Prevenire il surriscaldamento del credito immobiliare.

Nel 2026, la Banca di Stato del Vietnam impone alle banche commerciali di limitare i prestiti immobiliari a non più del 13% della crescita dei prestiti in questo settore registrata nell'anno precedente.

La Banca di Stato del Vietnam (SBV) ha appena pubblicato un documento che fornisce indicazioni alle banche commerciali sul controllo della crescita del credito nel 2026, con un obiettivo di crescita di circa il 15% per l'intero sistema.

Nuovo meccanismo di assegnazione delle quote

Di conseguenza, l'obiettivo di crescita del credito per ciascuna banca commerciale viene calcolato utilizzando la formula: punteggio di rating della banca (secondo la Circolare 52/2018/TT-NHNN - modificata e integrata, su una scala approssimativa da 1 a 5) moltiplicato per il coefficiente generale applicato nel 2026, pari al 2,6% (inferiore al coefficiente del 3,5% del 2024 e del 2025).

Le banche commerciali daranno presto priorità alla collaborazione con gli sviluppatori immobiliari che vantano solide capacità finanziarie, un'ottima reputazione e progetti con un chiaro status giuridico. (Foto: LAM GIANG)

Pertanto, se il rating rimane invariato, il limite di crescita del credito per le banche all'inizio dell'anno diminuirà di quasi 1 punto percentuale rispetto all'anno precedente. Ad esempio, una banca con un rating di 5 punti avrà un limite di crescita del credito di circa il 13% rispetto ai prestiti in essere alla fine del 2025.

Analogamente agli anni precedenti, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) ha fissato tutti gli obiettivi di crescita del credito a partire dall'inizio del 2026. La novità consiste nel fatto che le banche commerciali dovranno controllare il tasso di crescita del credito nei primi tre mesi del 2026, in modo che non superi il 25% dell'obiettivo annuale, per evitare un surriscaldamento prematuro.

In particolare, la Banca di Stato del Vietnam richiede anche che il tasso di crescita dei prestiti immobiliari in essere non superi il tasso di crescita complessivo del credito della banca rispetto alla fine del 2025. Ciò significa che se una banca ha un limite generale di crescita del credito del 13%, i suoi prestiti immobiliari in essere possono aumentare al massimo del 13% rispetto alla fine del 2025.

Ad esempio, se il saldo dei prestiti immobiliari in essere di una banca è di 100 miliardi di VND nel 2025, il limite massimo per il 2026 sarà di soli 113 miliardi di VND, con un aumento di 13 miliardi di VND. Le violazioni da parte delle banche potrebbero comportare una riduzione dell'obiettivo creditizio complessivo. Questo requisito mira a ridurre i rischi per il sistema bancario, soprattutto considerando il forte aumento dei prestiti immobiliari (33% nel 2023, 34% nel 2024 e 31% entro settembre 2025), che ha portato a squilibri nelle scadenze, problemi di liquidità e un maggiore rischio di crediti inesigibili.

In effetti, secondo le osservazioni dei giornalisti del quotidiano Nguoi Lao Dong, negli ultimi mesi del 2025, il flusso di capitali verso il settore immobiliare ha mostrato segni di surriscaldamento. Entro la fine del 2025, la crescita del credito concesso dal sistema bancario all'economia ha raggiunto circa il 19,1%, il valore più alto degli ultimi anni. Di questo, i prestiti immobiliari hanno rappresentato una quota significativa, pari a circa il 20-30% del totale dei prestiti in essere presso alcune banche commerciali.

Secondo il dottor Can Van Luc, capo economista di BIDV , si stima che il credito immobiliare aumenterà del 22% nel 2025, un tasso di crescita nettamente superiore alla media del sistema creditizio complessivo. Nello specifico, si prevede un aumento di circa il 24% dei prestiti per investimenti immobiliari e attività commerciali, mentre i prestiti per l'acquisto e la ristrutturazione di abitazioni dovrebbero crescere del 14-15%.

"Il credito immobiliare rappresenta circa il 24% del totale dei prestiti in essere nell'intera economia, un livello relativamente alto rispetto alla media generale, con i finanziamenti per investimenti immobiliari e attività commerciali in rapida crescita. Inoltre, molte società immobiliari stanno investendo in modo troppo diversificato, con alcune che intraprendono contemporaneamente 10-15 progetti. Da dove arriverà il flusso di cassa? Se il mercato dovesse incontrare problemi, nel contesto di tassi di interesse più elevati, controlli del credito più rigidi e minore disponibilità di liquidità, le imprese si troveranno in difficoltà", ha osservato il Dott. Can Van Luc.

Dare priorità al finanziamento dei progetti validi.

Nel corso di una discussione sulle prospettive economiche vietnamite e globali per il 2026, organizzata da Standard Chartered Bank Vietnam a Ho Chi Minh City il 13 gennaio, la signora Nguyen Thuy Hanh, CEO della banca, ha affermato che, al fine di controllare i rischi di crediti inesigibili, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) mira a far sì che le banche raggiungano una crescita costante durante tutto l'anno, anziché concentrare una crescita del 15%, ad esempio, nel primo trimestre. Si tratta di uno sviluppo nuovo e molto positivo.

Nell'ambito dei finanziamenti immobiliari, Standard Chartered Vietnam ha sempre prestato molta attenzione ai potenziali rischi di mercato, non solo quest'anno. Tuttavia, in realtà, si prevede che la crescita del credito nel settore immobiliare nel 2025 sarà molto più elevata rispetto all'anno precedente. Come possono quindi l'economia e il credito continuare a crescere gestendo al contempo i rischi, soprattutto quelli legati al settore immobiliare?

"Il credito dovrebbe essere indirizzato verso progetti immobiliari che svolgono un ruolo cruciale nell'economia, garantendo qualità e rispondendo ai reali bisogni delle persone. L'attenzione dovrebbe concentrarsi su progetti immobiliari nelle zone industriali, nelle aree residenziali e soprattutto nell'edilizia sociale. Si tratta di settori tutti importanti. Quando le banche danno priorità ai capitali per progetti che rispondono agli interessi delle persone e dell'economia, il rischio di credito sarà tenuto sotto controllo a un livello ragionevole", ha commentato la signora Nguyen Thuy Hanh.

Il direttore di una delle principali banche commerciali di Ho Chi Minh City ha dichiarato che nel 2025 la crescita del credito della banca raggiungerà circa il 18%, in linea con la media generale. Nel prossimo periodo, la banca si concentrerà sulla gestione del rischio, privilegiando la collaborazione con sviluppatori immobiliari dotati di solida capacità finanziaria, elevata reputazione e progetti legalmente ineccepibili.

Molte banche commerciali ristruttureranno anche i loro coefficienti di finanziamento immobiliare, evitando un'eccessiva concentrazione di capitale in pochi progetti ad alto rischio. Tuttavia, tutte queste banche affermano che non limiteranno i finanziamenti a progetti validi con una reale domanda, in particolare edilizia sociale, alloggi per giovani o progetti a supporto della produzione e delle attività commerciali.

I tassi di interesse sono considerati uno degli ostacoli al mercato immobiliare. Il direttore di una filiale di una banca per azioni a Ho Chi Minh City ha affermato che i tassi di interesse sui depositi a lungo termine si aggirano attualmente intorno al 7% annuo, spingendo i tassi di interesse sui mutui ipotecari a livelli piuttosto elevati, almeno del 9%-10% annuo nel breve termine. Quando il mercato diventerà a tassi di interesse variabili, questi continueranno a salire, quindi chi richiede un mutuo dovrà essere più cauto e valutare attentamente le proprie opzioni prima di contrarre un prestito per l'acquisto di un immobile.

Secondo Nguyen The Minh, direttore dell'analisi presso Yuanta Vietnam Securities Company, la politica creditizia del 2026 non comporterà un inasprimento delle condizioni del mercato immobiliare, come inizialmente temuto. Imporre un limite alla crescita del settore immobiliare è un passo tecnico necessario per riportare il mercato all'equilibrio dopo un anno di crescita esplosiva.

In effetti, il flusso di capitali nel settore immobiliare nel 2026 rimarrà elevato, stimato da Yuanta Vietnam a circa 749.000 miliardi di VND, garantendo liquidità sufficiente per le operazioni di base. "Il mercato deve spostare la sua attenzione dai limiti di credito ai tassi di interesse. Tassi di interesse sui mutui ipotecari dell'8%-9,5% annuo e persino superiori rallenteranno le transazioni ed espelleranno gli investitori che utilizzano un elevato livello di leva finanziaria", ha affermato il signor The Minh.

Per ora non si è ancora assistito ad alcun allentamento della politica monetaria.

Il presidente del consiglio di amministrazione di una società di intermediazione mobiliare di Ho Chi Minh City ha commentato che l'orientamento della Banca di Stato del Vietnam alla crescita del credito dimostra coerenza nel non allentare ulteriormente la politica monetaria per evitare un surriscaldamento della crescita del credito, che eserciterebbe pressioni sulla liquidità e sui tassi di interesse, stabilizzando al contempo la situazione macroeconomica.

Un rigoroso controllo del credito immobiliare è necessario per reindirizzare i flussi di capitale verso settori prioritari come la manifattura, l'industria, le infrastrutture e la tecnologia, motori di una crescita economica sostenibile.

Sarà regolabile in modo flessibile.

Secondo quanto affermato dal signor Nguyen Duc Lenh, vicedirettore della Banca di Stato del Vietnam per la Regione II, nel 2026 la Banca di Stato del Vietnam esaminerà e adeguerà proattivamente (aumentando o diminuendo) il limite di crescita del credito per ciascuna banca commerciale in base alla situazione reale, senza richiedere alle banche di presentare richieste scritte.

"In base all'andamento del mercato, alla crescita economica, alle condizioni macroeconomiche e alle analisi e valutazioni dell'inflazione, la Banca di Stato del Vietnam gestirà la politica creditizia in modo appropriato, garantendo la sicurezza delle operazioni bancarie. In tal senso, l'obiettivo creditizio complessivo per l'economia sarà gestito in modo flessibile, soddisfacendo il fabbisogno di capitale dell'economia", ha sottolineato il signor Leinh.

Fonte: https://nld.com.vn/khong-de-tin-dung-bat-dong-san-tang-nong-196260113222508353.htm