Con l'entrata in vigore della nuova legge, gli investitori immobiliari stanno modificando le proprie preferenze.

Gli investitori immobiliari si concentrano sempre più sugli aspetti legali e sulla capacità di un progetto di soddisfare le reali esigenze abitative: fattori che contribuiscono a minimizzare i rischi e a garantire un valore sostenibile per il loro investimento.

Con l'entrata in vigore della nuova legge, gli investitori immobiliari stanno modificando le proprie preferenze.

Gli investitori immobiliari si concentrano sempre più sugli aspetti legali e sulla capacità di un progetto di soddisfare le reali esigenze abitative: fattori che contribuiscono a minimizzare i rischi e a garantire un valore sostenibile per il loro investimento.

Clienti in visita alle case di Aqua City di Novaland , un progetto i cui problemi legali sono stati recentemente risolti. Foto: Le Toan

priorità legale

Nel 2018, avendo bisogno di acquistare una casa, il signor Nguyen Trung Thanh ha fatto delle ricerche e ha scelto un appartamento in un complesso residenziale situato nella zona di Nam Rach Chiec (quartiere An Phu, distretto 2, ora città di Thu Duc, Ho Chi Minh City). Il complesso è composto da 12 edifici residenziali, con un'altezza compresa tra 33 e 35 piani, per un totale di 3.175 appartamenti.

Secondo il signor Thanh, all'epoca il costruttore aveva firmato contratti preliminari con i clienti per la prenotazione degli appartamenti, con un acconto iniziale di 250 milioni di VND per unità e un prezzo di vendita di 38 milioni di VND al metro quadro. A causa di procedure legali, il costruttore non ha potuto avviare le vendite come previsto. Recentemente, dopo gli sforzi compiuti dalle autorità locali per risolvere i problemi, il progetto ha ottenuto il permesso di costruire.

Tuttavia, lo sviluppatore ha unilateralmente annunciato la risoluzione del contratto preliminare e si è impegnato a corrispondere interessi al 15% annuo sull'importo già versato dal cliente. Qualora il cliente desideri comunque proseguire la partecipazione al progetto, entrambe le parti procederanno alla liquidazione del contratto preliminare. Una volta che il progetto sarà pronto per l'avvio dell'attività, il cliente riceverà uno sconto del 15% sul nuovo prezzo di vendita.

La motivazione addotta dall'investitore è che i precedenti accordi non sono più conformi alle normative vigenti. Nello specifico, le modifiche alle politiche legislative successive all'entrata in vigore, il 1° agosto 2024, della Legge Fondiaria 2024, della Legge sull'Edilizia Abitativa 2023 e della Legge sulle Attività Immobiliari 2023, prevedono che i prodotti inclusi nel progetto debbano soddisfare determinate condizioni per poter essere immessi sul mercato.

Ad oggi, i prodotti del progetto non soddisfano ancora i requisiti commerciali previsti dall'articolo 24 della Legge del 2023 sul settore immobiliare. Inoltre, secondo il comma 1 dell'articolo 8 della stessa legge, è severamente vietato svolgere attività immobiliari senza il rispetto delle condizioni richieste. Pertanto, la precedente prassi del costruttore di offrire i prodotti in vendita tramite "contratti preliminari che garantiscono il diritto di acquisto di appartamenti in costruzione" non è più appropriata e non è conforme alle normative vigenti.

"Dal punto di vista legale, le azioni del costruttore non sono scorrette, poiché ha accettato di risarcire gli interessi sulla caparra. Tuttavia, da una prospettiva di investimento, anche con il risarcimento, i clienti rimangono svantaggiati perché i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente rispetto a sei anni fa", ha affermato il signor Thanh.

Sulla base delle "lezioni" di cui sopra, anche le "preferenze" degli investitori sono cambiate significativamente. Invece di acquistare in blocco come in passato, gli investitori ora danno priorità ai progetti con documentazione legale completa per gestire i rischi. Alcuni investitori scelgono anche di acquistare immobili che possiedono già certificati di destinazione d'uso o di proprietà.

“Oggigiorno, per attrarre investitori, un progetto deve essere corredato da una documentazione legale completa e chiara. Per i terreni di proprietà privata, gli investitori accettano di effettuare rilievi o acquisti solo quando il terreno è stato suddiviso e possiede titoli di proprietà individuali. I progetti attualmente in fase di suddivisione dei terreni difficilmente suscitano l'interesse degli investitori. Si tratta di un chiaro cambiamento nel modo in cui gli investitori valutano i prodotti negli ultimi tempi”, ha affermato la signora Tú, agente immobiliare di Ho Chi Minh City.

Inoltre, la signora Tú ha aggiunto che le nuove normative sulla suddivisione dei terreni stanno rendendo molti investitori titubanti. In passato, infatti, molti investitori sono stati ingannati quando hanno acquistato terreni nella speranza di suddividerli e ottenere un atto di proprietà, per poi imbattersi in ostacoli legali. Pertanto, ora sono molto più cauti e non più ingenui come un tempo.

Concentratevi sulla capacità di soddisfare bisogni reali.

Secondo quanto osservato dai giornalisti, oggi gli investitori non cercano solo prodotti con un chiaro valore legale, ma si concentrano anche sulla fattibilità di un utilizzo a lungo termine degli asset, garantendo così un valore d'investimento stabile.

Nel mercato non è raro che gli sviluppatori annullino i contratti con i clienti a causa di circostanze impreviste. Mantenere il contratto con il cliente comporterebbe probabilmente per l'azienda una perdita di profitto, o addirittura delle perdite.

Si sta dando priorità ai progetti ad alta liquidità, facili da affittare o che rispondono a reali esigenze abitative. Ciò riflette un passaggio dagli investimenti speculativi a prodotti con un valore d'uso a lungo termine. In particolare, molti investitori scelgono appartamenti e villette a schiera in posizioni strategiche, con infrastrutture complete e vicini ai servizi pubblici.

Inoltre, anche gli immobili con potenziale commerciale, come spazi commerciali, negozi o terreni in zone con un forte potenziale di sviluppo, stanno ricevendo notevole attenzione.

“Oggi gli investitori non solo apprezzano il potenziale di profitto derivante dall'apprezzamento del valore degli immobili, ma considerano anche la possibilità di generare un reddito stabile tramite l'affitto o attività commerciali. Questo li aiuta a ottimizzare i profitti e a minimizzare i rischi in un mercato volatile”, ha affermato il signor Tran Khanh Quang, direttore generale della società di investimenti immobiliari Viet An Hoa.

Il signor Duong Minh Thong, direttore della Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., ritiene inoltre che, nel contesto attuale, il segmento immobiliare che soddisfa le esigenze di abitazioni reali stia ricevendo grande attenzione grazie al suo elevato fattore di sicurezza. I terreni edificabili, soprattutto quelli privi di diritti di utilizzo residenziale, non hanno ancora attirato molta attenzione.

Rivolgendosi agli investitori, il signor Thong ha affermato che, sebbene i progetti residenziali siano spesso trascurati, al di là delle fluttuazioni del mercato, si tratta di prodotti con un valore ragionevole e il potenziale per mantenere o aumentare il proprio valore nel tempo. In termini di gestione del rischio, gli immobili in progetti con una chiara regolamentazione legale sono più sicuri se pianificati in modo completo e sistematico da sviluppatori affidabili e non presentano gli stessi rischi dei terreni edificabili privati.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html