Le banche iniziano a "frenare" i prestiti al settore immobiliare.

Dopo un anno in cui la crescita del credito immobiliare ha superato il 20%, le autorità di regolamentazione hanno iniziato a inasprire i regolamenti per garantire la sicurezza del sistema.

Secondo gli esperti, concedere prestiti a questo settore sarà molto più difficile rispetto al 2025 a causa di una "doppia" pressione. Da un lato, le banche devono rispettare il limite generale di credito; dall'altro, il tasso di crescita del credito immobiliare non può superare il tasso di crescita complessivo della banca stessa. Se la crescita complessiva di una banca è del 10%, anche il segmento immobiliare può crescere al massimo del 10%.

Un dirigente bancario ha ammesso che concedere prestiti immobiliari nel 2026 sarà certamente molto più difficile che nel 2025. Le banche si trovano ad affrontare una "doppia" pressione: in primo luogo, il limite generale ai prestiti e, in secondo luogo, la normativa che impone che il tasso di crescita dei prestiti immobiliari non possa superare il tasso di crescita complessivo della banca.

Questa normativa ha trasformato i limiti di credito in una sorta di "risorsa scarsa". Le banche non possono più riversare capitali nel settore immobiliare come prima, ma devono allocarli con attenzione verso segmenti realmente efficienti e sicuri. La tendenza generale sarà quella di concentrarsi su progetti con una reale domanda abitativa, uno status giuridico chiaro e di ridurre al minimo i progetti speculativi. Il rigoroso controllo della percentuale di prestiti immobiliari sul totale dei prestiti è considerato un compito fondamentale per monitorare il rischio sistemico.

Le banche stanno iniziando a "frenare" i flussi di capitali verso il settore immobiliare.

Per mitigare i rischi e mantenere la redditività, molte banche hanno ridotto proattivamente le proprie partecipazioni immobiliari, orientandosi verso altri settori. Recentemente, la BIDV ha incaricato le proprie filiali di sospendere temporaneamente le nuove proposte di progetti immobiliari e piani aziendali da parte delle imprese, al fine di controllare la crescita del credito nel 2026, in conformità con le linee guida della Banca di Stato del Vietnam (SBV).

Questa decisione è stata presa sulla base di un'analisi dei dati relativi ai prestiti in essere nel settore immobiliare fino ad oggi e delle esigenze di erogazione delle filiali. Il consiglio di amministrazione di BIDV richiede alle filiali di sospendere temporaneamente, fino a nuovo avviso, l'invio di nuove proposte alla sede centrale riguardanti progetti immobiliari e piani aziendali. Tale provvedimento giunge in un contesto di forte crescita del credito nell'economia registrata nell'ultimo anno.

Tuttavia, il 13 febbraio, BIDV ha rilasciato un comunicato ufficiale in cui affermava che, in conformità con le direttive del Governo e le linee guida operative della Banca di Stato del Vietnam in materia di fornitura di capitali per garantire il raggiungimento degli obiettivi di crescita economica, mantenendo al contempo la stabilità macroeconomica e del mercato monetario, BIDV aveva implementato in modo completo ed efficace soluzioni di gestione del credito adeguate.

Al contempo, BIDV attua una crescita del credito sicura, nel pieno rispetto delle normative vigenti; indirizzando i flussi di credito verso i settori produttivi e commerciali, i settori prioritari e i motori di crescita dell'economia, come indicato dal Governo e dalla Banca di Stato del Vietnam, soddisfacendo pienamente il fabbisogno di capitale delle imprese e dei cittadini nei settori della produzione, del commercio e della vita quotidiana.

Con un orientamento allo sviluppo sostenibile, BIDV continuerà a svolgere un ruolo di primo piano e fondamentale nel fornire capitali all'economia. Ciò include il continuo sostegno allo sviluppo sano e sostenibile del mercato immobiliare, collaborando attivamente con le imprese per sviluppare progetti e segmenti di investimento immobiliare adeguati, efficaci e realizzabili, che soddisfino le esigenze di persone e imprese, contribuendo a promuovere la crescita economica.

Techcombank ha dichiarato che uno dei punti salienti del quarto trimestre del 2025 è stata la riduzione della percentuale di attività legate al settore immobiliare. Di conseguenza, il settore immobiliare rappresenta ora il 56% del portafoglio prestiti alle imprese di Techcombank e il 31% del suo portafoglio prestiti totale.

L'amministratore delegato di Techcombank, Jens Lottner, ha osservato che un aspetto positivo è che l'attuale orientamento della Banca di Stato del Vietnam si allinea sostanzialmente con quanto già fatto da Techcombank. Molte altre banche stanno aumentando i loro investimenti nel settore immobiliare, mentre Techcombank li sta riducendo, avvicinandosi alla media del settore. Techcombank ha una politica di diversificazione che mira a portare la quota di investimenti immobiliari intorno al 20-25% entro il 2030.

Il motivo principale è che le banche si attengono a principi fondamentali: se si tratta di un buon progetto; se esiste una domanda reale; se gli aspetti legali sono corretti e completi; e se la vendita è rivolta a utenti finali o coinvolge troppi speculatori. Questi fattori determinano la volatilità e il rischio del progetto. Se il progetto è di buona qualità, la domanda proviene da acquirenti reali e non da speculatori e gli aspetti legali sono chiari, allora il rischio può essere significativamente ridotto.

In un contesto di contrazione dei flussi di capitale verso il settore immobiliare, le banche sono alla ricerca di nuovi motori di crescita. Diversificazione dei portafogli creditizi, potenziamento del retail banking e applicazione della tecnologia stanno diventando principi guida per molti istituti finanziari. Il controllo del rischio di credito nel 2026 non implicherà solo il rispetto delle rigide normative della Banca di Stato del Vietnam, ma anche una vera e propria corsa strategica tra le singole banche.

Presso VPBank, la percentuale di prestiti immobiliari è diminuita dal 40,5% nel 2024 al 35,8% nel 2025, e anche il tasso di crescita di questo settore è rallentato al 20,4%. Le banche stanno riducendo proattivamente questa percentuale non solo per conformarsi alle normative, ma anche per prevenire il rischio di una "bolla" speculativa nel settore immobiliare, quando i capitali affluiscono in modo eccessivo in questo mercato.

Secondo la Banca di Stato del Vietnam, nel 2025 il credito nell'intero sistema aumenterà di oltre il 19%, portando il totale dei prestiti in essere a circa 18,58 milioni di miliardi di VND. Nello specifico, per il settore immobiliare, un rapporto del Ministero delle Costruzioni mostra che i prestiti in essere hanno mantenuto un trend in crescita nei trimestri e nella maggior parte dei segmenti, come abitazioni, uffici in affitto, zone industriali, ecc.

Nello specifico, i prestiti immobiliari in essere sono aumentati da oltre 1.560 miliardi di VND nel primo trimestre a circa 2.000 miliardi di VND nel quarto trimestre del 2025, pari a un incremento di quasi il 28% in un anno. Visti i complessi sviluppi del mercato immobiliare, a gennaio il Ministero delle Costruzioni ha proposto al Primo Ministro di incaricare la Banca di Stato del Vietnam e il Ministero delle Finanze di rivedere le politiche creditizie e fiscali relative al settore immobiliare al fine di proporre tempestivamente soluzioni normative adeguate, contribuendo così al controllo dei prezzi delle abitazioni.

Nel suo comunicato sulla gestione della crescita del credito nel 2026, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) ha dichiarato che continuerà a gestire la politica monetaria in modo proattivo e flessibile, attenendosi scrupolosamente alla Risoluzione dell'Assemblea Nazionale e alle direttive del Governo e del Primo Ministro. La SBV prevede una crescita del credito a livello di sistema di circa il 15%, rimanendo pronta ad apportare modifiche al rialzo o al ribasso a seconda degli sviluppi effettivi, al fine di controllare l'inflazione, stabilizzare il quadro macroeconomico, sostenere la crescita e garantire la solidità del sistema creditizio.

In particolare, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) impone agli istituti di credito di controllare rigorosamente il tasso di crescita del credito verso i settori a rischio potenziale, incluso il settore immobiliare. L'obiettivo è quello di indirizzare i flussi di credito verso i settori produttivi e commerciali, i settori prioritari e i motori di crescita dell'economia, garantendo al contempo la stabilità della liquidità del mercato monetario e la sicurezza del funzionamento del sistema.

Anche il professore associato Nguyen Huu Huan dell'Università di Economia di Ho Chi Minh ritiene che gli attuali strumenti di regolamentazione del credito siano sostanzialmente sufficienti a rallentare il rischio di una "bolla", ma non abbastanza da eliminare completamente il rischio di un afflusso di capitali a basso costo nel settore immobiliare, soprattutto quando le aspettative e i prezzi rimangono elevati e i canali di investimento alternativi non sono ancora realmente attraenti.

Pertanto, finché persisterà la mentalità secondo cui "i prezzi possono solo salire", il mercato troverà sempre percorsi alternativi: riutilizzare i prestiti, indebitarsi tramite imprese collegate, aumentare il credito al consumo garantito, emettere obbligazioni, effettuare depositi e impegnarsi in investimenti comuni. Di conseguenza, l'efficacia del controllo della "bolla" dipende non solo dalla stretta o dall'allentamento del credito, ma anche dalla disciplina di valutazione del credito delle banche e dalla qualità della vigilanza basata sul rischio.

Fonte: https://baodautu.vn/ngan-hang-bat-dau-ham-phanh-tin-dung-vao-bat-dong-san-d518974.html