Il governo deve bonificare i terreni per tutti i progetti.

Questo meccanismo approssimativo rischia di avere due prezzi diversi per un unico progetto.

L'articolo 79 del progetto di modifica della Legge Fondiaria elenca 31 casi specifici in cui lo Stato bonifica terreni per lo sviluppo socio -economico nell'interesse nazionale. Tra questi figurano progetti di reinsediamento, progetti per aree residenziali rurali, distretti industriali, zone di libero scambio, impianti di stoccaggio di petrolio greggio, stazioni di pompaggio di gas e petrolio, mercati locali, ecc.

Pertanto, sono ormai pochissimi i progetti di sviluppo in cui le imprese devono negoziare direttamente con i residenti per acquisire i terreni. Ne sono esempi i progetti di edilizia residenziale commerciale, i progetti a uso misto (residenziale e commerciale/di servizi), i complessi multifunzionali, le aree di intrattenimento e le grandi aree urbane.

Durante la discussione su questa bozza, svoltasi lo scorso fine settimana, molti deputati dell'Assemblea Nazionale hanno sostenuto che lo Stato dovrebbe assumere un ruolo guida nell'acquisizione dei terreni per tutti i progetti di sviluppo socio-economico, al fine di creare equità e uniformità a livello nazionale. Mantenere un meccanismo in cui lo Stato acquisisce i terreni mentre le imprese negoziano in modo indipendente creerebbe inavvertitamente disuguaglianze all'interno dello stesso progetto, con conseguenti prezzi dei terreni differenti. Ciò potrebbe portare a lunghe controversie e allo spreco di risorse fondiarie.

Lo Stato dovrebbe bonificare i terreni per destinarli a progetti di sviluppo socio-economico.

Il signor Duong Cong Thuyen, vicedirettore generale di una società immobiliare di Ho Chi Minh City, ha espresso grande apprezzamento per la proposta avanzata dai deputati dell'Assemblea Nazionale. In qualità di responsabile delle indennità e dell'esproprio dei terreni per progetti commerciali, il signor Thuyen ha riconosciuto che la negoziazione e l'ottenimento delle autorizzazioni sono le fasi più complesse. Quando i proprietari terrieri sono a conoscenza dell'avvio di un progetto da parte di un'azienda, spesso richiedono indennizzi molto elevati, a volte persino superiori ai prezzi di mercato. Di conseguenza, molti progetti di esproprio rimangono incompiuti anche quando manca solo una piccola percentuale dei lavori da completare.

"Molti proprietari terrieri sono speculatori e investitori, non residenti locali, quindi sono molto 'testardi' perché non hanno un bisogno urgente di alloggi. Ma se il risarcimento per gli acquirenti successivi è superiore a quello per gli acquirenti precedenti, c'è un'alta probabilità che questi ultimi tornino a chiedere più soldi. Questo è il motivo per cui molti progetti, compresi quelli finanziati dal bilancio statale, subiscono ritardi, superano il budget previsto o sono addirittura impossibili da realizzare", ha affermato francamente Thuyen, concludendo: "I deputati dell'Assemblea Nazionale hanno affrontato le questioni centrali e più urgenti della vita sociale ed economica. Hanno dato voce alle preoccupazioni della popolazione e del mondo imprenditoriale".

"Pertanto, spero sinceramente che la commissione di redazione prenda seriamente in considerazione le opinioni e i suggerimenti di cui sopra per integrare e modificare la Legge Fondiaria, al fine di ottenere i migliori risultati possibili", ha sottolineato il signor Thuyen.

I membri del Parlamento propongono che lo Stato bonifichi i terreni per tutti i progetti di edilizia residenziale commerciale.

Citando la Risoluzione 18 del Comitato Centrale del Partito Comunista del Vietnam, che prevede due metodi, il Presidente dell'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, ha affermato: "Il primo metodo prevede che lo Stato conduca gare d'appalto e aste per assegnare e affittare terreni, anche per le imprese che intraprendono progetti di edilizia residenziale commerciale. Questa è l'aspirazione sia degli investitori nazionali che stranieri. Il secondo metodo prevede che gli investitori negozino direttamente i diritti di utilizzo del terreno per sviluppare i progetti. Se si sceglie il metodo delle gare d'appalto e delle aste, lo Stato deve corrispondere un indennizzo e creare un fondo fondiario equo. Limitarsi a indire gare d'appalto e poi selezionare l'investitore, utilizzando i fondi dell'azienda per l'indennizzo, è molto difficile. Ad esempio, in un progetto nel Distretto 1 (Ho Chi Minh City), un'azienda si è aggiudicata la gara ed è stata selezionata come investitore, trasferendo poi i fondi allo Stato a titolo di indennizzo. Tuttavia, la popolazione si è rifiutata perché sapeva quale azienda fosse l'investitore e voleva che fosse quest'ultima a negoziare direttamente. Di conseguenza, il progetto si è protratto per molti anni e lo Stato è stato costretto a ricorrere a misure coercitive."

"Se lo Stato ha bonificato dei terreni, dovrebbe bonificare anche tutti i progetti. Dopodiché, i terreni dovrebbero essere messi all'asta e la differenza di canone di locazione dovrebbe essere utilizzata dallo Stato per investire in infrastrutture a beneficio della popolazione, anziché finire nelle tasche delle imprese. Se questo processo viene eseguito correttamente, lo Stato avrà il controllo e gestirà il mercato fondiario primario sia per gli investimenti pubblici che privati", ha suggerito il signor Chau.

Tutti i progetti dovrebbero essere trattati allo stesso modo.

Non solo il recupero dei terreni, ma anche il settore turistico è stato "trascurato" nella bozza di modifica della Legge Fondiaria, di cui il quotidiano Thanh Nien ha discusso in una serie di articoli. La bozza di Legge Fondiaria è stata inoltre oggetto di discussione da parte di molti deputati dell'Assemblea Nazionale la scorsa settimana.

Secondo il deputato dell'Assemblea Nazionale Ta Van Ha (delegazione di Quang Nam): la Risoluzione 08/2017 del Politburo riguarda lo sviluppo del turismo come settore economico chiave. Tuttavia, il progetto di Legge Fondiaria (modificata) ha un totale di 16 capitoli, 265 articoli e 226 pagine, "ma solo 11 occorrenze della parola 'turismo', di cui 2 si riferiscono all'industria del turismo e le altre 9 riguardano la modifica della Legge Forestale".

Ha sostenuto che il modo in cui il governo sta gestendo questo settore economico chiave, molto atteso, è inadeguato e ha sottolineato l'importanza del recupero dei terreni per lo sviluppo del turismo. Pertanto, questo rappresentante dell'Assemblea nazionale ha proposto di aggiungere una nuova categoria all'articolo 79, ovvero i terreni utilizzati per lo sviluppo turistico, che dovrebbero essere anch'essi soggetti a bonifica statale.

Accogliendo con favore le preziose opinioni dei deputati dell'Assemblea Nazionale in merito alla creazione di fondi fondiari per progetti di sviluppo socio-economico, il Dott. Huynh Thanh Dien dell'Università Nguyen Tat Thanh ha affermato che l'esproprio dei terreni è sempre la fase più difficile di qualsiasi progetto, indipendentemente dal settore, soprattutto per i progetti di grandi dimensioni. Le imprese stesse non hanno il diritto di bonificare i terreni e affidarsi esclusivamente ad accordi rende molto difficile ottenere i terreni necessari.

Ad esempio, lo sviluppo di grandi aree turistiche o complessi urbani a uso misto, comprensivi di abitazioni, centri commerciali e strutture ricreative, richiede vaste aree di terreno. Consentire alle imprese di negoziare autonomamente con i residenti e acquisire i terreni porta a incongruenze. Talvolta, anche un progetto di grandi dimensioni e ben pianificato può risultare incompiuto e presentare appezzamenti di terreno frammentati a causa del rifiuto dei residenti di cedere le proprie proprietà. Ciò prolunga i tempi di realizzazione del progetto, aumenta i costi e non consente di raggiungere l'obiettivo di stimolare lo sviluppo economico locale o regionale. Inoltre, l'aumento dei costi del progetto si traduce in prezzi dei prodotti più elevati, a tutto vantaggio dei consumatori.

"Lo Stato dovrebbe assumere un ruolo guida nell'acquisizione dei terreni, nella pianificazione e nello sviluppo dei progetti, per poi indire gare d'appalto pubbliche e trasparenti, selezionando investitori con capacità ed esperienza adeguate. Questo è l'approccio completo e sistematico che segue il piano di sviluppo e previene le controversie. Inoltre, i prezzi dei terreni sono più stabili quando sono acquisiti dallo Stato; se si seguissero i prezzi di mercato, quali sarebbero? Questa normativa è troppo vaga. È necessario considerare tutti i progetti di sviluppo economico come parte integrante del piano generale di sviluppo economico locale, regionale e nazionale, creando posti di lavoro per la popolazione, e pertanto dovrebbero essere trattati equamente. Anche i progetti all'interno di zone economiche con aree funzionali quali parchi industriali, zone di servizi, zone turistiche, zone di intrattenimento e aree urbane dovrebbero essere soggetti all'acquisizione dei terreni da parte dello Stato. Pertanto, sono necessarie normative dettagliate in merito ai progetti soggetti ad acquisizione dei terreni, comprese le zone di intrattenimento, le nuove aree urbane integrate con attività commerciali e di servizi e i complessi di intrattenimento polifunzionali." "Le funzioni includono aree di intrattenimento, zone turistiche, aree urbane e altre zone funzionali all'interno della zona economica...", ha affermato il Dott. Dien.

Rappresentante dell'Assemblea Nazionale: Le organizzazioni e i singoli individui che creano progetti urbanistici bloccati, causando spreco di terreno, dovrebbero essere ritenuti responsabili e tenuti a risarcire i danni?

Se si lascia alle aziende la gestione autonoma dei risarcimenti, sarà difficile assicurarsi progetti su larga scala.

Attualmente, nulla è più difficile che acquistare terreni dai privati. Se fatto bene, le riserve finanziarie dello Stato cresceranno sempre di più. Lo Stato acquisisce terreni per tutti i progetti, compresi quelli turistici e i complessi multifunzionali per l'intrattenimento. Se le imprese fossero lasciate libere di compensarsi da sole, non ci sarebbero grandi progetti o megalopoli.

Il signor Le Hoang Chau   (Presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City)

Non dovremmo scaricare il peso delle difficoltà sulle imprese.

Se le imprese vengono lasciate a se stesse, a gestire la parte più difficile della bonifica dei terreni, allora uno sviluppo urbano ed economico sistematico diventa impossibile. Il governo non dovrebbe scaricare l'onere sulle imprese, soprattutto nel settore fondiario. La legge deve fornire regolamenti dettagliati e specifici affinché le autorità locali possano applicarli in modo uniforme. Perché se la legge non è chiaramente definita, gli enti statali non oseranno applicarla e i progetti si bloccheranno. Questa è la ragione principale per cui è necessario emendare la Legge Fondiaria in questo momento; altrimenti, si tratterebbe di un passo indietro.

Dott. Huynh Thanh Dien (Università Nguyen Tat Thanh)

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm