Eliminare gli ostacoli burocratici è meglio che dare soldi!

Per incrementare rapidamente l'offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili, la prima cosa da fare è creare un fondo per terreni edificabili.

Il progetto Green River è un complesso residenziale costruito secondo un modello integrato, comprendente alloggi sociali (blocco B) e unità commerciali (blocco A), situato in via Pham The Hien, quartiere 6, distretto 8, Ho Chi Minh City - Foto: TTD

Le lunghe procedure generano molti costi, quindi, oltre alla disponibilità di terreni edificabili (dove c'è terreno edificabile, ci saranno case), le imprese che partecipano alla creazione di un "nuovo attore" nel mercato immobiliare ritengono che la semplificazione delle procedure da parte del governo equivalga a un regalo, riducendo i costi di investimento. Questa è una condizione per abbassare i prezzi degli appartamenti.

Con la bonifica dei terreni, i prezzi degli appartamenti diminuiranno.

Commentando la questione, il signor Nguyen Huu Duong, presidente del gruppo Hoa Binh, ha affermato: Per sviluppare l'edilizia sociale, la cosa più importante è che le autorità locali applichino correttamente la legge sull'edilizia abitativa.

Ciò significa che ogni anno i Comitati Popolari di province e città devono stanziare fondi per bonificare e rendere accessibili i terreni destinati a progetti di edilizia sociale, per poi indire gare d'appalto al fine di selezionare gli investitori per tali progetti. Per costruire alloggi sociali, prima di tutto serve un terreno edificabile, e solo dopo la costruzione delle case è possibile venderle.

Secondo il signor Duong, negli ultimi anni Hanoi ha realizzato cinque progetti di edilizia sociale concentrata. Il solo costo della bonifica dei terreni per creare le aree destinate a questi cinque progetti ammonta a circa 12.350 miliardi di VND. Tuttavia, dal 2021 ad oggi, la città ha stanziato solo 47 miliardi di VND per la bonifica, rendendo molto difficile reperire terreni liberi da ostacoli.

Il signor Duong ha proposto che, qualora la città non disponga di fondi sufficienti per la bonifica dei terreni destinati ai progetti di edilizia sociale, si dovrebbe prevedere un meccanismo che consenta alle imprese di anticipare i fondi necessari per tale scopo, i quali verrebbero poi dedotti dalle loro tasse.

"Dato che la gestione dei terreni è di competenza delle autorità locali, è necessario un meccanismo che agevoli l'accesso delle imprese ai terreni per la costruzione di abitazioni", ha sottolineato il signor Duong.

Guardando la questione da una prospettiva più ampia, il signor Le Huu Nghia, direttore generale della Le Thanh Company (uno dei primi investitori coinvolti nella costruzione di alloggi in affitto a Ho Chi Minh City), ritiene che sia necessario un meccanismo per l'assegnazione di fondi di bilancio al fine di creare un fondo nazionale per l'edilizia abitativa.

Secondo il signor Nghia, per quanto riguarda i capitali destinati allo sviluppo di alloggi sociali e a prezzi accessibili, ci siamo a lungo affidati ai prestiti bancari. Tuttavia, ora che si sta istituendo un fondo nazionale per l'edilizia abitativa, è necessario un meccanismo per destinare una parte dei capitali a tale fondo dal bilancio statale.

Ogni anno, il Paese spende centinaia di miliardi di dong in investimenti pubblici, quindi una parte di questo capitale dovrebbe essere destinata al fondo nazionale per l'edilizia abitativa al fine di raggiungere l'obiettivo di fornire alloggi e sicurezza sociale alla popolazione. Quando i fondi saranno disponibili, il fondo nazionale per l'edilizia abitativa potrà essere utilizzato per sovvenzionare parte degli interessi sui prestiti per l'acquisto di alloggi sociali per gli acquirenti di case.

I residenti visitano il complesso di edilizia sociale Thu Thiem Green House, recentemente completato - Foto: TU TRUNG

La procedura, che prima durava 5 anni, è stata ridotta a 1 anno: fantastico!

Il signor Le Huu Nghia ritiene che, per garantire alloggi a prezzi accessibili, sia necessario determinare i costi principali relativi alla costruzione di una casa, come il costo del terreno, i costi di costruzione e gli interessi sui prestiti.

In particolare, i costi di costruzione di base non differiscono in modo significativo tra alloggi sociali e alloggi commerciali.

Per ridurre i costi, si potrebbe migliorare la qualità degli arredi e delle attrezzature interne o applicare nuove tecnologie, ma la riduzione dei prezzi non sarebbe significativa. Per quanto riguarda i costi dei terreni, secondo il signor Nghia, solo quando lo Stato disporrà di terreni edificabili e liberi da vincoli urbanistici, il prezzo sarà accessibile.

Tuttavia, con le normative che prevedono un risarcimento al valore di mercato, anche se lo Stato si fa carico dell'esproprio dei terreni o le imprese negoziano, è difficile ottenere terreni a un prezzo basso.

Pertanto, il sostegno più importante per ridurre i costi degli alloggi consiste nell'eliminare gli ostacoli legali e istituzionali. Il governo deve riformare i meccanismi, le politiche e le procedure amministrative per aiutare le imprese a ottenere le approvazioni per i progetti di edilizia sociale nel più breve tempo possibile.

Attualmente, un progetto richiede dai 4 ai 5 anni per essere completato, con conseguente aumento significativo dei costi degli interessi, dei costi opportunità e di altre spese. Se le procedure venissero semplificate e snellite, le imprese potrebbero completare i progetti in un solo anno, riducendo notevolmente i costi e, in definitiva, abbassando i prezzi delle case. L'eliminazione degli ostacoli burocratici porterebbe inoltre a una maggiore offerta di progetti, a una maggiore concorrenza sul mercato e, in ultima analisi, a un miglioramento della qualità degli alloggi e a prezzi più bassi.

Inoltre, il signor Nghia ha sostenuto che se lo stesso lotto di terreno consentisse la costruzione di edifici di 10 piani sia per progetti commerciali che per alloggi sociali, le imprese darebbero priorità allo sviluppo commerciale a causa dei maggiori profitti. Pertanto, lo Stato dovrebbe offrire incentivi per aumentare l'indice di utilizzo del suolo al fine di incoraggiare le imprese a partecipare a progetti di edilizia sociale a prezzi accessibili.

"L'istituzione di un fondo nazionale per l'edilizia abitativa dovrebbe, secondo le previsioni del mondo imprenditoriale, creare una fonte di prestiti agevolati sia per le imprese che per gli acquirenti di alloggi sociali."

"Oltre ai meccanismi per la mobilitazione dei capitali, lo Stato deve anche valutare la possibilità di stanziare fondi di bilancio per creare pacchetti di prestiti agevolati per investitori e acquirenti di case", ha suggerito Nghia.

Fonte: https://tuoitre.vn/go-vuong-thu-tuc-con-hon-cho-tien-20250309083110708.htm