Come possiamo risolvere le difficoltà che affliggono il mercato immobiliare?

* Reporter: Dott. Tran Du Lich , sono state proposte molte soluzioni per sostenere il mercato immobiliare, ma perché le imprese continuano a segnalare difficoltà e ad aver bisogno di "salvataggio" sia dal punto di vista finanziario che legale?

- Dott. Tran Du Lich: Non sono d'accordo con il termine "salvataggio". È necessaria una soluzione completa, ma non dovrebbe essere un "salvataggio".

Non solo di recente, ma già da diversi decenni, il mercato immobiliare vietnamita si è sviluppato in modo molto rapido e intenso, ma in maniera malsana, come dimostra l'eccessiva speculazione. Naturalmente, in un'economia di mercato la speculazione è presente in ogni settore, ma quando diventa eccessiva, porta a distorsioni nella domanda e nell'offerta e nei prezzi.

Ad esempio, nel periodo 2009-2011, il mercato immobiliare si è bloccato solo nel segmento di fascia alta, per quanto riguarda i progetti incompiuti, i lotti edificabili in vendita o i progetti le cui fondamenta erano state completate ma poi abbandonate... Nel frattempo, gli immobili finiti nei segmenti di prezzo medio e basso hanno continuato a essere scambiati normalmente, e si è addirittura registrata una carenza di offerta.

Nel 2022, parallelamente all'entusiastica ripresa economica successiva al contenimento della pandemia di COVID-19, anche il mercato immobiliare ha registrato una crescita massiccia in molti segmenti, con un'ondata di investimenti e speculazioni che si è diffusa rapidamente. Molte società immobiliari hanno stretto accordi con banche commerciali, impegnandosi a concedere prestiti per stimolare la speculazione anziché agevolare l'acquisto di abitazioni per persone con reali esigenze.

Mentre il settore immobiliare turistico e dei condotel prospera, l'offerta di alloggi residenziali nelle aree urbane è scarsa. Ad esempio, a Ho Chi Minh City, da diversi anni non si registrano nuovi progetti o immobili destinati a persone a reddito medio-basso.

* Se il mercato immobiliare avesse bisogno di essere salvato, quale sarebbe l'ordine delle priorità?

- Tutti sanno che il settore immobiliare è un'attività condotta con denaro altrui, inclusi prestiti, emissione di obbligazioni, anticipi dai clienti e una parte del capitale proprio dell'azienda.

Il mercato immobiliare deve essere lasciato libero di autoregolamentarsi e auto-ripulirsi, affiancato da un programma di riforme globale da parte del governo, anziché concentrarsi su salvataggi immediati. (Foto: HOANG TRIEU)

In un contesto di mercato finanziario volatile, quando tutte e quattro le fonti di capitale per il mercato immobiliare, in particolare le obbligazioni societarie, vengono a mancare, la carenza di capitali diventa inevitabile. Inoltre, una serie di progetti pronti per essere ulteriormente sviluppati e realizzati si scontrano con ostacoli procedurali e legali, impedendo un'ulteriore offerta. Si crea così un circolo vizioso: i progetti in fase di sviluppo non dispongono del capitale necessario per proseguire, mentre i nuovi progetti si trovano ad affrontare ostacoli legali.

Considerata questa situazione, ritengo che l'obiettivo principale del governo non sia semplicemente quello di affrontare i problemi immediati del mercato immobiliare, bensì di sviluppare un piano ben strutturato per rivitalizzare il mercato nel medio-lungo termine.

* Quali sono le soluzioni specifiche, signore?

Esiste una stretta correlazione tra il mercato finanziario e il mercato immobiliare. Pertanto, le soluzioni per migliorare la salute del mercato immobiliare devono essere coordinate con la risoluzione dei problemi del mercato finanziario attraverso un piano d'azione globale.

A livello istituzionale, è necessario rivedere tutte le normative legali relative al mercato immobiliare, dalla fase iniziale del progetto fino alla sua gestione e sviluppo, incluse: le normative sul sistema creditizio, le disposizioni della Legge sulle attività immobiliari, della Legge sull'edilizia abitativa, della Legge fondiaria, della Legge sulle costruzioni, ecc. Successivamente, si dovrebbero apportare modifiche per colmare le lacune dell'intero ordinamento giuridico, anziché limitarsi a risolvere i problemi di una o due leggi.

Viste le strozzature legali, si potrebbe proporre che la task force incaricata di risolvere le difficoltà e gli ostacoli relativi ai progetti immobiliari selezioni alcuni casi esemplari da risolvere, creando così una base giuridica che altri settori possano seguire e replicare.

È importante sottolineare che gli strumenti finanziari dovrebbero essere utilizzati per controllare e limitare la speculazione immobiliare. La priorità dovrebbe essere data ai progetti abitativi con una reale domanda di mercato, concentrandosi sul fornire supporto finanziario sia agli acquirenti che ai costruttori, al fine di aumentare un'offerta ragionevole sul mercato. In realtà, esistono molte aree urbane abbandonate con ingenti capitali immobilizzati.

Da dove provengono dunque i fondi per finanziare progetti residenziali realmente necessari per le persone bisognose? La situazione è simile a quella del mercato secondario. La chiave è lasciare che il mercato si auto-pulisca e si auto-regoli; come possiamo salvarlo e chi può farlo?

Si raccomanda alle grandi società immobiliari di ristrutturarsi in modo proattivo per ridurre la pressione finanziaria. Gli investitori possono ristrutturarsi vendendo progetti che causano problemi di indebitamento o progetti eccessivamente interconnessi con più settori.

Gli investitori necessitano di un sistema di gestione del rischio; non possono agire indiscriminatamente o abusare degli strumenti finanziari. La Banca di Stato ha recentemente citato l'esempio di una società immobiliare che sviluppa contemporaneamente decine di progetti in tutto il paese: come si può salvarla? Dal punto di vista delle banche, si potrebbe optare per non riclassificare il debito, ma piuttosto per ristrutturarlo, estenderlo o posticiparlo per le società in questa situazione.

La cosa più importante è iniziare subito; più si aspetta, più sarà difficile!

(Continua)

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm