Gli edifici prefabbricati per fabbriche sono molto richiesti.

Anziché affittare terreni e costruire le proprie fabbriche, come nel modello tradizionale, sempre più aziende, soprattutto quelle a capitale straniero, privilegiano spazi produttivi preesistenti per ridurre i tempi di realizzazione e controllare meglio i costi di investimento.

Alcuni operai lavorano in un edificio industriale a più piani nella zona di trasformazione per l'esportazione di Tan Thuan (Ho Chi Minh City) - Foto: QUANG DINH

Dalla metà del 2024 ad oggi, molti parchi industriali a Ho Chi Minh City, Binh Duong (ex), Dong Nai e Long An hanno registrato un rapido aumento del tasso di occupazione degli spazi industriali prefabbricati, con alcuni che risultavano addirittura completamente occupati al momento del completamento. Ciò indica che un modello un tempo considerato una "soluzione temporanea" sta diventando la scelta preferita per le imprese manifatturiere.

Velocità, flessibilità e servizio completo.

Secondo le società di consulenza, il cambiamento nelle catene di approvvigionamento globali sta modificando radicalmente l'approccio delle imprese manifatturiere al settore immobiliare industriale in Vietnam. In particolare, la pressione derivante dall'aumento dei costi delle materie prime, i requisiti di conformità agli standard ambientali e sociali e l'obiettivo di immettere rapidamente i prodotti sul mercato stanno costringendo le imprese manifatturiere a cambiare strategia.

In realtà, gli immobili industriali già pronti, come fabbriche, magazzini, celle frigorifere, centri logistici, stazioni di transito e centri di consegna dell'ultimo miglio, registrano un'elevata domanda di affitto. Parallelamente, i servizi di magazzinaggio si stanno professionalizzando sempre più, offrendo pacchetti completi che spaziano dall'importazione e esportazione, all'ispezione, all'etichettatura e all'imballaggio, fino alle procedure di sdoganamento.

Il signor Vu Minh Chi, direttore dei servizi per i parchi industriali di AvisonYoung Vietnam, ritiene che oggi i produttori si concentrino maggiormente su efficienza, flessibilità e velocità di implementazione per ridurre al minimo costi e rischi e ottimizzare le operazioni.

Oltre a fattori di base come posizione, prezzo di affitto e superficie, gli investitori sono particolarmente interessati all'ecosistema di servizi di supporto, dalle procedure legali e doganali al supporto per i certificati di origine, al fine di agevolare la rapida messa in funzione del progetto.

"Questa crescente richiesta di dettagli e specializzazione sta spingendo il mercato immobiliare industriale a passare da uno sviluppo estensivo a una focalizzazione sulla qualità. Molti investitori non si limitano a investire nelle infrastrutture di base, ma sviluppano anche modelli di parchi industriali ecocompatibili, logistica integrata, rispetto degli standard ESG e offrono servizi di consulenza specializzati per ogni tipologia di inquilino", ha affermato il signor Chi.

Parlando al quotidiano Tuoi Tre , il responsabile di un parco industriale nell'ex provincia di Binh Duong ha anche affermato che la tendenza ad affittare spazi industriali già pronti è diventata molto chiara negli ultimi due anni. La maggior parte degli inquilini a partecipazione estera non vuole più aspettare terreni edificabili o costruire i propri stabilimenti, il che richiede diversi anni. In realtà, le imprese a partecipazione estera necessitano di soluzioni che possano essere implementate immediatamente, rispettando fin da subito gli standard tecnici e legali.

"Tuttavia, non tutte le aziende sono adatte al modello di fabbrica prefabbricata. Alcuni settori con esigenze tecniche specifiche o linee di produzione complesse sono ancora costretti a investire in impianti costruiti su misura, il che comporta costi e tempi maggiori", ha affermato questa persona.

Passa al leasing per ridurre il rischio.

Intervistato dal quotidiano Tuoi Tre , Neil McGregor, direttore generale di Savills Vietnam, ha affermato che la tendenza a passare dall'affitto di terreni all'affitto di stabilimenti e magazzini già pronti è in atto da diversi anni, ma subirà una vera e propria accelerazione nel periodo 2024-2025. "Quando le aziende potranno avviare la produzione immediatamente grazie a stabilimenti e magazzini già costruiti, sceglieranno questa opzione anziché aspettare", ha dichiarato Neil McGregor.

Secondo la società di servizi immobiliari commerciali Cushman & Wakefield, anziché dare priorità alla proprietà di immobilizzazioni, le aziende manifatturiere si stanno concentrando sull'ottimizzazione dell'efficienza del capitale e sulla minimizzazione dei rischi a lungo termine. Gli stabilimenti prefabbricati offrono notevoli vantaggi finanziari, consentendo alle imprese di trasformare gli ingenti investimenti iniziali in costi operativi prevedibili.

Nello specifico, invece di dover spendere circa 10-15 milioni di dollari per acquistare un terreno e costruire una fabbrica di 10.000 m² con un contratto di locazione di 40 anni, le aziende devono pagare solo un canone di locazione mensile di circa 50.000 dollari, riuscendo così a trattenere l'80-85% dell'investimento iniziale per la produzione e l'espansione del mercato.

Inoltre, questo modello offre flessibilità strategica. Le imprese possono iniziare su piccola scala per esplorare il mercato, per poi espandersi in aree limitrofe o passare a un modello di produzione su richiesta man mano che la domanda cresce. Allo stesso tempo, la possibilità di uscire rapidamente dal mercato in caso di fluttuazioni rappresenta un vantaggio significativo rispetto ai modelli tradizionali, in cui il capitale è immobilizzato in beni strumentali e la dismissione è spesso complessa e costosa.

D'altro canto, secondo alcuni investitori, costruire stabilimenti su terreni in affitto sta diventando sempre più difficile a causa delle lunghe procedure legali e dei requisiti sempre più stringenti in materia di sicurezza antincendio, ambiente e standard costruttivi. Anche per questo motivo molte aziende scelgono stabilimenti prefabbricati per evitare il rischio di ritardi.

Un rappresentante di un'azienda sudcoreana produttrice di componenti elettronici con sede a Dong Nai ha confermato che la costruzione di una propria fabbrica potrebbe richiedere dai 24 ai 30 mesi, mentre l'affitto di uno stabilimento già esistente ridurrebbe i tempi a pochi mesi.

Il 92% degli spazi prefabbricati della fabbrica è già occupato.

Nel 2025, Savills Vietnam ha osservato un significativo incremento dell'attività nel segmento degli stabilimenti e magazzini prefabbricati (RBF e RBW). Nello specifico, il 62% dei nuovi produttori ha scelto di affittare spazi adibiti a stabilimenti prefabbricati, il livello più alto dal 2018. La superficie totale degli stabilimenti e magazzini prefabbricati nella regione economica chiave del Sud ha raggiunto circa 11,6 milioni di m², con un tasso di occupazione fino al 92%.

Molte previsioni indicano che la regione economica chiave del Sud vedrà l'aggiunta di oltre 1 milione di metri quadrati di spazi industriali già pronti, ma ciò non sarà ancora sufficiente a soddisfare il continuo aumento degli investimenti nel settore manifatturiero. "La questione è se l'offerta di spazi industriali già pronti riuscirà a tenere il passo con il cambiamento del settore manifatturiero, data la scarsità di terreni industriali disponibili e le crescenti esigenze di sviluppo sostenibile", si è chiesto un esperto.

MILIONI

Fonte: https://tuoitre.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-ua-chuong-20260107230853476.htm