Il nuovo quadro giuridico apre la strada al settore immobiliare nel 2026.

Il nuovo quadro giuridico che aprirà la strada al mercato immobiliare nel 2026 è l'aspettativa comune di molti esperti e relatori al seminario "Valutazione del mercato immobiliare nel 2026: in quali segmenti confluiranno i capitali degli investitori?", organizzato dal quotidiano Tien Phong ad Hanoi il 25 gennaio.

Foto illustrativa: Tuan Anh/TTXVN

Questo forum offre uno scambio di idee franco, scientifico e multiforme tra enti regolatori, esperti, imprese e investitori, soprattutto nel contesto del mercato immobiliare vietnamita, che ha appena attraversato un ciclo di correzione profondo e prolungato. Ciò rende necessaria una chiara individuazione delle nuove tendenze e un orientamento dei capitali di investimento verso una crescita più efficiente, sicura e sostenibile nel prossimo periodo.

Il mercato è chiaramente segmentato e il valore reale prevale.

Secondo Phung Cong Suong, caporedattore del quotidiano Tien Phong, il 2026 riveste un significato particolare per il mercato immobiliare vietnamita. Dopo un periodo di rapida crescita seguito da un brusco declino, il mercato sta gradualmente attraversando un necessario processo di "purificazione" per evolversi verso uno stato più stabile, sostanziale e sostenibile. Le fluttuazioni del periodo precedente hanno chiaramente rivelato i limiti dei quadri normativi, della pianificazione, della struttura dei prodotti e dei metodi di allocazione del capitale, costringendo il mercato a ristrutturarsi in una direzione più sana.

Le grandi domande per il 2026 non riguardano solo come si riprenderà il mercato, ma soprattutto quale sarà la qualità di tale ripresa, quali segmenti saranno trainanti e in quale direzione si orienteranno i flussi di investimento, a fronte di richieste sempre più stringenti di trasparenza, efficienza e gestione del rischio – ha sottolineato il signor Suong. Perché il 2026 non sarà più un mercato caratterizzato da boom a breve termine, ma entrerà in una fase di sviluppo basata sul valore reale, con requisiti sempre più stringenti in materia di quadri giuridici, pianificazione, qualità del prodotto ed efficienza del capitale. Una delle caratteristiche salienti dell'attuale mercato immobiliare è la differenziazione sempre più netta tra segmenti, regioni e operatori di mercato.

Secondo molti esperti presenti alla conferenza, i prodotti privi di documentazione legale e con prezzi eccessivi rispetto al loro valore reale continuano a incontrare difficoltà di liquidità, subendo persino lunghi periodi di stagnazione. Al contrario, i progetti con documentazione legale completa, conformi alle normative urbanistiche, collegati a infrastrutture integrate e in grado di soddisfare reali esigenze abitative continuano a registrare tassi di interesse e di assorbimento positivi.

Questa tendenza dimostra che il mercato sta gradualmente tornando al suo ruolo originario di strumento di sviluppo socio -economico, anziché diventare un canale per la speculazione a breve termine. Di conseguenza, anche i flussi di investimento sono cambiati significativamente. Invece di una mentalità "speculativa", il capitale sta diventando più cauto e selettivo, privilegiando segmenti sicuri con basi solide e il potenziale di creare valore a lungo termine.

Non solo gli investitori individuali, ma anche i capitali istituzionali, i fondi di investimento e gli investitori a lungo termine stanno gradualmente tornando sul mercato, con un approccio più sistematico e professionale. Ciò contribuisce a migliorare la qualità dei flussi di capitale e a minimizzare i rischi per l'intero mercato.

Dal punto di vista della gestione statale, il signor Ha Quang Hung, vicedirettore del Dipartimento per la gestione del mercato immobiliare e degli alloggi ( Ministero delle Costruzioni ), ha affermato che il 2025 si è concluso con molti segnali positivi provenienti dalla situazione macroeconomica. Nonostante la persistente instabilità nel contesto internazionale, l'economia vietnamita ha mantenuto il suo slancio di ripresa con un tasso di crescita del PIL di circa l'8,02%, significativamente superiore a quello del 2024. Questo rappresenta una base importante per la graduale stabilizzazione del mercato immobiliare.

Nel settore immobiliare, grazie all'orientamento deciso e coordinato del Governo, l'offerta, la liquidità e la fiducia del mercato sono notevolmente migliorate. In particolare, il 2025 segna un forte cambiamento istituzionale nello sviluppo dell'edilizia sociale, con obiettivi di sviluppo per questo segmento non solo raggiunti, ma addirittura superati.

Secondo il signor Hung, l'edilizia sociale non solo riveste un'importanza per il benessere sociale, ma svolge anche un ruolo fondamentale nella regolazione della domanda e dell'offerta, contribuendo alla stabilità del mercato e ponendo le basi per il periodo 2026-2030.

Il nuovo quadro istituzionale influenzerà i flussi di cassa del settore immobiliare nel 2026.

Un tema chiave analizzato dai relatori alla conferenza è stato l'impatto delle nuove politiche e leggi sul mercato immobiliare nel 2026. Secondo il signor Ha Quang Hung, ci sono sei principali gruppi di politiche che hanno influenzato e continueranno a influenzare le tendenze del mercato nel prossimo periodo.

Innanzitutto, la svolta nel quadro istituzionale per l'edilizia sociale è rappresentata dalla Risoluzione n. 201/2025/QH15, che ha avviato un progetto pilota per una serie di meccanismi e politiche specifici per lo sviluppo dell'edilizia sociale e dai relativi decreti di attuazione. Il passaggio da un rigido meccanismo di gestione basato sugli input a una maggiore autonomia concessa agli investitori, unitamente al monitoraggio post-progetto, ha contribuito a ridurre i tempi di realizzazione dei progetti, a sbloccare risorse sociali e ad aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili.

Inoltre, le modifiche alla legge sulle costruzioni e ai regolamenti urbanistici contribuiranno a ridurre i costi di conformità, a risolvere le sovrapposizioni legali e ad accelerare l'attuazione dei progetti. Questo insieme di politiche contribuisce a migliorare la trasparenza e la stabilità del contesto degli investimenti immobiliari.

Il miglioramento delle istituzioni fondiarie rimane un fattore chiave. Il 2025 vedrà l'introduzione di diverse politiche importanti volte a risolvere gli ostacoli ai progetti bloccati e a riavviare le catene di approvvigionamento "congelate" da molti anni. Allo stesso tempo, le politiche volte a facilitare i flussi di capitale, come l'istituzione di un Fondo nazionale per l'edilizia abitativa e la gestione dei crediti deteriorati relativi al settore immobiliare, hanno contribuito a ridurre la pressione sulla liquidità delle imprese e a migliorare la salute del mercato del credito.

Inoltre, un forte decentramento e la delega di poteri alle autorità locali, unitamente allo sviluppo di sistemi informativi e banche dati sul mercato immobiliare e degli alloggi, dovrebbero migliorare la trasparenza, frenare la speculazione e prevenire la manipolazione dei prezzi.

Dal punto di vista della gestione del territorio, la signora Doan Thi Thanh My, vicedirettrice del Dipartimento di Gestione del Territorio (Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente), ritiene che il periodo 2024-2025 rappresenti un passo cruciale per sbloccare le risorse fondiarie destinate al mercato immobiliare. Un elemento chiave è la Risoluzione n. 254/2025/QH15 sui meccanismi e le politiche pilota per affrontare le difficoltà e gli ostacoli ai progetti basati su ispezioni, verifiche e sentenze giudiziarie, che ha introdotto un meccanismo innovativo per gestire i progetti bloccati nella fase di autorizzazione edilizia.

Di conseguenza, per i progetti realizzati nell'ambito del meccanismo di accordo sui diritti di utilizzo del suolo, se l'investitore ha ottenuto il consenso del 75% degli utilizzatori del terreno nell'area del progetto, lo Stato parteciperà al sostegno dell'acquisizione della restante area per accelerare i lavori. Si prevede che questo meccanismo sbloccherà molti progetti fermi da tempo, aumentando al contempo l'offerta effettiva sul mercato.

Inoltre, le nuove normative agevolano anche l'accesso ai terreni, consentendo il trasferimento di diverse tipologie di terreni per lo sviluppo di complessi residenziali e commerciali, anziché limitarsi, come in precedenza, ai soli terreni residenziali. La semplificazione del metodo di determinazione dei prezzi dei terreni, l'ampliamento dell'applicazione delle tabelle dei prezzi fondiari e dei coefficienti di adeguamento contribuiscono inoltre ad abbreviare le procedure e a ridurre i costi per le imprese.

Gli esperti concordano generalmente sul fatto che, grazie a un quadro giuridico sempre più consolidato derivante dalla Legge fondiaria, dalla Legge sull'edilizia abitativa, dalla Legge sul commercio immobiliare e da risoluzioni pilota, il mercato immobiliare vietnamita abbia le condizioni sufficienti per entrare in una fase di sviluppo più stabile a partire dal 2026.

Alla conferenza, molti hanno suggerito che il mercato immobiliare nel 2026 sarà "vivace ma prudente". Il segmento residenziale che risponde a reali esigenze, in particolare gli appartamenti nelle grandi città e nelle aree con infrastrutture sviluppate, continuerà a svolgere un ruolo di primo piano. La differenziazione diventerà sempre più evidente, con i capitali che privilegeranno progetti con uno status giuridico trasparente, una reale fruibilità e costruttori affidabili. Questo è considerato un fondamento cruciale per uno sviluppo sano del mercato, per ridurre la speculazione e per orientarsi verso una crescita sostenibile nella nuova fase.

Dal punto di vista di un esperto, il Dott. Can Van Luc, membro del Consiglio consultivo nazionale per la politica finanziaria e monetaria, ha proposto che, oltre a continuare a rafforzare il quadro giuridico, siano necessarie misure specifiche e realizzabili per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili e ridurre i prezzi degli immobili, in particolare delle abitazioni. Ciò include concentrarsi su un adeguato controllo del credito immobiliare; accelerare la riduzione delle procedure amministrative e dei processi di approvazione per i progetti di edilizia sociale; ed essere flessibili nell'applicazione del nuovo listino prezzi dei terreni. Inoltre, è necessario diversificare le fonti di capitale e di finanziamento immobiliare; rafforzare le attività del Comitato direttivo per la risoluzione delle difficoltà e degli ostacoli nei progetti bloccati e dei gruppi di lavoro che si occupano dei progetti bloccati e della lotta agli sprechi nei settori del territorio, degli immobili e dei beni pubblici... per sbloccare risorse per la crescita economica; e migliorare la banca dati relativa a terreni, alloggi e immobili.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/khung-phap-ly-moi-mo-duong-cho-bat-dong-san-nam-2026-20260125144005481.htm