Individuazione dei "colli di bottiglia" nell'attuazione della legge fondiaria

Ci si aspettava che la Legge Fondiaria del 2024 rappresentasse una svolta nella gestione e nello sfruttamento delle risorse fondiarie. Tuttavia, dopo un periodo di attuazione, sono emerse numerose carenze, lacune legislative e problemi derivanti dalla prassi, che richiedono un'ulteriore revisione e modifica per garantirne coerenza, trasparenza e fattibilità.

Questo è stato il tema principale discusso da numerosi esperti, scienziati e rappresentanti di enti di gestione alla conferenza scientifica nazionale "Legge fondiaria 2024 e la necessità di emendamenti e integrazioni nel nuovo contesto", organizzata dal Centro di arbitrato internazionale del Vietnam e dall'Università di diritto di Ho Chi Minh City la mattina del 17 giugno.

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Il professor associato Dr. Pham Duy Nghia (a destra), vicepresidente del Centro di arbitrato internazionale del Vietnam, ha presieduto il seminario insieme ad altri esperti.

Nel suo intervento alla conferenza, il professore associato Dr. Tran Viet Dung, vicerettore dell'Università di Giurisprudenza di Ho Chi Minh City, ha sottolineato che la terra è una risorsa strategica, un mezzo di produzione speciale e un fondamento importante per lo sviluppo socio-economico , la difesa nazionale e la sicurezza.

La Legge Fondiaria del 2024 ha introdotto numerose innovazioni nella gestione e nell'uso del territorio, contribuendo ad una maggiore trasparenza e a una migliore tutela dei legittimi diritti e interessi degli utilizzatori. Tuttavia, il processo di attuazione ha anche dato origine a molte nuove problematiche relative alla pianificazione e alla gestione del territorio; all'assegnazione e alla locazione dei terreni; all'acquisizione, al risarcimento, al sostegno e al reinsediamento; alla valutazione dei terreni; all'accesso al territorio per le imprese; nonché alla creazione di banche dati e alla trasformazione digitale nel settore fondiario.

“Sulla base dell’esperienza pratica, il Governo ha proposto di inserire nel programma legislativo del 2026 il progetto di legge che modifica e integra diversi articoli della Legge Fondiaria. Ciò dimostra che lo sviluppo e il miglioramento della legge fondiaria rivestono particolare importanza, soprattutto ora che il Vietnam sta entrando in una nuova fase di sviluppo che richiede di innovare il modello di crescita, migliorare le istituzioni e rafforzare la competitività nazionale”, ha affermato il Professor Associato, Dott. Tran Viet Dung.

Approfondendo la questione dell'acquisizione dei terreni – un ambito da sempre costellato di controversie e contenziosi – il professore associato Dr. Phan Trung Hien dell'Università di Can Tho sostiene che l'attuazione della Legge Fondiaria del 2024 si trova ad affrontare numerose sfide, in quanto comporta contemporaneamente la ristrutturazione del modello di governo locale a due livelli e l'adeguamento del sistema di pianificazione e gestione del territorio.

Analizzando le norme della Legge Fondiaria del 2024 e le relative linee guida di attuazione, il Professor Associato Dr. Phan Trung Hien ha evidenziato tre gruppi di problematiche che necessitano di ulteriori miglioramenti: le basi per l'acquisizione dei terreni in assenza di piani annuali di utilizzo del territorio a livello distrettuale; la chiara definizione dello scopo dell'acquisizione dei terreni, al fine di distinguere tra progetti di interesse pubblico e progetti commerciali; e le procedure per l'acquisizione dei terreni, in particolare la validità degli avvisi di acquisizione.

A ciò si aggiungono numerose nuove problematiche legate alle lacune legislative nella gestione del territorio in caso di modifiche ai modelli di pianificazione, al diritto dei cittadini di partecipare al processo di adeguamento della pianificazione e alla necessità di migliorare il meccanismo di tutela dei diritti di coloro i cui terreni vengono espropriati, in modo più trasparente, equo e sostenibile.

Secondo il professore associato Dr. Phan Trung Hien, non si tratta solo di aggiungere ulteriori regolamenti, ma, cosa ancora più importante, di costruire un meccanismo di attuazione che sia "chiaro, facile da comprendere, facile da applicare e che garantisca i diritti effettivi delle persone". "Un meccanismo di acquisizione dei terreni trasparente, con motivazioni chiare, scopi appropriati e procedure rigorose, contribuirà a ridurre i reclami, ad aumentare il consenso sociale e a garantire uno sviluppo socio-economico equo e sostenibile", ha sottolineato il professore associato Dr. Phan Trung Hien.

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Basato sui principi del mercato e sulla tutela dei diritti delle persone.

La professoressa associata, dott.ssa Luu Quoc Thai, docente senior presso l'Università di Giurisprudenza di Ho Chi Minh City, ha tenuto un discorso alla conferenza.

Un punto su cui molti esperti concordano è il continuo miglioramento delle leggi fondiarie in modo da rispettare i principi del mercato e al contempo rafforzare l'efficacia della gestione statale.

Il professore associato Luu Quoc Thai (Università di Giurisprudenza di Ho Chi Minh City) sostiene che in un'economia di mercato la terra non è solo una risorsa, ma anche un bene importante e una risorsa produttiva. Pertanto, il rapporto tra lo Stato e gli utilizzatori della terra deve essere costruito sul principio di uguaglianza e sul rispetto del valore di mercato dei diritti di utilizzo del suolo.

Basandosi sui fattori di mercato che influenzano i rapporti fondiari tra lo Stato e gli utilizzatori del suolo – l'orientamento per la modifica della Legge Fondiaria – il Professor Associato Dr. Luu Quoc Thai ha proposto di rafforzare il meccanismo di negoziazione nelle transazioni fondiarie, considerando l'espropriazione statale dei terreni tramite decisioni amministrative come ultima risorsa, al fine di creare gradualmente un mercato trasparente, competitivo ed efficiente per i diritti di utilizzo del suolo.

Dal punto di vista della pianificazione, Ngo Gia Hoang, in possesso di un master, sostiene che l'implementazione di un modello di governo locale a due livelli richiede l'adeguamento del sistema di pianificazione e gestione dell'uso del territorio alle nuove pratiche di gestione.

Al fine di emendare e integrare alcune disposizioni per adeguare la legge al nuovo contesto, Ngo Gia Hoang, in possesso di un master, ha proposto la necessità di snellire ulteriormente il sistema di pianificazione, migliorare la trasparenza nelle modifiche alla pianificazione e garantire meglio il diritto di accesso alle informazioni e il diritto dei cittadini a partecipare alle decisioni direttamente connesse ai diritti di utilizzo del suolo.

Inoltre, è necessario rafforzare il controllo del potere nelle modifiche di pianificazione, superare la situazione di "pianificazione sospesa" e, al contempo, ricercare e sviluppare un meccanismo per un piano quinquennale di utilizzo del territorio a livello comunale che sia adatto al nuovo modello di organizzazione del governo locale.

Sulla base della sua esperienza in materia di notarizzazione e gestione del territorio, la Dott.ssa Ninh Thi Hien, responsabile dello studio notarile Bay Hien (Ho Chi Minh City), ritiene necessario continuare a promuovere il decentramento e la delega di autorità nella concessione dei diritti di utilizzo del suolo agli enti che operano nel mercato immobiliare.

Secondo la signora Hien, molti rapporti civili relativi alla proprietà terriera sono ancora "controllati amministrativamente", il che riduce la flessibilità del mercato. Pertanto, è necessario spostare gradualmente la concessione dei diritti di utilizzo del suolo da un meccanismo amministrativo a un meccanismo basato sul mercato, garantendo equità, trasparenza e concorrenza tra le parti interessate.

Stati Uniti - Vietnam: Non perdere

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Per quanto riguarda il meccanismo di determinazione dei prezzi dei terreni, molti partecipanti al workshop hanno suggerito che le tabelle dei prezzi dei terreni e i prezzi specifici dei terreni dovrebbero riflettere accuratamente il valore effettivo di ogni singolo appezzamento, in ogni momento e per ogni destinazione d'uso prevista, anziché fungere semplicemente da riferimento.

Gli esperti hanno inoltre sottolineato che le politiche di reinsediamento non dovrebbero concentrarsi solo sulla fornitura di nuove abitazioni, ma anche garantire condizioni di vita stabili, occupazione e mezzi di sussistenza per le persone dopo l'acquisizione dei terreni.

Sulla base di un'analisi del meccanismo di applicazione delle tabelle dei prezzi fondiari, unitamente ai coefficienti di adeguamento previsti dalla normativa vigente, i delegati hanno proposto ulteriori miglioramenti alla legge per avvicinarla ai prezzi di mercato, aumentare l'efficienza nell'utilizzo delle risorse fondiarie e armonizzare gli interessi dello Stato, dei cittadini e delle imprese.

Secondo gli esperti, i futuri emendamenti e integrazioni alla Legge Fondiaria dovrebbero mirare a costruire un sistema giuridico stabile, trasparente e facilmente applicabile, in grado di risolvere gli ostacoli pratici e al contempo creare un ambiente favorevole agli investimenti, sfruttando efficacemente le risorse fondiarie a supporto di uno sviluppo socio-economico sostenibile.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/nhan-dien-diem-nghen-trong-thuc-thi-luat-dat-dai-20260617140129418.htm