arabica Coffee, una famosa catena di caffetterie giapponese inaugurata solo pochi mesi fa, costano non meno di 700 milioni di VND al mese.

Uno spazio commerciale di prim'ordine nel cuore di Ho Chi Minh City è rimasto vuoto per molti anni. (Foto: PHAM DINH)

Tuttavia, questi spazi ultra-premium sono adatti solo ad aziende con specifici obiettivi strategici. Le aziende che mirano unicamente al profitto derivante dalla vendita di prodotti o servizi avranno grandi difficoltà a sopravvivere.

Pochi mesi prima della chiusura dello Starbucks di Han Thuyen, una serie di marchi importanti come Highlands Coffee avevano lasciato i loro locali all'angolo tra le vie Nguyen Du e Pasteur; il ristorante YEN Sushi aveva chiuso la sua filiale al numero 8 di Dong Khoi Street. Anche MIA, un negozio di valigie e borse, aveva lasciato i suoi locali all'incrocio di Phu Dong qualche mese prima. Anche questa posizione aveva un affitto che arrivava fino a 700 milioni di VND al mese ed era passata di mano tra quattro grandi marchi in soli cinque anni.

In realtà, gli alti prezzi degli affitti, l'incapacità delle imprese di far fronte all'attuale difficile congiuntura economica e il conseguente ritorno forzato degli spazi affittati non sono una novità; si verificano fin dallo scoppio della pandemia di COVID-19 nel 2020. Secondo le osservazioni dei giornalisti del quotidiano Nguoi Lao Dong, molti spazi commerciali lungo le strade più trafficate nel cuore di Ho Chi Minh City, come Nguyen Hue, Le Loi (Distretto 1), Vo Van Tan (Distretto 3), Nguyen Trai (Distretto 5), Nguyen Van Linh (Distretto 7), Phan Xich Long (Distretto di Phu Nhuan), ecc., rimangono vuoti o sono chiusi.

Via Le Loi (Distretto 1), lunga circa 550 metri, è una delle strade più belle nel cuore di Ho Chi Minh City, che si interseca con vie "dorate" come Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia e Nguyen Hue, ma attualmente conta circa 15 locali sfitti. La signora Nguyen Hanh, responsabile di un negozio di souvenir in questa via, ritiene che la ragione per cui molti negozi chiudono sia l'impossibilità di sostenere gli affitti, che ammontano a 25-30 milioni di VND al giorno, ovvero 800-900 milioni di VND al mese, senza contare i costi del personale, le tasse, il capitale investito, ecc. Alcuni commercianti inizialmente non avevano previsto la situazione economica e avevano affittato a prezzi superiori alle proprie possibilità, con conseguenti entrate insufficienti a coprire le spese, il che li ha costretti a chiudere e a cercare un altro locale, anche se si erano trasferiti solo pochi mesi prima.

"Gioiellerie, la famosa catena di bubble tea PL, agenzie di viaggio ... hanno chiuso i battenti una dopo l'altra perché non potevano più permettersi l'affitto. Ad oggi, nessuno ha osato affittare di nuovo perché il prezzo è troppo alto. Anch'io sto chiedendo al proprietario di ridurre l'affitto perché ci sono molti turisti ma pochi acquisti, e non so se riuscirò a sopravvivere fino al prossimo anno", ha detto preoccupata la signora Hanh.

Il signor Hoang Thanh, l'agente immobiliare dell'edificio a due piani al numero 48 di Le Loi Street, ha dichiarato che il proprietario chiede 12.000 dollari al mese (circa 300 milioni di dong vietnamiti), a condizione di un deposito cauzionale pari a quattro mensilità, due mensilità di affitto anticipate e un contratto di locazione minimo di due anni. È importante notare che l'immobile è vuoto da oltre un anno, da quando il negozio di orologi TT ha chiuso, ma il proprietario si rifiuta di ridurre l'affitto.

"Se i clienti desiderano affittare uno spazio in via Le Loi per attività commerciali o di branding, devono valutare attentamente la situazione, poiché i prezzi sono molto elevati, variando dai 10.000 ai 12.000 dollari al mese. Molti clienti non sono stati in grado di sostenere tale canone di affitto e hanno dovuto accettare di perdere la caparra, pari a centinaia di milioni di dong vietnamiti", ha informato il signor Thanh.

Un tempo, via Nguyen Trai (Distretto 5) era conosciuta come la "via della moda " di Ho Chi Minh City, con centinaia di negozi che vendevano scarpe, vestiti, borse, cappelli, occhiali da sole e altro ancora. Tuttavia, a causa del calo degli affari e degli affitti esorbitanti, molti commercianti hanno affisso cartelli di vendita e trasferimento delle proprie attività.

La signora Pham Ngoc, rappresentante del negozio di abiti premaman di design Mdl, ha dichiarato di voler cedere il suo spazio di 14,5 m2, con una superficie utile di 35 m2 comprendente un piano, un piano terra e un piccolo magazzino, a un affitto di 60 milioni di VND al mese. Il prezzo di cessione è di 259 milioni di VND (comprensivo di aria condizionata, illuminazione, insegna, cauzione, ecc.) per passare a un'altra attività. "Le vendite di articoli di moda sono in calo mentre l'affitto rimane alto, il che non è compatibile con il mercato. Dopo molte trattative infruttuose, ho deciso di cedere l'attività", ha spiegato la signora Ngoc.

La signora Ha Phuong, proprietaria del vicino negozio di moda NN, ha dichiarato di voler liquidare tutto il suo inventario e subaffittare lo spazio di 80 metri quadrati al piano terra a causa del suo "pensionamento". L'affitto attuale è di 45 milioni di VND al mese, con un contratto minimo di un anno e un deposito cauzionale di due mensilità. Il subaffitto le permetterebbe di risparmiare sui costi di scaffalatura e allestimento. Tuttavia, secondo le nostre indagini, la signora Phuong ha smesso di vendere ed è tornata nei locali perché il proprietario si è rifiutato di ridurre l'affitto per venire incontro alle esigenze dell'attività, continuando invece ad aumentarlo annualmente.

Meglio lasciarlo vuoto che abbassare l'affitto!

Le Thi Tu Uyen, un'inquilina specializzata in beni di consumo ecocompatibili e alimenti biologici, ha raccontato di aver affittato un locale in via Nguyen Hue, nel Distretto 1, per 20 milioni di dong al mese, ma di averlo chiuso dopo soli 3 mesi, perdendo persino la caparra. Questo perché, nonostante la via fosse trafficata, la clientela era composta principalmente da giovani con un potere d'acquisto moderato, quindi le entrate non erano sufficienti a coprire le spese.

In seguito, la signora Uyen si è concentrata sullo sviluppo del suo canale online e si è resa conto che, spendendo solo circa 200.000 VND al giorno, ovvero circa 6 milioni di VND al mese in pubblicità, poteva raggiungere circa 40.000 persone. Con un tasso di conversione dello 0,5%, il negozio riceveva 200 ordini al mese. Grazie all'intelligenza artificiale (IA), il negozio online può raggiungere clienti ovunque e individuare il pubblico giusto, ottenendo così un elevato tasso di conversione. "Gli attuali prezzi di affitto degli spazi commerciali sono irragionevolmente alti. Lo sviluppo del canale online ridurrà significativamente i costi di affitto, avvicinandoli gradualmente al loro valore reale", ha previsto la signora Uyen.

Di recente, una catena di negozi di alimentari di lusso a Ho Chi Minh City ha chiuso il suo primo punto vendita, attivo da oltre 10 anni in via Nguyen Dinh Chieu, nel Distretto 3, a causa di un "aumento irragionevole dell'affitto" imposto dal proprietario. Il fondatore del marchio ha dichiarato che i locali, di meno di 40 metri quadrati, erano molto vecchi, presentavano frequenti malfunzionamenti dei condizionatori, infiltrazioni d'acqua in caso di pioggia ed erano difficili da ristrutturare perché in comune con il negozio adiacente, nonostante l'affitto fosse di ben 60 milioni di dong al mese.

A più di tre mesi dalla chiusura del suddetto negozio di alimentari, il locale presenta ancora un cartello "Affittasi" e non è stato trovato alcun nuovo inquilino. "Considerando il canone di locazione e le condizioni del locale, solo le grandi aziende con ingenti capitali da investire per costruire il proprio marchio o quelle che perseguono un modello di business ad alto rischio e 'autosufficiente' possono permetterselo. Le attività commerciali ordinarie semplicemente non sono in grado di sostenere l'affitto", ha commentato un rappresentante della catena di negozi.

Secondo Hoang Tung, presidente di F&B Investment & FoodEdu Academy ed esperto del settore alimentare e delle bevande (F&B), nonostante la rapida crescita dei canali online, il loro contributo al fatturato rimane insignificante, con la maggior parte delle entrate che proviene ancora dai canali offline. Pertanto, gli immobili commerciali continuano a svolgere un ruolo cruciale nel settore F&B. "Non solo le posizioni di pregio stanno subendo aumenti di affitto a causa della scarsità e dell'offerta superiore alla domanda, ma anche i prezzi dei locali commerciali ordinari sono in costante aumento", ha osservato.

Il signor Tung ritiene che, tradizionalmente, i proprietari abbiano sempre il sopravvento, richiedendo agli inquilini il pagamento anticipato di un deposito o dell'affitto e aumentando i prezzi annualmente o periodicamente per compensare l'inflazione. La maggior parte dei proprietari è benestante, quindi può permettersi di lasciare gli immobili sfitti per un periodo che va dai sei mesi a un anno, mantenendo così il prezzo, e rifiutandosi di ridurre gli affitti. "Per quanto riguarda gli immobili, mantenere l'affitto è già un buon risultato; ci sono poche speranze di una riduzione. I proprietari di attività di ristorazione devono tenerne conto nei loro costi prima di avviare l'attività", ha consigliato il signor Tung.

Nel frattempo, il signor Nguyen Hong Hai, presidente della VNO Investment and Development Joint Stock Company, specializzata in servizi di locazione e sublocazione di case e locali commerciali, ritiene che la chiusura o la restituzione dei locali da parte delle aziende non sia necessariamente dovuta agli alti prezzi degli affitti, ma possa dipendere dal fatto che non hanno più bisogno di quegli spazi o percepiscono la situazione aziendale come non sostenibile in futuro.

Le posizioni privilegiate continuano ad essere molto richieste.

Secondo un esperto del settore della ristorazione, tra le catene di caffè e bevande che investono massicciamente in posizioni strategiche figurano Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland, ecc. Tuttavia, tra queste, Katinat Coffee & Tea e Phe La condividono lo stesso proprietario. È possibile che l'obiettivo dell'investitore nell'espandere aggressivamente la catena in questa fase sia la vendita di quote o qualche altro motivo, pertanto non è paragonabile a marchi che operano normalmente a scopo di lucro.

In realtà, nelle zone dove lo spazio è scarso, i prezzi degli affitti tendono ad aumentare anziché diminuire. Esempi tipici includono le posizioni privilegiate nel centro del Distretto 1, lo spazio in via Han Thuyen recentemente lasciato libero da Starbucks e l'area intorno alla rotonda di Ho Con Rua... i principali marchi e catene del settore della ristorazione si contendono costantemente questi spazi.

Fonte: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm