Alloggi sociali: dalle "porte aperte" al controllo delle transazioni.

La proposta di regolamentare rigorosamente le transazioni di alloggi sociali al termine del periodo di proprietà, contenuta nella bozza di emendamento alla legge sull'edilizia abitativa, sta suscitando pareri contrastanti.

Fase II del progetto di edilizia sociale nel quartiere di Thanh Sen ( provincia di Ha Tinh ). (Foto illustrativa: Huu Quyet/TTXVN)

Mentre l'organismo che ha redatto la legge e alcuni esperti sostengono che sia necessario "riservare le case alle persone giuste", molti altri temono che il passaggio dal "libero mercato" alle transazioni controllate possa ridurre la flessibilità del mercato e ledere i diritti degli acquirenti.

Preoccupazioni riguardo alla "commercializzazione" degli alloggi sociali.

Secondo la bozza di modifica della legge sull'edilizia abitativa attualmente al vaglio del Ministero delle Costruzioni , dopo 5 anni dal completamento delle procedure di acquisto, gli acquirenti di alloggi sociali non potranno più rivendere liberamente a prezzi di mercato, come avviene attualmente. Le cessioni saranno invece consentite solo a coloro che soddisfano i criteri di ammissibilità previsti dalla normativa.

Il viceministro delle Costruzioni Nguyen Van Sinh ha spiegato che l'obiettivo della proposta è garantire che l'edilizia sociale serva il giusto gruppo target per tutto il suo ciclo di vita, e non solo nella fase di distribuzione iniziale. L'edilizia sociale è una tipologia di alloggio che beneficia del sostegno statale sotto molti aspetti, come la concessione di terreni, il credito e le tasse. Pertanto, sono necessari meccanismi di controllo adeguati per prevenire abusi della politica e garantire equità a coloro che ne hanno realmente bisogno.

L'ente redattore ha inoltre sostenuto che l'attuale normativa, che consente la libera rivendita dopo 5 anni, sta facendo sì che alcune unità di edilizia sociale "abbandonino" il gruppo target bisognoso di sostegno. In realtà, molti appartamenti, trascorso il periodo di restrizione delle transazioni, sono stati acquistati e rivenduti a prezzi vicini a quelli del mercato immobiliare commerciale. Il fatto che le unità di edilizia sociale siano state rivendute secondo le dinamiche di mercato dopo 5 anni significa che la politica sta gradualmente perdendo la sua funzione di sostegno.

Pertanto, è necessario porre dei limiti per preservare la vera natura dell'edilizia sociale. Secondo l'avvocato Pham Thanh Tuan, M.Sc. - esperto di diritto immobiliare - il meccanismo attuale è "aperto", ma proprio questa apertura crea delle scappatoie che consentono la "commercializzazione" dell'edilizia sociale.

L'edilizia sociale non è un bene puramente guidato dal mercato, bensì un patrimonio costituito da politiche statali preferenziali quali la concessione di terreni, il credito e le imposte. Pertanto, è necessario porre dei limiti al diritto di disporne per garantire il raggiungimento dell'obiettivo del benessere sociale.

Il diritto di trasferire la proprietà non viene revocato, ma esercitato solo entro determinati limiti, il che significa che l'acquirente deve comunque soddisfare i requisiti di idoneità - ha spiegato l'avvocato Pham Thanh Tuan.

Il signor Vo Hong Thang, in rappresentanza di una società di ricerche di mercato, ritiene inoltre che gli elevati margini di profitto sui trasferimenti successivi alla revoca del divieto di negoziazione indichino un uso improprio di questo tipo di transazione. Avendo ricevuto incentivi dal governo, le transazioni dovrebbero essere limitate per evitare che diventino uno strumento di investimento.

È necessario un meccanismo trasparente e una tabella di marcia adeguata.

Palazzi residenziali nel quartiere di An Lac ( Ho Chi Minh City). Foto illustrativa: An Hieu/News and Ethnic Groups Newspaper

Al contrario, molti sostengono che limitare i trasferimenti di proprietà potrebbe ledere il diritto delle persone di disporre dei propri beni legittimi. Gli alloggi sociali, anche con i sussidi, sono comunque finanziati dai risparmi o dai prestiti degli acquirenti. In situazioni come un cambio di lavoro, difficoltà finanziarie o spese impreviste, l'impossibilità di rivendere liberamente potrebbe creare ostacoli per i proprietari.

Alcuni esperti legali hanno anche sollevato dubbi sulla fattibilità. Se le normative sono troppo rigide ma prive di meccanismi di controllo trasparenti, il mercato potrebbe dare origine a transazioni "sommerse", aumentando i costi informali e distorcendo le politiche.

Inoltre, la liquidità limitata può rendere gli alloggi sociali meno attraenti. In precedenza, la possibilità di rivendere al prezzo di mercato dopo 5 anni era considerata un fattore rassicurante per gli acquirenti. Quando questa "valvola di sicurezza" si restringe, alcune persone potrebbero riconsiderare la propria decisione.

Pur sostenendo la necessità di inasprire le normative sui trasferimenti immobiliari, l'avvocato Pham Thanh Tuan ritiene che, affinché tale politica sia attuabile, debba essere accompagnata da un meccanismo di applicazione trasparente e da una ragionevole tabella di marcia per la transizione. In realtà, molte persone hanno acquistato immobili in base alle normative vigenti con l'aspettativa di poterli rivendere liberamente dopo 5 anni.

Se le politiche cambiano bruscamente, i loro interessi potrebbero risentirne. Pertanto, è necessario elaborare normative transitorie chiare per evitare colli di bottiglia nelle transazioni e garantire la stabilità del mercato.

Il viceministro Nguyen Van Sinh ha dichiarato che il Ministero delle Costruzioni sta anche valutando opzioni transitorie per evitare gravi disagi a coloro che hanno acquistato casa prima dell'entrata in vigore della legge modificata. La politica necessita di una tabella di marcia adeguata che garantisca sia gli obiettivi di gestione sia la tutela dei legittimi diritti dei cittadini.

Inoltre, le autorità stanno valutando la possibilità di creare un sistema di dati e un meccanismo di monitoraggio per acquirenti e venditori, al fine di limitare le lacune nella legge.

Da una prospettiva più ampia, molti esperti sostengono che i controlli sui trasferimenti affrontano solo i "sintomi". La causa principale della speculazione risiede nello squilibrio tra domanda e offerta.

Quando l'offerta di alloggi sociali è scarsa, ogni appartamento acquista valore, alimentando speculazioni e profitti eccessivi. Pertanto, se l'offerta non aumenta, un inasprimento delle normative sulle transazioni potrebbe non risolvere completamente il problema.

Gli esperti hanno proposto una serie di soluzioni, tra cui: promuovere lo sviluppo di progetti di edilizia sociale; allocare razionalmente i terreni; aumentare gli incentivi per le imprese; controllare i prezzi degli immobili commerciali in determinate aree; e trovare un equilibrio tra controllo e forze di mercato…

La proposta di inasprire le normative sul trasferimento di proprietà degli alloggi sociali dopo 5 anni di possesso pone una sfida complessa: come impedire che gli alloggi sociali si trasformino in uno strumento di investimento, garantendo al contempo i legittimi diritti degli acquirenti? Se i controlli sono troppo rigidi, il mercato potrebbe perdere flessibilità e attrattiva. Al contrario, se i controlli sono troppo permissivi, le politiche di welfare potrebbero facilmente deviare dai loro obiettivi prefissati.

L'obiettivo ultimo di questa politica non è solo quello di controllare le transazioni, ma di garantire che gli alloggi sociali siano sempre destinati ai destinatari previsti. Pertanto, la formulazione dei regolamenti in questa revisione determinerà l'efficacia della politica abitativa per molti anni a venire.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/nha-o-xa-hoi-tu-mo-cua-sang-kiem-soat-giao-dich-20260401150756916.htm