È fattibile che lo Stato assuma il controllo dell'intero mercato immobiliare?

Consolidamento dei diritti di utilizzo del suolo in un unico centro commerciale.

Secondo quanto riferito dal Ministero delle Costruzioni , il Primo Ministro ha incaricato il ministero di coordinarsi con il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente per studiare la creazione di una borsa immobiliare e di una borsa per i diritti di utilizzo del suolo. Nell'attuazione di questa direttiva, il Ministero ha constatato che l'integrazione delle due borse in un unico centro per le transazioni relative ai diritti di utilizzo del suolo faciliterebbe le transazioni simultanee e la concessione dei diritti di utilizzo del suolo e dell'abitazione, riducendo le procedure amministrative e i tempi di elaborazione.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — Molti esperti temono che l'integrazione degli scambi di diritti di utilizzo del suolo con gli scambi immobiliari possa portare a un sovraccarico del sistema.

Questo centro integrerà i sistemi di database delle unità competenti per svolgere tre compiti principali: gestione delle transazioni immobiliari, gestione della riscossione delle imposte e rilascio di certificati di destinazione d'uso del suolo e di abitazione. Le transazioni immobiliari effettuate tramite la piattaforma devono essere valutate e verificate, nel rispetto delle normative vigenti, prima di essere quotate, pubblicate e negoziate. Ciò contribuisce a prevenire le frodi, a contrastare l'evasione fiscale e a creare un ambiente imprenditoriale sano.

Il centro opera con un meccanismo integrato a sportello unico, potenziando l'utilizzo dei sistemi informatici per agevolare cittadini e imprese. Sia il venditore che l'acquirente completano online le procedure per la dichiarazione dei dati relativi alla transazione immobiliare e per la presentazione delle domande di trasferimento di proprietà. Dopo due giorni lavorativi di verifica, l'acquirente riceve una notifica di approvazione e può fissare un appuntamento presso il centro per ritirare il certificato di proprietà (atto di proprietà). Dopodiché, è sufficiente una sola visita al centro per completare tutte le procedure.

Il Ministero delle Costruzioni considera questa soluzione innovativa per il funzionamento del mercato immobiliare. Allo stesso tempo, il centro fungerà da base per lo sviluppo di applicazioni e la gestione delle transazioni immobiliari in modo da soddisfare le esigenze pratiche; riducendo le procedure amministrative, i costi e i tempi; promuovendo lo sviluppo del sistema digitale del settore; e favorendo la trasparenza nel mercato immobiliare. Il centro ha il vantaggio di sviluppare e integrare un sistema sincronizzato di dati immobiliari che includa informazioni su alloggi e mercato, dati catastali e imposte, creando una base per proporre miglioramenti alle politiche e ai meccanismi per promuovere uno sviluppo sano e stabile del mercato immobiliare; risolvendo in modo rapido ed efficiente le transazioni immobiliari e rilasciando certificati di diritto d'uso del suolo a enti e privati; e contribuendo a migliorare la qualità del servizio pubblico.

L'economista Ngo Tri Long sostiene che il settore immobiliare comprende sia il terreno che i beni immobili presenti su di esso. Pertanto, l'integrazione e la creazione di un unico centro per le transazioni relative ai diritti di utilizzo del suolo risultano opportune. Un centro con specifiche normative operative contribuirebbe a rendere le informazioni sul mercato immobiliare accessibili al pubblico e trasparenti. Allo stesso tempo, faciliterebbe la gestione e le transazioni per i cittadini. In questo modo, le transazioni verrebbero gestite centralmente e anche la riscossione delle imposte risulterebbe più trasparente, prevenendo l'occultamento delle informazioni sui prezzi e l'evasione fiscale.

Verrà gestito in parallelo con lo scambio privato?

Secondo il signor Nguyen Van Hau, direttore generale di Asean Holdings, in paesi come Singapore, le transazioni immobiliari possono essere effettuate in qualsiasi forma, tramite agenzie, intermediari o direttamente dall'acquirente, ma devono essere registrate presso le autorità. Per prevenire l'evasione fiscale e garantire la trasparenza, Singapore dispone di un sistema informativo trasparente sulle transazioni immobiliari, accessibile al pubblico sul portale immobiliare governativo , che consente sia agli acquirenti che ai venditori di consultarlo e determinare il prezzo di transazione più equo. Ciò garantisce che il governo riscuota correttamente e completamente tutte le tasse e imposte pertinenti, prevenendo perdite. Grazie a questa trasparenza, qualsiasi transazione immobiliare con prezzi insoliti è soggetta a ispezione e indagine.

Analogamente, in Cina, le transazioni immobiliari sul mercato secondario si svolgono tramite borse private, non attraverso borse immobiliari centralizzate gestite dallo Stato. Per i nuovi progetti, la negoziazione tramite una borsa è obbligatoria per rafforzare la posizione legale del progetto e facilitare i rapporti con le banche per l'erogazione di mutui per l'acquisto di immobili. Data la responsabilità condivisa con il proprietario del progetto, queste borse devono anche rafforzare la propria trasparenza nella valutazione della documentazione legale e finanziaria del costruttore, al fine di fornire consulenza ai clienti. Grazie al database nazionale, le banche possono facilmente decidere se concedere mutui per l'acquisto di una prima o seconda casa, poiché le seconde case in genere hanno tassi di interesse più elevati e requisiti di liquidità più stringenti.

In Cina, i terreni destinati a progetti residenziali nella maggior parte delle province e città vengono messi all'asta attraverso una rete di aste pubbliche gestita dallo Stato, al fine di garantire la trasparenza. Gli enormi database di dati immobiliari e civici sono sempre più sincronizzati a livello nazionale, favorendo in modo significativo transazioni immobiliari più trasparenti. Pertanto, il signor Nguyen Van Hau sostiene che, anche qualora venisse istituito un centro statale per le transazioni relative ai diritti di utilizzo del suolo, le piattaforme private di compravendita immobiliare dovrebbero comunque essere autorizzate a operare.

Secondo l'avvocato Truong Thanh Duc, l'integrazione degli scambi di diritti di utilizzo del suolo con gli scambi immobiliari in un unico centro per le transazioni di diritti di utilizzo del suolo è auspicabile perché il settore immobiliare comprende terreni, abitazioni e beni presenti sul terreno, consentendo così di centralizzare tutte le transazioni in un unico luogo.

Tuttavia, l'avvocato tedesco ha suggerito che si dovrebbe specificare chiaramente che, oltre a questo centro, esistono migliaia di altre sale di contrattazione immobiliare appartenenti a diverse società in tutto il paese, e che quindi si dovrebbe permettere loro di operare. Allo stesso modo, i centri d'asta statali e privati coesistono perché si tratta di un mercato. Gli immobili sono una merce. Lo Stato non può sostituirsi al mercato nell'organizzazione delle transazioni per tutti i beni; dovrebbe limitarsi a condurre aste per i diritti di utilizzo del suolo e le transazioni di terreni pubblici, ecc. Il resto dovrebbe essere incentivato, consentendo al mercato di operare apertamente ma in modo competitivo. Inoltre, non è possibile concentrare un solo centro per provincia; dovrebbe essere decentrato, con filiali istituite nei distretti e nelle contee per facilitare la registrazione e i trasferimenti di proprietà immobiliare e fondiaria per i cittadini.

Preoccupazioni relative alla congestione del traffico.

Il dottor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha commentato che la proposta del Ministero delle Costruzioni è valida e adeguata alle attuali condizioni di mercato, caratterizzate da una carenza di dati. Tuttavia, è necessario analizzare attentamente anche gli aspetti negativi: se questo centro di servizi pubblici dovesse svolgere contemporaneamente tutte le funzioni – transazioni, riscossione delle tasse e rilascio dei certificati di proprietà fondiaria – si creerebbe una pressione significativa sul processo lavorativo.

Attualmente, migliaia, se non decine di migliaia, di imprese e agenzie immobiliari si occupano di questo compito. Se fosse affidato a un unico ente statale, si creerebbe facilmente una situazione di sovraccarico. Ad esempio, anche dopo aver concluso una compravendita, le persone devono attendere decine di giorni prima che i loro documenti vengano restituiti presso gli uffici distrettuali del catasto, quando si recano a completare le procedure di trasferimento di proprietà.

L'avvocato Tran Manh Cuong, dell'Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City, ha espresso preoccupazione per il fatto che la creazione di un centro di servizi pubblici a livello provinciale che integri le piattaforme di compravendita immobiliare e fondiaria sia altamente impraticabile e appaia eccessivamente ambiziosa. Ha osservato che in altri Paesi le piattaforme di compravendita immobiliare sono gestite e finanziate da privati. Attualmente, l'Ufficio del Catasto di Ho Chi Minh City e i Dipartimenti delle Risorse Naturali e dell'Ambiente sono già sovraccarichi e costantemente in ritardo nella gestione del rilascio iniziale dei titoli di proprietà, degli aggiornamenti sulle vendite e delle modifiche catastali. Se lo Stato dovesse gestire anche le transazioni immobiliari e fondiarie, sarebbe indubbiamente molto difficile raggiungere il successo.

Secondo l'avvocato Cuong, affinché il mercato immobiliare operi in modo trasparente, è essenziale che le informazioni relative alle proprietà immobiliari vengano aggiornate in un ampio database (big data) che il Ministero della Pubblica Sicurezza sta attualmente sviluppando per l'integrazione nelle carte d'identità dei cittadini. Una volta integrate nel big data, tutte le informazioni sulle transazioni immobiliari, inclusi prezzo, tempi di transazione e persino la storia di costruzione e ristrutturazione dell'immobile, saranno accessibili al pubblico. Non c'è bisogno che lo Stato crei una piattaforma di compravendita integrata. Forse sarebbe più opportuno istituire una piattaforma di compravendita fondiaria veramente trasparente per mettere all'asta i terreni pubblici.

"Attualmente esiste una legge sul settore immobiliare, quindi lo Stato deve solo gestire correttamente le transazioni. Le modalità di compravendita dovrebbero essere regolate dai principi del mercato; lo Stato non dovrebbe interferire eccessivamente. Un intervento eccessivo tramite decreti minerebbe i principi del mercato. Inoltre, anche se lo Stato istituisse una borsa immobiliare, potrebbe non avere successo. Se le imprese subissero perdite, il bilancio statale dovrebbe intervenire per compensarle", ha affermato l'avvocato Tran Minh Cuong.

L'economista Ngo Tri Long suggerisce che, per evitare sovraffollamento e ingorghi, il centro dovrebbe essere sotto l'autorità diretta del Comitato Popolare Provinciale, ma con decentramento e delega di poteri a distretti e comuni, analogamente all'attuale rilascio dei certificati di diritto d'uso del suolo. Ciò faciliterebbe le procedure per le transazioni immobiliari e fondiarie. In realtà, molti servizi pubblici online, pur essendo presentati come interconnessi e digitali, richiedono ancora la presenza fisica dei cittadini e la presentazione di documenti originali per alcune fasi. Questo è particolarmente vero per il settore fondiario, dove la mole di documenti cartacei è ancora maggiore e non tutti i documenti sono stati digitalizzati. Pertanto, è necessario delegare e decentrare l'autorità dei centri di transazione fino al livello distrettuale e comunale, soprattutto nelle grandi città come Ho Chi Minh City, dove il volume delle transazioni è costantemente molto elevato. Ciò impedirebbe il sovraccarico del centro e ridurrebbe i tempi di attesa per i cittadini.

Integrare il quadro giuridico per le transazioni.

Il viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, Le Minh Ngan, ha proposto la creazione di due modelli: un centro gestito dallo Stato e un centro gestito da privati, al fine di utilizzare le borse immobiliari esistenti ed evitare di creare instabilità politica e sociale. Ha inoltre richiesto al Ministero delle Costruzioni di integrare il quadro giuridico relativo alle transazioni immobiliari, alle transazioni sui diritti di utilizzo del suolo e alla normativa in materia di attività immobiliari, terreni e notarizzazione, al fine di proporre delle modifiche. Il Ministero delle Costruzioni dovrà inoltre valutare lo stato operativo delle borse immobiliari (numero, modelli, ambito di attività) e i risultati e lo stato delle transazioni sui diritti di utilizzo del suolo nel corso degli anni.

Alle aziende private dovrebbe essere consentito di istituire piattaforme per la compravendita di immobili.

Il Vietnam potrebbe istituire una borsa immobiliare simile a quella azionaria, ma la sua efficacia è incerta e potrebbe causare disagi sia agli acquirenti che ai venditori, poiché il settore immobiliare è diverso da quello dei titoli. Il settore immobiliare comprende case e terreni. Le case includono appartamenti, villette a schiera, appartamenti turistici e uffici. I terreni includono terreni non edificati, terreni agricoli, terreni residenziali rurali e terreni residenziali urbani…

Negli Stati Uniti, le agenzie immobiliari sono di proprietà privata e il governo non investe denaro; si limita a gestirle dal punto di vista legale e amministrativo. La proprietà privata favorisce la concorrenza, portando a una migliore qualità dei servizi e a commissioni più basse per gli acquirenti. Il governo dovrebbe occuparsi solo dell'informazione e della tassazione. Pertanto, se il Vietnam dovesse istituire un'agenzia immobiliare, questa dovrebbe essere di proprietà privata e gestita secondo i principi del mercato.

Dott. Tran Viet Anh

(Vicerettore responsabile dell'Università di Hung Vuong)